Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
Thông qua khảo sát giá thị trường, Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật.

Thông qua khảo sát giá thị trường, Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật.

Tải bản đầy đủ - 0trang

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta quy định khá chặt chẽ trong Luật đất

đai 2013. Tại điều 112 Luật đất đai 2013 do Nhà nước quy định ghi rõ “Việc định giá

đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử

dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu

giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả

năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như

nhau.

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại

theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến treent hị

trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm 20% so với giá đất tối thiểu

trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND tỉnh xây

dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá

đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng

01 năm kỳ đầu.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất

hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng

giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình HĐND cùng cấp thơng qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, UBND

cấp Tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất

xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố

trực thuộc Trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 Luật đất đai, phương

pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định số

44/2014/NĐ-CP và kết quả tổng hợp, phân tích thơng tin về thửa đất, giá đất thị

trường, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng



21



kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị

định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.

Tuy nhiên, trên thực tế ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai

diễn ra trên thị trường mà Nhà nước khơng thể kiểm sốt được, chủ yếu là mua bán

trao tay. Chính vì vậy, cơng tác định giá đất đai còn thực sự mới mẻ vì việc thu thập

thơng tin thị trường thường có độ chính xác khơng cao và thị trường thơng tin về đất

đai chưa phải là thị trường mở. Do vậy, Việt Nam cần đầu tư, xây dựng, hoàn thiện hệ

thống cơ sở dữ liệu về giá đất để đáp ứng nhu cầu thông tin về giá đất của Nhà nước,

các tổ chức và người dân. Nhà nước phải kiểm soát được những hoạt động về đất đai

chặt chẽ qua việc cải cách thủ tục hành chính trong việc thực hiện các giao dịch dân sự

về đất đai tránh phức tạp, các chính sách của Nhà nước phải phù hợp với tình hình

thực tế.

1.3.3. Cơng tác xác định và quản lý giá đất tại tỉnh Hà Nam

Từ năm 2014 đến nay, UBND tỉnh Hà Nam đã ban hành các bảng giá đất hàng

năm có hiệu lực thi hành từ 01/01 như sau:

- Quyết định số 85/2013/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND Tỉnh Hà Nam

về việc ban hành Quy định giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Hà Nam

- Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Hà Nam

ban hành quy định bảng giá các loại đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Hà Nam.

Với mong muốn giá đất thể hiện được giá trị đúng của đất đai và hạn chế

những tiêu cực phát sinh do trên một mảnh đất có nhiều giá và việc phải xác định lại

giá đối với từng dự án đầu tư, Sở TNMT sau khi được giao nhiệm vụ định giá đất hàng

năm đã xây dựng lộ trình tăng giá đất để giá đất tại bảng giá đất của tỉnh sẽ tiến sát

hơn với giá đất thị trường. Do tình hình khách quan là suy thoái kinh tế thế giới nên

đến nay, bảng giá đất ban hành hàng năm vẫn chưa thực sự sát với giá đất giao dịch

thực tế trên thị trường. Do vậy, so với giá đất trên thị trường thì giá đất tại một số các

khu vực trong bảng giá còn rất thấp. Có thể nói bảng giá đất của tỉnh hiện nay ngoại

trừ khung giá chuẩn vẫn còn thấp, các quy định về cách thức áp dụng khá hoàn chỉnh

và phù hợp với thực tế đáp ứng được yêu cầu cơ bản của công tác định giá đất cụ thể.

Bên cạnh đó, tại các huyện và xã vẫn chưa có đội ngũ cán bộ đầy đủ chuyên

môn làm công tác định giá đất nên khi thực hiện xác định giá đất còn gặp nhiều vướng

22



mắc. Thơng tin điều tra chính thống còn thiếu và ít chính xác. Cụ thể như thông tin giá

chuyển nhượng nhà đất theo hợp đồng mua bán có cơng chứng có cơ sở pháp lý để áp

dụng nhưng thường không phản ánh đúng thực tế giá chuyển nhượng do người dân khi

kê khai trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế phải nộp, giá đất chuyển

nhượng qua tìm hiểu bằng các phương pháp tiếp cận người dân có độ chính xác 9095% giá chuyển nhượng thực tế nhưng khơng có tính chất pháp lý, khơng đủ cơ sở giải

trình khi cần thiết.

Luật đất đai năm 2013 đã được ban hành và có hiệu lực từ 01/07/2014, theo đó

bảng giá đất được UBND tỉnh ban hành sẽ áp dụng cho 5 năm từ năm 2015. Để thực

hiện tốt công tác định giá đất theo Luật đất đai mới, UBND tỉnh cần bổ sung nhân sự

cho bộ phận làm giá đất của Sở TNMT và của các phòng TNMT ở cấp huyện; UBND

cấp huyện cần chỉ đạo kịp thời công tác điều tra giá đất trên địa bàn, đồng thời có biện

pháp xử lý đối với các xã không thực hiện điều tra hoặc số liệu điều tra thiếu chính

xác làm ảnh hưởng đến việc xác định giá đất cụ thể. Bên cạnh đó ngành TNMT phải

sớm có kế hoạch đào tạo, tập huấn về kiến thức chun mơn để có một đội ngũ làm

cơng tác định giá có bản lĩnh vững vàng và nghiệp vụ chắc chắn để tham mưu tốt nhất

cho tỉnh trong công tác định giá đất trên địa bàn.



23



CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng nghiên cứu

Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Lục, tỉnh Hà

Nam.

2.2. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới biến động giá đất ở trên địa bàn

huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam giai đoạn 2014 – 2016.

2.3. Nội dung nghiên cứu

2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội của huyện.

2.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Lục.

2.3.3. Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện

Bình Lục.

2.3.4. Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về giá đất ở

trên địa bàn huyện Bình Lục tỉnh Hà Nam.

2.4. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng

kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra. Các phương pháp chủ

yếu được sử dụng bao gồm:

2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu

Dùng để điều tra, thu thập số liệu, thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích

nghiên cứu như hệ thống văn bản, hệ thống HSĐC, hồ sơ giải quyết vụ việc, số sách

giấy tờ liên quan.

Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp, thứ cấp:

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của huyện Bình Lục tỉnh Hà Nam.

- Thu thập số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình

Lục – tỉnh Hà Nam

- Thu thập các văn bản có liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND tỉnh Hà

Nam quy định.

- Thu thập các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2015 của Sở

tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam.

24



Phương pháp phỏng vấn, điều tra thực địa.

Sử dụng phiếu thu thập thông tin về thửa đất. Phỏng vấn người dân nhằm xác

định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở giao dịch trên thị trường và sự hiểu biết của

người dân về giá đất. Số phiếu thu thập được là 78 phiếu.

2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Đề tài sẽ chọn các tuyến đường tại các xã, thị trấn đại diện mang tính chất đặc

trưng của huyện Bình Lục làm điểm nghiên cứu từ đó rút ra kết luận chung cho toàn

huyện.

Khu vực I: đường Trần Hưng Đạo, đường Điện Biên Phủ, đường Trần Văn

Chuông. Đây là khu vực nằm ở trung tâm của huyện Bình Lục thuộc thị trấn Bình Mỹ.

Khu vực II: xã Trung Lương. Đây là khu vực nằm gần trung tâm của huyện.

Khu vực III: xã Đồn Xá. Đây là khu vực xa trung tâm huyện

2.4.3. Phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá và so sánh

Trên cơ sở các số liệu thu thập được, tiến hành phân tích và xử lý số liệu để tìm

ra mối tương quan giữa các yếu tố và giá đất.

Phương pháp thống kê:

Sử dụng các phần mềm hỗ trợ và dùng phương pháp thống kê để từ đó phân

tích và tìm ra mối quan hệ giữa các yếu tố với giá đất để xác định xem yếu tố đó ảnh

hưởng đến sự biến động giá đất như thế nào.

Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Excel.

2.4.4 Phương pháp phân tích tương quan hồi quy

Sử dụng mơ hình hồi quy để xác định các mối tương quan giữa các yếu tố cần

xem xét với giá đất thông qua hệ số tương quan R và hệ số xác định R² để từ đó đưa ra

kết luận yếu tố cần phân tích có ảnh hưởng đến giá đất hay không và mức độ ảnh

hưởng của yếu tố đó đến giá đất là cao, trung bình hay thấp.

Hệ số tương quan (hệ số xác định R) đo lường mức độ quan hệ tuyến tính giữa

hai biến mà khơng phân biệt biến nào là biến phụ thuộc biến nào là biến giải thích.



25



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Thông qua khảo sát giá thị trường, Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật.

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×