Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặt trưng khu vực rõ ràng: ngoài ra, trong cùng một thành phố,

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặt trưng khu vực rõ ràng: ngoài ra, trong cùng một thành phố,

Tải bản đầy đủ - 0trang

- Không giống nhau về hiện tượng khấu hao: Hàng hóa nói chung có hiện

tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm; nhưng đất

khơng những khơng có hiện tiệng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá

cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng, do trong thị

trường đất đai nước ta, cái được chuyển dịch là quyền sử dụng đất mà nói, thời hạn sử

dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao thì giá

cả quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống.

1.1.3. Cơ sở khoa học xác định giá đất

1.1.3.1. Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp

tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại

của chế độ tư hữu về ruộng đất. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá

trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nông

nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa

chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ

nghĩa tư bản có các loại địa tơ: địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh

ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị

trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai

loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao

động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Điều

đó có nghĩa là địa tơ chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngồi ra yếu tố vị trí của

thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. Địa tơ chênh lệch I nói chung

phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được khơng

phải do cơng lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự

nhiên tạo ra.

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem

lại. Sự xuất hiện của loại địa tơ này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau

trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy

khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác.

5



Địa tơ trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh

trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ

để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tơ

tăng lên khơng phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư

bản sáp nhập vào đất không ngừng tăng lên.

1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể

thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải

giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất

để có địa tơ. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải

tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng

lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng

lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt

phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu

hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người

bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó

phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối dài

để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể

nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như

vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá

đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.

1.1.3.3. Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả của hàng hóa thơng thường được quyết

định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao;

ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung

cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu. Nhưng

vì đất đai, khác các loại hàng hóa thơng thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên

khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên mà hình thành ngun tắc

cung cầu riêng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất

về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong 1 khu vực nhất định sẽ được xác

định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình

6



quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của

ngân hàng.

Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô

thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô

khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến

thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá

của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến

động nhiều hơn các hàng hố thơng thường khác, mặc dù giao thơng vận tải và khả

năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.

1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Dựa trên mối quan hệ đối với đất đai và phạm vi ảnh hưởng để phân chia các

nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai thành: Nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và

nhân tố cá biệt.

1.1.4.1. Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ

biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong

điều kiện kinh tế, xã hội thơng thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể

cho các loại đất.

 Nhân tố hành chính:Chỉ sự can thiệp của Nhà nước vào giá cả đất đai. Xuất

phát từ lợi ích xã hội và sự phát triển kinh tế vĩ mô, nhà nước định ra chính sách để

thúc đẩy hoặc hạn chế việc chuyển dịch đất đai ở một loại đất nào đó để nâng cao cho

hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Đó là chính sách đất đai, nhà ở, quy hoạch đơ thị, chính

sách về giá, thuế, quản lý giao thơng, sự thay đổi về quản lý hành chính.

- Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất...

Chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.

- Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch các quy định về cơng dụng, tỷ lệ dung tích

và mật độ xây dựng kiến trúc đều ảnh hưởng đến giá đất.

- Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của

giá cả đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối

với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều

7



biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc

ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư

của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp.

- Chính sách về thuế: mức thuế gánh chịu cao hay thấp của bất kể cá nhân hay tổ

chức đều ảnh hưởng đến giá đất. Thuế tăng thì tích lũy của cá nhân tổ chức giảm, nhu

cầu đất đai giảm nên giá cả đất đai giảm. Ngược lại, thuế giảm tích lũy tăng thì giá

tăng.



 Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh

tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với

mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.

- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì

thế giá đất tăng lên.

- Tố chất nhân khẩu thể hiện ở trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của

nhân khẩu. Khu nhà ở xây dựng cho nhân khẩu có tố chất cao, xã hội thường ổn định,

môi trường tốt đẹp tạo ấn tượng tốt đẹp cho người làm tăng nhu cầu đối với khu vực

này khiến giá đất tăng

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Hiện nay kiểu sống tam tứ đại đồng đường đã

được thay bằng quy mơ gia đình nhỏ sẽ làm tăng nhu cầu về nhà ở khiến giá đất xây

dựng sẽ tăng lên.

 Nhân tố xã hội:Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá

đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định

chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đơ thị hóa.

- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định

của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài

sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời

hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên.

Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.

- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là

khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an tồn,

vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.

8



- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự

biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột

xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường.

-Tiến trình đơ thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển cơng nghiệp hóa là

thúc đẩy q trình đơ thị hóa. Những khu vực có trình độ cơng nghiệp hóa hoặc đơ thị

hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là khơng đổi, cho nên ảnh

hưởng của tiến trình đơ thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở

khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đơng đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân

khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng

giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.

 Nhân tố quốc tế:Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là khơng

thể tách rời ảnh hưởng của hồn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh

tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh

tế, chính trị trong nước.Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc

gia ngồi việc khơng thể cơ lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói

chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác.

Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên,

sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của

kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng khơng có ngoại lệ.

 Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng

đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia.

- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá

trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là

trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật

giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội

tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.

- Mức độ dự trữ và đầu tư tương quan tỷ lệ thuận với nhau. Đây là tình huống

thống nhất giữ dự trữ và đầu tư. Qua mức dự trữ và đầu tư có thể thấy ảnh hưởng tới

giá đất. Tỷ lệ dự trữ cao liên tục đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng của thị

trường nhà đất, giá đất tăng vọt.

9



- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc

gia. Lượng cung cấp tiền mặt biểu hiện bên ngồi của tình trạng tài chính tiền tệ.

Lượng cung cấp gia tăng chứng tỏ tiền nhàn rỗi xã hội tăng, người ta sẽ mua bất động

sản để bảo tồn giá trị làm giá đất tăng.

- Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư không thể trả ngay một khoản lớn nên

phải vay vốn ngân hàng hoặc thể chấp tải sản để có khoản vay. Vì vậy nhà đầu tư và

nhân viên định giá phải ln nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện

hành, chính sách cho vay và đặc biệt tình hình mức lãi suất.

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mơ phát sinh ảnh hưởng có tính

tồn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố

đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất. Còn sự

khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất,

lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm

một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.

1.1.4.2. Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất,

những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng

quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.



 Nhân tố vị trí: Chủ yếu nói về vị trí kinh tế, khoảng cách đến trung tâm.

 Điều kiện giao thông:Ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thơng

của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngồi, kết cấu tổng thể của

mạng lưới giao thơng, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng

và mật độ lưới giao thông...

 Điều kiện thiết bị hạ tầng: Ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là

thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt,

hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, cơng viên, bệnh viện... Ngồi ra còn xem

xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li...

 Chất lượng môi trường:Ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường

tự nhiên và môi trường nhân văn. Các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa

thế, hướng gió, độ dốc, khơng khí, tiếng ồn,… Các điều kiện mơi trường nhân văn

10



như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập,… ở khu

vực.

 Hạn chế quy hoạch: ảnh hưởng tới tính chất sử dụng đất, kết cấu sử dụng và

điều kiện sử dụng đất hạn chế trong khu vực.

1.1.4.3. Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa

đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng

thửa đất.

 Vị trí đất: bao gồm hai vị trí ảnh hưởng đến giá đất vị trí tuyệt đối (địa điểm cụ

thể của thửa đất trong khu đất) và vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa

đất khác trong vùng lân cận).

 Kích thước: bao gồm diện tích, chiều rộng chiều sâu đều có ảnh hưởng đến giá

cả đất đai. Một diện tích tối ưu khi nó đáp ứng được nhu cầu của đại đa số đân cư

trong mỗi vùng.

 Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vng và chữ nhật, còn các hình dáng khác đều

khơng thuận lợi cho việc sử dụng và thẩm mỹ nên cũng ảnh hưởng đến giá đất.

 Thời hạn sử dụng đất: nhân tố quyết định thời gian sử dụng đất và thu lời từ

thửa đất đó nên ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,

2006)

1.2. Cơ sở pháp lý

1.2.1. Hệ thống văn bản quy định và công tác định giá đất

1.2.1.1. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003.

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 ngày 14/07/1993 đã đánh dấu bước

chuyển mình của thị trường nhà đất sang giai đoạn mới. Luật Đất đai 1993, lần đầu

tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng tại điều 12 quy định: “ Nhà nước xác

định giá của các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất

hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu

hồi.Chỉnh phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời

gian”

11



Nghị định số 87/CP ngày 17-08-1994 của Chính phủ quy định khung giá các

loại đất, hướng dẫn thi hành nghị định là có Thơng tư số 94/TT/LB của Tổng cục Địa

chính-Bộ Tài chính-Bộ Xây dựng-Ban Vật giá Chính phủ.

1.2.1.2. Giai đoạn khi có Luật Đất đai 2003 ban hành.

Luật Đất đai 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003, có hiệu lực ngày 01/07/2004, tại

khoản 23 Điều 4 có quy định “ Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị

diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử

dụng đất. Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp đó là : Do UBND tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương quy định giá; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu

dự án có sử dụng đất; do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có

liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo đó hệ thống các văn bản được ban hành như: Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn

thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá

đất và khung giá các loại đất; trong đó quy định phương pháp xác định giá đất theo

phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.Ngày 06/12/2007, Bộ Tài

chính ban hành Thơng tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số

188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các

loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ

sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

1.2.1.3. Giai đoạn khi có Luật Đất đai 2013 ban hành.

Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực ngày 01/07/2014 có quy

định rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích

đất.Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một

diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” ( Khoản 19- 20 điều 3)

Không như Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm đổi mới như:

- Khung giá đất được xây dựng 5 năm một lần

- Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành, Bảng giá đất cũng được xây

dựng 5 năm một lần và được công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ thay

cho việc xây dựng hằng năm và công bố ngày 01/01 hằng năm.

12



- Bảng giá đât chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho

nhiều mục đích như quy định của Luật đất đai 2003.

Vào ngày 15/05/2014 Chính phủ ban hành nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá

đất. Hướng dẫn nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Bộ Tài Nguyên và Mơi Trường có ban

hành thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp

định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất , định giá đất cụ thể, tư vấn xác định

giá đất.

1.2.2. Nguyên tắc định giá đất

Theo Điều 112 – Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử

dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu

giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,

khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như

nhau.

1.2.3. Các phương pháp định giá đất

Hiện nay, có nhiều phương pháp khác nhau để định giá đất. Trong đó khơng có

phương pháp nào là “vạn năng” thích ứng cho mọi điều kiện mà người ta phải lựa

chọn phương pháp thích hợp nhất cho từng điều kiện cụ thể. Sau đây là 5phương pháp

định giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày

15 tháng 5 năm 2014 và quy định chi tiết tạithông tư số 36/2014/TT-BTNMT do Bộ

Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 30 tháng 6 năm 2014.

1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích định giá đất thơng qua

việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,

khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích hình thể, tính pháp lý về quyền

sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng

đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. (Khoản

1, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

13



 Trình tự tiến hành

- Khảo sát, thu thập thơng tin

- Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất

so sánh với thửa đất cần định giá

Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất

so sánh với thửa đất cần định giá.

Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa

đất cần định giá

- Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh

giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với

thửa đất cần định giá theo cơng thức sau:

Giá đất ước tính của

thửa đất cần định giá

theo từng thửa đất so



Mức điều chỉnh về giá



Giá đất của

=



sánh



từng thửa đất







so sánh



do các yếu tố khác biệt

của từng thửa đất so

sánh với thửa đất



- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với

các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định

1.2.3.2. Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng

cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao

gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất. (Khoản 2, Điều 4, Nghị định số

44/2014/NĐ-CP)

 Trình tự tiến hành

- Khảo sát, thu thập thơng tin

- Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so

sánh

14



Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác

định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của

tài sản gắn liền với

đất của bất động sản



Giá trị xây dựng mới

=



tại thời điểm định giá



-



Giá trị hao mòn



đất



so sánh



- Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của

bất động sản so



Giá trị bất

=



Giá trị hiện tại của tài sản gắn



động sản so



sánh



-



liền với đất của bất động sản so



sánh



sánh



Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá đất của bất

động sản so sánh



=



Giá trị của bất động sản so sánh

Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh



- Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

1.2.3.3. Phương pháp thu nhập

Là phương pháp định giá đất bằng thương số giữa thu nhập ròng thu được bình

qn một năm trên một đỡn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân

một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại

ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi cao nhất trên địa bàn cấp

tỉnh. (Khoản 3, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP).

 Trình tự tiến hành:

- Tính tổng thu nhập

- Tính tổng chi phí

- Xác định thu nhập ròng

- Xác định suất lợi tức hoàn vốn

- Xác định giá cả đất đai

15



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặt trưng khu vực rõ ràng: ngoài ra, trong cùng một thành phố,

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×