Tải bản đầy đủ - 0trang
8



của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất

đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban

hành đúng vào thời k đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời k

này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai năm 1987 là:

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao

đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất. Họ khơng có quyền chuyển QSDĐ đai

dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất

đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử

dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích

khác, làm hủy hoại đất đai”[13].

Theo Nguyễn Thị Mai, (2002): Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho

thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập đó là người sử dụng đất thực sự khơng có

quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng. Họ chỉ

được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập

đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp

và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi ngườiđược giao đất

chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử

dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được

QSDĐ ở có ngơi nhà đó sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở

hữu đối với nhà ở. Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó chưa đáp ứng được

nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng

mua bán đất trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán , nhưng thực chất

là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý

về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt

kinh tế đối với đất đai [10].

b) Giai đoạn 1993-2003

Hiến pháp 1992 quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền

chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [14].

Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10 06 1993 của Ban chấp hành Trung ương

khóa VII: Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho

người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế, thế chấp QSDĐ”.



9



Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực

ngày 15/10/1993 cho phép người sử dụng được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo

xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế

QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức

do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của kinh tế, xã hội qua thực tế cuộc

sống với tác động của cơ chế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở lên phức tạp,

nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất

đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung.

Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá

trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước

cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiềnthuê đất đã trả

trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp,

góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất

hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

liền với QSDĐ[16].

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để

đồng bộ với một số Luật và Quốc hội mới thông qua trong thời gian thực hiện như

Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì Luật

Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng

Luật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại

được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29 /6/ 2001 Quốc hội khóa X, k

họp thứ 9 đã thơng qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Luật lần

này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp,

đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với

đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng

thủy sản nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo

quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu



10



của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt

Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại

các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh Ngân hàng nước ngồi hoạt

động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.

c) Giai đoạn từ 2003 đến nay

Trong thời k đẩy mạnh cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử

dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những

thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ

sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc

trong cơng tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo tính ổn định của pháp luật, đồng thời thể

chế hóa kịp thời đường lối, chủ trường, chính sách của Đảng về đấtđai trong thời k

mới. Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

khóa XI k họp thứ 4 thơng qua ngày 26 /11/ 2003 và có hiệu lực từ ngày 01 /7 /2004.

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định

của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất khơng phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi

thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nông nghiệp trồng

cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử

dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng

của Nhà nước. Cụ thể Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền

được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [18].

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam:

Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhận nước ngoài thuê đất có các quyền tương

ứng với hình thức trả tiền th đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.

Tuy nhiên, để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả và tốt hơn, ngày 29/

11/ 2013, tại k họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thơng qua Luật Đất đai năm 2013.

Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng

nêu trong Nghị quyết số 19-NQ TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung Ương



11



Đảng đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá

trình thi hành Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai năm 2013 được hoàn thiện theo hướng

quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức

Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngồi, hộ gia đình, cá nhân...) phù hợp với hình thức giao đất, th đất, cơng

nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các

quyền của người sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2013 có một số những điểm mới sau:

- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung

quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167) [20]. Nhóm người sử dụng đất gồm: hộ gia

đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá

nhân. Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa

vụ của tổ chức kinh tế. Trường hợp QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành

viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện chuyển đổi với phần

QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp

GCN và thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Trường

hợp không phân chia được theo từng phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực

hiện.

+ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại

Điều 179. Nội dung Điều này kế thừa các quy định Điều 113 của Luật Đất đai năm

2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà

nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,

nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử

dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển

nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu

hồi để đầu tư xây dựng dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh

doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê QSDĐ, góp vốn QSDĐ.

- Quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê

đất thu tiền thuê đất hàng năm

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu



12



công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

+ Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức nước

ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất.

Nội dung mục này bổ sung một số nội dung sau:

ở Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định

cưnước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người nước ngoài hoặc người Việt

Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở tại

Việt Nam. Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34 2009 QH12 và

luật hóa Điều 13 của Nghị định 84 2007 NĐ-CP (Điều 186).

- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư thuê đất để xây dựng cơng trình ngầm (Điều 187)

[20].

+ Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đây là một mục mới

quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể:

- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn

bằng QSDĐ. Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khi có Giấy

chứng nhận, đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm

thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện các quyền thì phải đăng

ký tại Văn phòng đăng ký (VPĐK) và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng

ký vào sổ địa chính.

- Điều 189 quy định về điều kiện thực hiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà

nước cho thuê trả tiền đất hàng năm. Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập

hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy

hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài

sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có

ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của

pháp Luật Đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực

hiện dự án trước đó.

- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà



13



nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho

quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất

nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khácđể thuận lợi

cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền

sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận

tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp

sản xuất nơng nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng

đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất nơng nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu

bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh

sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng

cho QSDĐ có điều kiện. Theo quy định này, Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen

kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc

dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm

nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời k cho thấy, Luật đang dần dần

đưa ra những quy định cho phù hợp với cuộc sống hơn, giúp người sử dụng đất ổn

định sử dụng, đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng

trong ổn định và phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết được nhiều vấn đề cấp thiết

trong đời sống.

1.2.2 Cơ sở pháp lý thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.2.2.1 Các văn bản Luật

- Hiến pháp 1992 do Quốc hội ban hành ngày 15 tháng 04 năm 1992;

- Luật Đất đai năm 1993 do Quốc hội ban hành ngày 14 tháng 7 năm 1993;

- Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994 do Quốc hội ban hành ngày 22 tháng 06

năm 1994;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 do Quốc hội ban

hành ngày 02 tháng 12 năm 1998;



14



- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ năm 1999 do

Quốc hội ban hành ngày 21 tháng 12 năm 1999;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 do Quốc hội ban

hành ngày 29 tháng 06 năm 2001;

- Luật Đất đai năm 2003 do Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Luật sửa đổi Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2009

do Quốc hội ban hành ngày 18 tháng 06 năm 2009;

- Luật Đất đai năm 2013 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Bộ luật Dân sự năm 2015 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;

1.2.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ chi tiết thi hành

Luật Đất đai năm 2013.

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá

đất.

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu

tiền sử dụng đất.

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/ 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền

thuê đất, thuê mặt nước.

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi

phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

1.2.2.3 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Bộ và các cơ quan ngang Bộ.

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất.

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về hồ sơ địa chính.

- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài ngun và Mơi

trường về bản đồ địa chính

- Thơng tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi



15



trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi

đất

- Thơng tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi

trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTNMT ngày 16/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày

15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Thơng tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn nghị

định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ tài nguyên và môi

trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số

44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

- Thơng tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ tài nguyên và môi

trường quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của

Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và

sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

1.2.2.4 Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại thành phố Hà Nội

- Quyết định số 13/2013 QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà

Nội về việc Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyèn sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về dân cư, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định 22/2014 QĐ-UBND về nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân

dân Thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức

giao đất; hạn mức cơng nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu

được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định 24/2014 QĐ-UBND quy định nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy

ban nhân dân thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định của Chính phủ giao về

đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn,



16



ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố

Hà Nội.

- Quyết định số 96/2014 QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về việc ban

hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01 01

2015 đến 31 12 2019.

- Quyết định số 12/2017 QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội ban hành

Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngồi; chuyển mục đích sử

dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên

địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 13/2017 QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban

hành một số quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu

tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội.



17



1.3. Cơ sở thực tiễn

1.3.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

Bài báo Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai - Những vấn đề cần bàn luận” tại mục

Nghiên cứu và trao đổi, Tạp chí Phát triển &hội nhập Số 9 (19) - Tháng 03-04/2013,

tác giả Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Vinh viết:

Ngày nay trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu và chỉ

một hình thức sở hữu (sở hữu đơn).

Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng

(sở hữu chung) và sở hữu tư nhân.

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân

về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc

điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.

Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các cơng trình văn hóa, tín

ngưỡng; chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức, Pháp,

Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai.

Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh

nghĩa, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữ

hồng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời hạn

999 năm, 99 năm hay 75 năm.

Dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một

hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dân

được hiểu là sở hữu chung. Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sở hữu nhà

nước như Trung Quốc, Mơng Cổ, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên.

1.3.1.1. Các nước phát triển

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân

về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc

điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.

a. Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp Luật Đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về

đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên

rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám



18



sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống

pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật,

pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt

động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động

sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là

một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển

nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất

đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua.

Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu

với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để

người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà

án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển

nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết

nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về

thế chấp, có 3 bước thủ tục để thực hiện thế chấp: Bước (1) Trước tiên người sở hữu

đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được

duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản

xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được

sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký.Văn bản xác

nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. Bước

(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực

hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.

Yêucầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn

(tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay

phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi

vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế

chấp. Khi không đáp ứng các u cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình

tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do