Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tải bản đầy đủ - 0trang

4



lòng đất (các ngành khai thác khống sản). Q trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra

không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các

tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.

Trong các ngành nông-lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của q trình sản

xuất, là điều kiện vật chất – cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động (luôn

chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo….) và cơng cụ hay

phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn ni…). Q trình sản xuất nơnglâm nghiệp ln liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh học tự nhiên của

đất.

Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lồi người, sự hình thành và

phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu k thuật

vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản - sử dụng đất.

Mục đích sử dụng đất nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã hội

phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và

đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng

đất đã dẫn đến huỷ hoại môi trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi,

vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính tồn cầu [30].

1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai

* Hệ thống pháp luật

Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa

trên cơ sở mơ hình luật (Legand Model) các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống

pháp luật chủ yếu là: Luật chung (Common Law) như Anh, M và các nước thuộc địa

cũ của Anh; Luật lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các nước thuộc

địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc u (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông

u cũ ( Nhánh xã hội chủ nghĩa). Tuy nhiên, Luật bất động sản của Đức, c, M khơng

mang tính tồn liên bang và chỉ trong phạm vi từng bang. Vì vậy, Luật M được hiểu

theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của Luậtkhông nhất thiết dẫn đến các quy định

tương đồng về bất động sản [3].

* Hình thức văn bản pháp luật về đất đai

Khung pháp lý về đất đai được quy định trong các loại văn bản pháp luật như

sau: Hiến Pháp;



5



Bộ Luật: Ví dụ Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970);

Luật: Ví dụ Luật đất đai Việt Nam (1987, 1993, 2003, 2013) Pháp lệnh: Ví dụ

pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991)

* Phạm vi điều tiết của pháp luật đất đai

Pháp luật đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau:

- Các quyền về đất đai;

- Phạm vi giao dịch đất đai;

- Quản lý nhà nước về đất đai;

- Các nghĩa vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu đất đai;

- Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai [3].

1.1.3 Các quyền về đất đai

1.1.3.1 Quyền sở hữu

a) Khái niệm: Theo điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: Quyền sở hữu bao gồm

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy

định của pháp luật” [19].

b) Các hình thức sở hữu về đất đai bất động sản gồm:

- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);

- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộng đồng);

- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).

c) Quyền của chủ sở hữu đất đai bất động sản: Chủ sở hữu có quyền thực hiện

bất cứ hoạt động nào mà không trái quy định pháp luật, không xâm phạm quyền lợi và

lợi ích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển

nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.

d) Xác lập quyền của chủ sở hữu đất đai bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất

động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sửdụng hợp

pháp do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo phán quyết của tòa án.

e) Chấm dứt quyền sở hữu đất đai, bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất động

sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai, bất động

sản bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo phán

quyết của Tòa án.



6



1.1.3.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng suy cho

cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có Nhà nước, sở hữu đất đai cũng

chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng. Cũng có thể trong

một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu

công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể đan xen cả hai chế độ sở

hữu đó.

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo

những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình

thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam

đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên,

quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệt đối từ Hiến pháp

1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp năm 1992 [2].

Điều 53, Hiến pháp 2013 khẳng định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên

khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài

sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Luật Đất đai 1993 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa

các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai 1993 quy định các nguyên tắc

quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản

lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo

vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [15].

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai” (Điều 4),

Nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), Nhà nước thực hiện việc thống nhất

quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người

sử dụng [18].

1.1.3.3 Quyền sử dụng đất.

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn dân về đất

đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế

hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó,



7



cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện

cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.

Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập

pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và khơng thể

phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình. Để người dân

có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và

đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng mất đi vai

trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm quyền sử dụng

đất” của người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn

nói trên và làm hài hồ được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân

[20]. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:

quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gần liền với đất (GCN), quyền được pháp luật

bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi

ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và

một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử

dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử

dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất baogồm:

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp

vốn bằng quyền sử dụng đất.

1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.2.1. Qúa trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.2.1.1 Thời kỳ trước năm 1986

- Hiến pháp 1946 đã quy định về quyền sở hữu tài sản, trong đó có quy định về

quyền sở hữu ruộng đất.

- Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đai của

Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa.

1.2.1.2 Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay

a) Giai đoạn 1986-1993

Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh

các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách



8



của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất

đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban

hành đúng vào thời k đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời k

này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai năm 1987 là:

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao

đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất. Họ khơng có quyền chuyển QSDĐ đai

dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất

đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà khơng sử dụng, sử

dụng khơng đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích

khác, làm hủy hoại đất đai”[13].

Theo Nguyễn Thị Mai, (2002): Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho

thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập đó là người sử dụng đất thực sự khơng có

quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng. Họ chỉ

được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nơng dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập

đồn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp

và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi ngườiđược giao đất

chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử

dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được

QSDĐ ở có ngơi nhà đó sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sở

hữu đối với nhà ở. Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó chưa đáp ứng được

nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng

mua bán đất trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán , nhưng thực chất

là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý

về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt

kinh tế đối với đất đai [10].

b) Giai đoạn 1993-2003

Hiến pháp 1992 quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền

chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [14].

Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10 06 1993 của Ban chấp hành Trung ương

khóa VII: Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho

người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế, thế chấp QSDĐ”.



9



Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thơng qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực

ngày 15/10/1993 cho phép người sử dụng được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo

xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế

QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức

do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của kinh tế, xã hội qua thực tế cuộc

sống với tác động của cơ chế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở lên phức tạp,

nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất

đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung.

Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá

trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước

cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiềnthuê đất đã trả

trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp,

góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất

hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

liền với QSDĐ[16].

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để

đồng bộ với một số Luật và Quốc hội mới thông qua trong thời gian thực hiện như

Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngồi tại Việt Nam thì Luật

Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng

Luật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại

được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29 /6/ 2001 Quốc hội khóa X, k

họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Luật lần

này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp,

đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với

đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng

thủy sản nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo

quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu



10



của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt

Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại

các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài hoạt

động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngồi.

c) Giai đoạn từ 2003 đến nay

Trong thời k đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử

dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những

thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ

sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc

trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo tính ổn định của pháp luật, đồng thời thể

chế hóa kịp thời đường lối, chủ trường, chính sách của Đảng về đấtđai trong thời k

mới. Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

khóa XI k họp thứ 4 thơng qua ngày 26 /11/ 2003 và có hiệu lực từ ngày 01 /7 /2004.

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định

của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi

thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nông nghiệp trồng

cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử

dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng

của Nhà nước. Cụ thể Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền

được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [18].

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam:

Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhận nước ngồi th đất có các quyền tương

ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.

Tuy nhiên, để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả và tốt hơn, ngày 29/

11/ 2013, tại k họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thơng qua Luật Đất đai năm 2013.

Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng

nêu trong Nghị quyết số 19-NQ TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung Ương



11



Đảng đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá

trình thi hành Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai năm 2013 được hoàn thiện theo hướng

quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức

Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngồi, hộ gia đình, cá nhân...) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công

nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các

quyền của người sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2013 có một số những điểm mới sau:

- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung

quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167) [20]. Nhóm người sử dụng đất gồm: hộ gia

đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá

nhân. Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa

vụ của tổ chức kinh tế. Trường hợp QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành

viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện chuyển đổi với phần

QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp

GCN và thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Trường

hợp không phân chia được theo từng phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực

hiện.

+ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại

Điều 179. Nội dung Điều này kế thừa các quy định Điều 113 của Luật Đất đai năm

2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà

nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,

nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử

dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển

nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu

hồi để đầu tư xây dựng dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh

doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê QSDĐ, góp vốn QSDĐ.

- Quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê

đất thu tiền thuê đất hàng năm

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân th lại đất trong khu



12



cơng nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

+ Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước

ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất.

Nội dung mục này bổ sung một số nội dung sau:

ở Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định

cưnước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người nước ngoài hoặc người Việt

Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở tại

Việt Nam. Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34 2009 QH12 và

luật hóa Điều 13 của Nghị định 84 2007 NĐ-CP (Điều 186).

- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước

ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư th đất để xây dựng cơng trình ngầm (Điều 187)

[20].

+ Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đây là một mục mới

quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể:

- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn

bằng QSDĐ. Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khi có Giấy

chứng nhận, đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm

thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện các quyền thì phải đăng

ký tại Văn phòng đăng ký (VPĐK) và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng

ký vào sổ địa chính.

- Điều 189 quy định về điều kiện thực hiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà

nước cho thuê trả tiền đất hàng năm. Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập

hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy

hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài

sản gắn liền với đất th phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có

ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của

pháp Luật Đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực

hiện dự án trước đó.

- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp.

Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà



13



nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho

quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất

nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khácđể thuận lợi

cho sản xuất nơng nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền

sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận

tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp

sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng

đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu

bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu khơng sinh

sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng

cho QSDĐ có điều kiện. Theo quy định này, Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen

kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc

dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm

nghiệp, ni trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời k cho thấy, Luật đang dần dần

đưa ra những quy định cho phù hợp với cuộc sống hơn, giúp người sử dụng đất ổn

định sử dụng, đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng

trong ổn định và phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết được nhiều vấn đề cấp thiết

trong đời sống.

1.2.2 Cơ sở pháp lý thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.2.2.1 Các văn bản Luật

- Hiến pháp 1992 do Quốc hội ban hành ngày 15 tháng 04 năm 1992;

- Luật Đất đai năm 1993 do Quốc hội ban hành ngày 14 tháng 7 năm 1993;

- Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994 do Quốc hội ban hành ngày 22 tháng 06

năm 1994;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 do Quốc hội ban

hành ngày 02 tháng 12 năm 1998;



14



- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ năm 1999 do

Quốc hội ban hành ngày 21 tháng 12 năm 1999;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 do Quốc hội ban

hành ngày 29 tháng 06 năm 2001;

- Luật Đất đai năm 2003 do Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Luật sửa đổi Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2009

do Quốc hội ban hành ngày 18 tháng 06 năm 2009;

- Luật Đất đai năm 2013 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Bộ luật Dân sự năm 2015 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;

1.2.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ chi tiết thi hành

Luật Đất đai năm 2013.

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá

đất.

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu

tiền sử dụng đất.

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/ 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền

thuê đất, thuê mặt nước.

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi

phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

1.2.2.3 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Bộ và các cơ quan ngang Bộ.

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất.

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về hồ sơ địa chính.

- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường về bản đồ địa chính

- Thơng tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×