Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
b. Phương pháp so sánh thị trường (tiếp)

b. Phương pháp so sánh thị trường (tiếp)

Tải bản đầy đủ - 0trang

24



Tỷ lệ giảm giá hàng năm TB của BĐS =( 2,85x2

+2,56x3 +2,5x1)/6 = 2,64%

% giảm giá chung BĐS mt=2,64%x13=34%

=> CPgg của BĐS mục tiêu = 34% x 600=206 trđ

= Giá bán BĐSmt = 500+ 600 -206





= 894 tr®



25



26



BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH SO VỚI

GIÁ TRỊ NGƠI NHÀ

STT



LOẠI NHÀ Ở



TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÁC KẾT CẤU CHÍNH (%)

MĨNG KHUNG TƯỜNG NỀN SÀN KẾT CẤU

CỘT

ĐỠ MÁI



MÁI



NHÀ XÂY GẠCH

1



1 tầng cấp 4 có khu phụ



10



18



5



9



17



2



1 tầng cấp 2,3 có khu phụ riêng



10



18



6



9



16



3



2 tầng, mái ngói có khu phụ



10



18



13



6



10



10



18



13



10



16



15



9



18



14



riêng

4



2 tầng mái bằng có khu phụ



16



riêng

5



3 tầng mái ngói có khu phụ



4



11



riêng

6



3 tầng mái bằng có khu phụ



13



27



BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH SO VỚI

GIÁ TRỊ NGƠI NHÀ

STT



LOẠI NHÀ Ở



TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÁC KẾT CẤU CHÍNH (%)

MĨNG KHUNG TƯỜNG NỀN SÀN KẾT CẤU

CỘT



1

2

3

4

5

1

2



NHÀ LẮP GHÉP

2 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê

tông xi than

4 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê

tông cốt thép dày

5 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê

tông cốt thép dày

5 tầng lắp ghép khung cột và

tấm lớn kết hợp

5 tầng khung cột tường ngăn

gạch

NHÀ BIỆT THỰ

Nhà biệt thự 1 tầng mái ngói

Nhà biệt thự 2 tầng mái ngói



MÁI



ĐỠ MÁI



8



13



16



13



6



8



13



16



13



8



8



16



16



12



5



8



8



12



16



12



5



8



10



12



16



12



5



20

20



17

16



7

3



8

6



8

8



28



BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CỊN LẠI CỦA

CÁC KẾT CẤU CHÍNH

ST

T



KẾT CẤU



1



Kết cấu

bằng BTCT

(khung, cột,

dầm, sàn,

trần, tấm bê

tơng)



2



Kết cấu

bằng gạch



>80%



70%-80%



Lớp trát

bảo về bị

bong tróc,



tơng

bắt đầu bị

nứt





tơng

nứt,

cốt

thép

bắt

đầu bị rỉ



Lớp trát Vết

nứt

bảo vệ bắt rộng, sâu

đầu bong tới gạch

tróc,



vết

nứt

nhỏ



TỶ LỆ CỊN LẠI

60%-70% 50%-60% 40%-50%

Bê tơng có Kế cấu bắt

nhiều vết đầu cơng

nứt,

cốt vênh

thép



chỗ

bị

cong vêng

Lớp

bảo

bong

nhiều,

nhiều

có vết

rộng



<40%



Bê tơng Kết cấu

nứt

rạn mất khả

nhiều chỗ,

năng

cốt thép bị chống đỡ

đứt nhiều cần sửa

chỗ

hoặc bỏ



trát Nhiều chỗ Các

vết

về gạch bắt nứt thơng

tróc đầu mục, suốt

bề

kết cầu bị mặt,



chỗ thấm nước chỗ

bị

nứt

cong vêng



Hầu hết

kết cầu bị

rạn,

nứt

nhiều chỗ,

bị đổ hay

hỏng hoàn

toàn



29



BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CỊN LẠI CỦA

CÁC KẾT CẤU CHÍNH

STT



KẾT CẤU

>80%



3



4



Kết cầu

bằng gỗ

hoặc sắt



70%-80%



Bắt đầu Bị mối mọt

bị mối hoặc

rit

mọt

nhiều chỗ

hoặc rỉ



TỶ LỆ CÒN LẠI

60%-70%

50%-60%

Bị mục hoặc

bị rỉ ăn sâu

nhiều

chỗ,

kết cấu bắt

đầu bị cong

vênh



Kết cầu bị

cong vênh

nhiều, có

chỗ

bắt

đầu bị đứt



40%50%

Kết cầu

bị cong

vênh

nhiều, có

chỗ

bị

đứt rời



<40%

Nhiều

chỗ đứt

rời mất

khả năng

chỗng đỡ



Mái bằng Chất liệu lợp mái bị hư hỏng, nhà bị dột, tiêu chuẩn đánh giá dựa theo

ngói, tơn, độ hư hỏng nặng hay nhẹ và diện tích hư hỏng của mái

fibro x.măng

<20%

20%-30%

30%-40%

40%diện tích diện tích hư diện tích hư 50% diện

hư hỏng hỏng

hỏng

tích hư

hỏng



50%>60%

60% diện diện tớch

tớch h h hng

hng



30



Bàiưtậpư

Một trung tâm giải trí đã vận hành hiệu quả đợc

5 năm, trung tâm này cần đợc định giá cho

mục đích báo cáo tài chính, biết:

- Trung tâm giải trí có diện tích sàn 10.000 m 2

và diện tích đất 3.000 m2.

- Chi phí xây dựng hiện hành đợc ớc tính là

1.800 USD/m2.

- Tuổi kinh tế của các công trình trong trung

tâm giải trí đợc ớc tính là 50 năm.

- Một thửa đất có thể so sánh đã đợc bán với giá

2.000 USD/m2.



31



Lờiưgiảiư

- Giá trị thị trờng cđa ®Êt trèng:

3.000 m2 x 2.000 USD/ m2 = 6.000.000 USD

- Chi phí thay thế hiện hành của công trình:

10.000m2 x 1.800USD/m2 = 18.000.000USD

- Giảm giá tích luỹ trên các công trình đang tồn tại:

(5/50) x 18.000.000 USD = 1.800.000 USD

- Chi phí giảm giá của công trình:

18.000.000 USD - 1.800.000 USD = 16.200.000

USD

- Giá trị thị trờng của BĐS

16.200.000 USD + 6.000.000 USD = 22.200.000

USD



32



u, nhợc điểm của phơng pháp chi phí giảm giá

- u điểm:

Sử dụng để định giá các BĐS dùng cho

các giao dịch và mục đích riêng biệt

Sử dụng khi không có các bằng chứng

thị trờng để so sánh, thiếu cơ sở dự

báo dòng lợi ích tơng lai mà BĐS mang

lại.

- Nhợc điểm:

Cũng có những hạn chế của phơng

pháp so sánh trực tiếp.

Chi phí không phải lúc nào cũng đồng

nhất hay phù hợp với giá trị. PP chi phí

phải sử dụng cách tiÕp cËn céng tíi,

song tỉng cđa nhiỊu bé phËn cha

ch¾c đã bằng với giá trị của toàn bộ.

Việc ớc tính giảm giá tích luỹ mang

tính chủ quan nhiều hơn khách quan.

Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ

thuật xây dựng và phải có kinh

nghiệm.



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

b. Phương pháp so sánh thị trường (tiếp)

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×