Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
- Về giao thông đối nội: Bao gồm các tuyến đường nội thành với tổng chiều dài khoảng 400 km, trong đó tỉnh quản lý 33 tuyến/44 km, thành phố và phường quản lý 90 tuyến/87,4 km, còn lại là các đường khu vực, ngõ phố do nhân dân tự quản. Mật độ đường đạt 5,

- Về giao thông đối nội: Bao gồm các tuyến đường nội thành với tổng chiều dài khoảng 400 km, trong đó tỉnh quản lý 33 tuyến/44 km, thành phố và phường quản lý 90 tuyến/87,4 km, còn lại là các đường khu vực, ngõ phố do nhân dân tự quản. Mật độ đường đạt 5,

Tải bản đầy đủ - 0trang

chiều dài khoảng 400 km, trong đó tỉnh quản lý 33 tuyến/44 km, thành phố và

phường quản lý 90 tuyến/87,4 km, còn lại là các đường khu vực, ngõ phố do nhân

dân tự quản. Mật độ đường đạt 5,5 km/km2, phân bố tương đối đều từ khu trung

tâm ra ven đô.

- Về giao thông đối ngoại: Thành phố Đông Hà có quốc lộ 1A xuyên

Việt đi qua, tạo điều kiện thuận lợi cho thành phố giao lưu thông thương với các

huyện, các tỉnh trong cả nước.

Ngồi ra còn có các tuyến quốc lộ quan trọng của tỉnh, khu vực, như quốc lộ 9

chạy qua trung tâm và đường 9D chạy qua phía Tây Nam thành phố, được xây

dựng khá hồn chỉnh theo tiêu chuẩn đường cấp III, là các tuyến trục quan trọng

gắn với đường liên vận quốc tế xuyên Á nối Việt Nam với Lào và các nước

trong Khu vực.

- Cơng trình phục vụ giao thơng:

Hiện nay thành phố có 01 bến xe ở trung tâm thành phố (bến xe ơ tơ Đơng

Hà) có diện tích khá rộng, cơ bản đáp ứng được nhu cầu đỗ xe hiện tại. Ngồi ra,

còn khá nhiều địa điểm đưa, đón khách trên địa bàn được xây dựng trên diện

tích của các hộ gia đình cá nhân.

Đường sắt. Tuyến đường sắt Bắc - Nam chạy xuyên qua trung tâm thành

phố với chiều dài 7 km. Ga đường sắt Đông Hà nằm ở khu vực trung tâm thành

phố với diện tích 6,9 ha, đã được đầu tư nâng cấp đạt tiêu chuẩn ga cấp 1, đáp

ứng nhu cầu lưu thơng hàng hóa và hành khách.

Đường thủy. Chủ yếu hoạt động trên sông Hiếu, cảng sơng Đơng Hà nằm

ở vị trí hạ lưu sơng Hiếu, phía hạ lưu cầu Đơng Hà, gồm 1 bến đứng có chiều dài

100m, 1 bến nghiêng dài 90m; khả năng hàng hóa thơng qua cảng khoảng

50.000 tấn/năm, cho tàu 200 - 250 tấn cập bến; có bãi chứa hàng rộng 4.000 m2,

kho chứa hàng rộng 900 m2. Tuy nhiên hiện tại, bến đứng của cảng Đông Hà

không sử dụng được do bị sập, hư hỏng nặng. Ngồi cảng hàng hóa, trên khu

vực chợ Đơng Hà có bến thuyền khách dài 200m.

b. Hệ thống mạng lưới điện và cấp thoát nước



 Hệ thống mạng lưới điện và chiếu sáng đô thị:



27



Thành phố Đông Hà được cung cấp điện từ điện lưới quốc gia thơng qua

trạm giảm áp chính khu vực Đơng Hà 110/35/10KV-16 MVA và 110/22/10 KV25 MVA, cung cấp cho thành phố khoảng 1.000 KW, tối đa có thể đạt tới 2.000

KW với lượng điện năng hàng năm là 3,2 triệu KWh. Mạng lưới điện phân phối

đang vận hành song song các cấp điện áp là 35 KV, 22 KV, 10 KV và 0,4 KV.

Điện sinh hoạt đạt bình quân 350W/hộ/ngày đêm.

Điện chiếu sáng đô thị đã xây dựng gần 20 tuyến đường phố được chiếu

sáng với tổng chiều dài hơn 19 km, đạt 65% tổng đường được quy hoạch chiếu

sáng. Ngồi ra, các cơng viên, vườn hoa đã được bố trí hệ thống đèn trang trí và

cảnh quan. Nhìn chung, hiện tại lượng điện cung cấp đáp ứng đủ cho nhu cầu

sinh hoạt và phục vụ sản xuất của các ngành kinh tế trên địa bàn thành phố.

 Hệ thống cấp thoát nước:

Cấp nước:

- Hệ thống cấp nước từ nhà máy nước sông Vĩnh Phước cách trung tâm

thành phố 5 km về phía Tây, cơng suất 15.000 m3/ngày đêm. Do nhà máy đặt ở

cao trình 42 m nên nước tự chảy đến các hộ tiêu thụ không sử dụng bơm cấp II.

- Hệ thống nước ngầm chuyển tải về từ nhà máy nước Gio Linh công suất

15.000 m3/ngày đêm. Nước sạch được bơm về thành phố Đông Hà qua trạm

bơm tăng áp công suất 15.000 m3/ngày đêm xây dựng tại ngã tư Sòng. Hệ thống

phân phối nước có tổng chiều dài 35.930 m đến hầu hết các địa bàn trên thành

phố. Hiện nay đã có 97% số hộ được sử dụng nước máy. Tuy nhiên một số khu

vực vẫn còn tình trạng thiếu nước máy nên người dân phải dùng thêm giếng

khoan. Chỉ tiêu cấp nước đạt 100 lít/người/ngày đêm.

Thoát nước: Hệ thống thoát nước của thành phố là thoát chung cả nước

mưa và nước thải với tổng chiều dài các tuyến cống khoảng 22 km, tập trung

chủ yếu ở các phường nội thị. Các đoạn trục chính đều có hệ thống thốt nước

ngầm nhưng các đoạn trong khu dân cư, các ngõ nhỏ tình trạng thốt nước thải

trên bề mặt còn phổ biến. Lưu vực thốt nước chủ yếu ra Sông Hiếu chiếm tới

80%, khu vực các phường phía Nam thành phố thốt ra sơng Thạch Hãn và sông

Vĩnh Phước. Hiện tại, thành phố Đông Hà vẫn chưa có hệ thống thốt nước

riêng biệt, nước thải chưa qua xử lý hoặc đã xử lý sợ bộ cùng nước mưa được

dẫn qua hệ thống các cống, rảnh, hồ ao và kênh thủy lợi ra các sơng chính nên

dễ gây ô nhiễm môi trường ở những khu vực bị ngập úng.

4.1.2.4. Văn hóa-Thơng tin-Thể thao.

28



* Lĩnh vực văn hóa, thơng tin:

Hoạt động văn hoá - văn nghệ ngày một phát triển sâu, rộng khắp trên địa

bàn thành phố. Hàng năm tổ chức được nhiều cuộc thi, hội diễn văn nghệ quần

chúng với chất lượng ngày càng tăng. Việc bảo tồn và phát huy các truyền thống

văn hóa dân tộc được quan tâm hơn. Cơng tác thơng tin có nhiều chuyển biến

tích cực góp phần giữ gìn an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Phong trào xây

dựng đời sống văn hóa cơ sở, nếp sống văn minh, gia đình văn hóa ngày càng

phát triển. Đến nay đã có 86,1% gia đình, 83,1% khu phố, 78% cơ quan, trường

học đạt tiêu chuẩn văn hóa, trong đó có 2 khu phố đạt điển hình văn hóa, 4 đơn

vị văn hóa suất sắc. Các thiết chế văn hóa đang được quan tâm đầu tư, đã có 7/9

phường có khu thiết chế văn hóa trung tâm, 66/83 khu phố có nhà văn hóa, trong

đó 21 nhà văn hóa đạt tiêu chuẩn. Tuy nhiên chất lượng các hoạt động văn hóa

chưa cao, nếp sống văn minh đơ thị chậm hình thành, chất lượng thơng tin tun

truyền chưa hấp dẫn. Việc phòng chống, ngăn chặn các tệ nạn xã hội, các tập tục

lạc hậu còn hạn chế.

* Lĩnh vực thể thao:

Phong trào thể dục thể thao quần chúng có nhiều tiến bộ. Các câu lạc bộ

chun nghiệp được hình thành và hoạt động có hiệu quả. Cơ sở vật chất phục

vụ hoạt động thể dục - thể thao từng bước được đầu tư. Công tác củng cố, tăng

cường bộ máy quản lý và cán bộ chuyên môn ngày càng được chú trọng. Hàng

năm khá nhiều phường đã tổ chức Hội khoẻ Phù Đổng, đại hội thể dục thể thao

cơ sở, số lượng người tham gia ngày càng đông. Công tác giáo dục thể chất, đưa

vào hoạt động chính khóa ở các trường trên địa bàn thành phố thực hiện tốt. Thể

thao thành tích cao được chú trọng và có bước phát triển khá. Thành phố đã có

vận động viên tham gia Đại hội thể thao người khuyến tật Đông Nam Á đạt 3

huy chương vàng, 2 huy chương bạc và 2 huy chương đồng.

4.1.2.5. Giáo dục, y tế và chăm sóc sức khỏe cộng đồng.

a. Giáo dục.

Sự nghiệp giáo dục - đào tạo của thành phố có bước phát triển tích cực.

Quy mơ giáo dục luôn được chú trọng mở rộng quy mô, nâng cao chất lượng và

chuẩn hoá đội ngũ giáo viên, cán bộ quản lý. Phương pháp dạy và học tiếp tục

đổi mới, góp phần nâng cao dân trí, đào tạo nguồn nhân lực. Mạng lưới trường

lớp từng bước được kiên cố hóa, cơ sở vật chất được tăng cường. Các loại hình

trường lớp phát triển đa dạng, cơ bản đáp ứng được nhu cầu học tập của con em

trên địa bàn. Cơng tác xã hội hóa giáo dục đạt được những kết quả nhất định.

29



Giáo dục phổ thông: Năm học 2008 - 2009, trên địa bàn thành phố có:

- Giáo dục mầm non: Tổng số có 17 trường, trong đó có 3 trường công

lập và 14 trường bán công và tư thục. Có 3/17 trường, đạt 17,3%; có 56% số

trường, lớp được kiên cố hóa. Tỷ lệ huy động trẻ mẫu giáo 5 tuổi đến trường đạt

99,6%. Công tác xã hội hóa giáo dục hệ mầm non ngày càng cao.

- Giáo dục tiểu học: Gồm 15 trường, trong đó 14 trường cơng lập và 1

trường bán cơng. Có 12/15 trường, đạt 80%; có 93,3% trường học được kiên cố

hóa. Học sinh được tổ chức học 2 buổi/ngày đạt 67,9%. Củng cố, duy trì vững

chắc phổ cập bậc tiểu học đúng độ tuổi.

- Giáo dục trung học cơ sở: Có 9 trường, trong đó có có 88,8% trường

học được kiến cố hóa, 4/9 trường đạt tiêu chuẩn quốc gia (đạt 44,4%). Công tác

phổ cập trung học cơ sở tiếp tục được củng cố và phát triển.

- Giáo dục trung học phổ thông: Có 4 trường, trong đó 3 trường cơng lập

(1 trường chuyên) và 1 trường bán công. Tỷ lệ học sinh tốt nghiệp và thi đỗ vào

các trường đại học, cao đẳng ngày càng cao.

Đào tạo chuyên nghiệp, dạy nghề: Trên địa bàn thành phố có trường Cao

đẳng sư phạm, Phân hiệu đại học Huế, trường Chính trị Lê Duẩn, trường Trung

cấp y tế, Trường Công nghiệp nghiệp vụ và xây dựng giao thông, trường Kỹ

nghệ Mai Lĩnh; Trường dạy nghề đa ngành, 2 trung tâm giáo dục thường xuyên,

2 trung tâm kỹ thuật-hướng nghiệp. Ngoài ra trên địa bàn thành phố còn có một

số trung tâm tin học và ngoại ngữ v.v.

b. Y tế và chăm sóc sức khoẻ cộng đồng

Ủy ban nhân dân thành phố Đông Hà đã tạo điều kiện để việc chăm sóc sức

khoẻ cho nhân dân ngày một tốt hơn; nhiều bệnh viện, phòng khám tư được

thành lập, góp phần giảm tải cho bệnh viện tuyến tỉnh và thành phố; ngành y tế đã

thực hiện tốt chế độ khám chữa bệnh cho người có cơng, người nghèo và người

có hồn cảnh khó khăn; thường xun kiểm tra an toàn vệ sinh thực phẩm và hoạt

động hành nghề y dược; kịp thời dập tắt các ổ dịch, không để bùng phát trên diện

rộng.

Trên địa bàn thành phố hiện có 15 cơ sở y tế cơng lập, trong đó có 2

bệnh viện: Bệnh viện đa khoa tỉnh quy mô 500 giường (Bệnh viện mới đang

xây dựng tại đường 9D) và Bệnh viện thành phố quy mô 50 giường; 9 trạm y

tế phường. Ngồi ra trên địa bàn còn có 1 phòng Quản lý sức khỏe cán bộ, 1

Trung tâm phòng chống bệnh xã hội, 1 Trung tâm giám định y khoa do Tỉnh

quản lý và Trung tâm y tế của thành phố và các phòng khám chuyên khoa, đa

khoa tư nhân, 100% trạm y tế phường có bác sỹ, 8/9 trạm y tế đạt tiêu chuẩn

30



quốc gia về y tế. Bình qn trên 1 vạn dân có 26,2 bác sỹ, 61 giường (kể cả y

tế tuyến tỉnh và tuyến thành phố). Số trẻ dưới 1 tuổi uống đủ 6 loại văcxin đạt

99,7%, tiêm ngừa uốn ván cho phụ nữ có thai đạt 99,6%. Tỷ lệ người sinh con

thứ 3 trở lên có giảm nhưng vẫn còn ở mức cao.

4.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự chênh lệch giá đất

tại thành phố Đơng Hà

4.2.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thành phố Đông

Hà, thị trường bất động sản tại Đông Hà cũng sơi động và có những bước tiến

đáng kể. Nó là một trong những yếu tố quan trọng làm thay đổi bộ mặt thành

phố, thành phố ngày một khang trang hơn, nhiều nhà cao tầng mọc lên, cơ sở hạ

tầng được hoàn thiện. Thị trường hoạt động ở đây vẫn mang đặc tính là “thị

trường ngầm”, vận hành trong một cơ chế tài chính hai giá đất, trong đó giá đất

do nhà nước quy định chỉ bằng từ 40% đến 60% giá đất trên thị trường.

Thị trường đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó yếu tố chính sách

Nhà nước tác động khá lớn. Trong năm 2009 số lượng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất giảm mạnh do vào thời gian này đang chờ những chính sách liên quan

đến thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sang năm 2010, thị trường

bất động sản ở thành phố Đông Hà có dấu hiệu phục hồi, tăng gần 130% so với

cũng kỳ năm 2009. Nguyên nhân chính ở đây là do vào năm này với những

chính sách kích cầu cho thị trường bất động sản, lãi suất giảm xuống mức thấp

8,5% đã tạo điều kiện có thể huy động vốn tốt hơn. Thị trường quyền sử dụng

đất là thị trường hoạt động sôi động nhất của thị trường bất động sản trên thành

phố, theo thống kê trong thời gian từ năm 2008 – 2013 tồn thành phố Đơng Hà

có 581 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có

đăng ký tại cơ quan nhà nước, thể hiện qua bảng số liệu sau:

Bảng 4.1. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn

2008-2013

Năm Năm Năm Năm Năm Năm

2008 2009 2010 2011 2012 2013



Chỉ tiêu

Số lượng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất



73



48



110



62



167



121



Đơn vị: Lượt giao dịch

Nguồn: VPĐKQSDĐ thành phố Đông Hà, 2008-2013

31



Một thực trạng ở thành phố Đông Hà đang diễn ra là nạn “đầu cơ đất”. Do

có một số tuyến đường mới mở, được mở rộng, kéo dài như đường Hùng

Vương, 9D, 9B tạo điều kiện cho giá đất tăng lên. Một số nhà đầu tư, người có

một số tiền tích lũy lớn nhưng chưa biết đầu tư vào đâu, lại tìm mua đất chờ khi

giá đất tăng cao thì chuyển nhượng lại nhằm kiếm lời. Mặc dù nhà nước đã có

nhiều biện pháp như thu thuế chuyển nhượng bất động sản, đánh thuế lũy tuyến

đối với người sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản… để hạn chế tình trạng này

nhưng nó vẫn tiếp diễn. Mặc dù trong thời gian qua suy thoái kinh tế ảnh hưởng

rất nhiều đến chọn lĩnh vực đầu tư nhưng nhiều người cho rằng đầu tư vào bất

động sản cũng rất mạo hiểm nhưng vẫn an toàn hơn so với đầu tư vào thị trường

vàng hay thị trường chứng khốn. Vì vậy, điều này cũng đã tác động làm tăng số

cuộc chuyển nhượng tại địa phương lên như hiện nay.

Một nguyên nhân nữa làm tăng số vụ chuyển nhượng là trong thời gian

gần đây xuất hiện nhiều dịch vụ pháp lý chuyên lo các thủ tục giấy tờ hợp thức

hóa các hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy người chuyển nhượng và nhận

chuyển nhượng không phải tốn thời gian tại các cơ quan có thẩm quyền. Dịch vụ

này vừa nhanh, gọn và giá cho mỗi hợp đồng cũng khác nhau. Tùy theo mức

phức tạp của từng loại giấy tờ mà giá cho mỗi loại hợp đồng sẽ dao động khác

nhau.

Hiện nay hầu hết các giao dịch ở địa phương đều qua cơ quan nhà nước

nhưng cũng còn khơng ít các trường hợp giao dịch ngầm thực hiện bằng giấy tay

giữa người mua với người bán. Một thực trạng đang xảy ra nữa là đa số giá ghi

trong các hợp đồng chuyển nhượng đều thấp hơn giá mà bên mua trả cho bên

bán do hai bên thỏa thuận nhằm giảm bớt các khoản tiền phải nộp cho nhà nước

theo quy định. Điều này làm cho thị trường đất đai thiếu minh bạch, gây khó

khăn cho cơng tác quản lý của Nhà nước như thu các khoản thuế liên quan đến

giao dịch bất động sản. Đây cũng chính là nguyên nhân cần phải tiến hành

nghiên cứu để xây dựng bảng giá đất sát với giá thực tế trên thị trường chuyển

nhượng.

4.2.2. Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất

thực tế trên thị trường chuyển nhượng

Dù giá đất do Nhà nước quy định trong những năm qua đã có chiều hướng

tăng lên và cơ quan quản lý Nhà nước đã có nhiều biện pháp để giá Nhà nước

ngày càng tiến tới gần hơn với giá thị trường nhưng trên thực tế thì giá Nhà

nước vẫn còn thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Bởi vì giá đất chuyển nhượng

32



thực tế trên thị trường còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác như: tâm lý

người mua, đầu cơ nhà đất, qua khâu trung gian cò đất… Đa số hộ dân và cán bộ

địa chính được phỏng vấn đều cho rằng giá chuyển nhượng thực tế trên một số

tuyến đường không ở một mức giá nhất định nó tùy thuộc vào sự thỏa thuận

giữa người bán với người mua và vị trí của thửa đất, giá này lúc nào cũng cao

hơn rất nhiều so với giá Nhà nước quy định. Bảng sau thể hiện sự chệnh lệch

giữa giá đất Nhà nước và giá đất trên thị trường chuyển nhượng:

Bảng 4.2.Chệnh lệch giá đất giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường trên

địa bàn thành phố Đông Hà

Đơn vị: 1.000 đồng

Tên đường



Giới hạn



Tỷ lệ

Giá nhà Giá thị chệnh

nước trường lệch giá

(lần)



Lê Duẩn



Đường 9D – Trần Hưng Đạo 10.730



24.679



2,3



Lý Thường Kiệt



Quốc lộ 1A – Hùng Vương



4.620



11.950



2,6



Lê Lợi



Lý Thường Kiệt – Đường 9B



5.775



10,74



1,9



Hùng Vương



Đường 9B – Đường 9D



5.005



11.511



2,3



Quốc lộ 9



Trần Phú – Hàm Nghi



11.965



28.716



2,4



Hàm Nghi



Đường 9B – Lý Thường Kiệt



4.620



9.702



2.1



Tôn Thất Thuyết



Hàm Nghi – Trần Đại Nghĩa



4.620



5.500



1,2



Trần Đại Nghĩa



Tôn Thất Thuyết – Lê Thánh

Tông



1.230



3.936



3.2



Đặng Dung



Mặc Đỉnh Chi – Lê Duẩn



1.850



5.180



2.8



(Nguồn: Số liệu điều tra, tháng 3 năm 2014)

Qua số liệu bảng 4.2 cho thấy giá đất do Nhà nước quy định và giá đất

trên thị trường có sự chệnh lệch cao ở hầu hết các tuyến đường. Giá Nhà nước

và giá thị trường ở một số tuyến đường chính của Đơng Hà có sự chệnh lệch

cao, tỷ lệ chệnh lệch trung bình vào khoảng 2,3 lần. Các tuyến đường trung tâm

có mức chênh lệch cao như đường: Lê Duẩn, Quốc lộ 9, Hùng Vương, Lý

Thường Kiệt… tỷ lệ chệnh lệch lần lượt là 2,3 lần, 2,4 lần, 2,3 lần, 2,6 lần. Giá

đất do Nhà nước quy định và giá thị trường của các con đường này có sự chệnh

lệch cao như vậy là do đây là những con đường phát triển nhất Đông Hà, cơ sở



33



hạ tầng hồn thiện nhất, rất thích hợp để kinh doanh, mở văn phòng của các

cơng ty, có khả năng sinh lợi rất cao.

Bên cạnh các tuyến đường ở trung tâm thành phố Đơng Hà thì có các

tuyến đường như Trần Đại Nghĩa, Đặng Dung có mức chệnh lệch cũng cao, tỷ lệ

chênh lệch lần lượt là 3,2 lần, 2,8 lần. Mức chênh lệch ở các tuyến đường này

cao do giá đất Nhà nước quy định ở các tuyến đường này thấp so với giá trị thực

của nó trên địa bàn nên giá thị trường cao hơn giá nhà nước nhiều lần. Nhìn

chung hầu như tất cả các tuyến đường đều có mức giá Nhà nước thấp hơn mức

giá trên thị trường.

Trong những năm trở lại đây, nền kinh tế ở Đơng Hà phát triển nhanh, q

trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ, giá trị sản xuất công nghiệp năm 2013 đạt

2.058 tỷ đồng, tăng 11,7% so với năm 2012. Cở sở hạ tầng được nâng cấp và

mở rộng, nhiều nhà trường, bệnh viện, công viên… được xây dựng. Với tốc

độ phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng nhanh chóng như vậy thì giá đất Nhà

nước đã không đáp ứng kịp tốc độ phát triển kinh tế, do đó đã tạo nên chênh

lệch cao giữa hai mức giá. Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyển

nhượng thực tế cao là do tâm lý xem trọng đất của người dân, thông tin về đất

đai và giá đất của người dân chưa đầy đủ, chủ yếu là thông qua cò đất. Bên

cạnh đó tình hình đầu cơ nhà đất gia tăng cũng là nguyên nhân của sự chệnh

lệch giá cũng như tăng giá đất ở Đông Hà.

4.3. Phân tích và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến

giá đất tại thành phố Đông Hà

4.3.1. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất

Từ các kết quả cho thấy trong những năm qua giá đất Nhà nước và giá đất

thực tế trên thị trường chuyển nhượng ln có sự chênh lệch cao. Vì thế khi định

giá đất cần phải xem xét kỹ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá

đất từ đó làm cơ sở cho việc định giá đất. Đông Hà là một trong những thành

phố có nền kinh tế chuyển dịch mạnh mẽ, tốc độ đơ thị hóa khá nhanh, cơ sở hạ

tầng ngày càng được hồn thiện. Giá đất ở Đơng Hà cao hơn so với các khu vực

khác trong toàn tỉnh, điều này đã thu hút một nguồn tiền lớn từ người dân trong

thành phố cũng như các vùng lân cận đầu tư vào mua đất ở Đơng Hà, vì thế nên

hiện nay tình hình mua bán đất ở đây khá sơi động. Khi mua bán đất với nhau

người mua và người bán sẽ tự thỏa thuận giá cả, giá của những thửa đất này cao

hay thấp tùy thuộc vào nhiều yếu tố mà người mua hoặc người bán quan tâm khi

mua bán đất. Qua kết quả điều tra cho thấy khi mua bán đất người dân chú ý

34



nhiều nhất đến khả năng sinh lợi và vị trí của thửa đất ngồi ra họ cũng chú ý

đến các yếu tố khác như: Loại đô thị, quy hoạch, cơ sở hạ tầng, môi trường, an

ninh xã hội.

25



22.96

20.88



20

15

10



%



5



10.5



8.88



10.82



10.56

7.94

3.6



3.86



0



(Nguồn: Số liệu điều tra, tháng 2 năm 2014)

Biểu đồ 4.1.Mức độ ảnh hưởng của các yếu tốtác động đến giá đất

Qua số liệu biểu đồ 4.1 cho thấy giá đất được hình thành trên cơ sở sự tác

động của nhiều yếu tố, trong đó hai yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiều nhất là

điều kiện sinh lợi và vị trí có mức độ ảnh hưởng lần lượt là 22,96% và 20,88%.

Hai yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ít nhất là mơi trường và an ninh xã hội với

mức độ ảnh hưởng lần lượt là 3,60% và 3,86%, do chất lượng môi trường ở

Đông Hà còn khá tốt và vấn đề an ninh xã hội cũng được đảm bảo nên các nhóm

yếu tố về mơi trường và an ninh xã hội ảnh hưởng không nhiều đến giá đất. Còn

các yếu tố khác như loại đường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội,

môi trường, an ninh xã hội, quy hoạch cũng ảnh hưởng đến giá đất, nhưng mức

độ ảnh hưởng của các yếu tố là khơng giống nhau, nó còn phụ thuộc vào điều

kiện của từng khu vực cụ thể. Do trong những năm qua kinh tế ở thành phố

Đông Hà tăng trưởng ở mức khá cao, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng

công nghiệp - thương mại - dịch vụ - nơng nghiệp chất lượng cao, nhiều cơng

trình hạ tầng kinh tế - xã hội quan trọng được đầu tư xây dựng, nên giá đất cũng

tăng theo mạnh mẽ đặc biệt là các thửa đất có lợi cho việc kinh doanh sản xuất ở

những vị trí mặt tiền và có khả năng sinh lợi cao.

4.3.2. So sánh và phân tích sự ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất giữa

các phường

35



4.3.2.1. Yếu tố loại đường

Thông qua Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/8/2009, thị xã Đông Hà được

nâng cấp lên thành phố cấp 3 đã tạo đà thúc đẩy sự phát triển kinh tế của khu

vực, thu hút được nhiều nhà đầu tư trong và ngồi nước. Đường giao thơng, nhà

máy, xí nghiệp… ngày càng mở rộng chiếm một lượng đất đai không nhỏ. Với

chiến lược phát triển một thành phố văn minh – phát triển và hội nhập, thành

phố Đông Hà sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho sự đầu tư của các doanh

nghiệp trong và ngoài nước. Trong đó đất đai là một loại hàng hóa, một tiềm

năng cho sự phát triển đó. Với sự đầu tư ngày càng tăng thì khối lượng đất đai

cũng theo đó mà biến động bằng nhiều hình thức như mua bán, chuyển nhượng,

quy hoạch… vì vậy giá cả biến động không ngừng. Sự nâng cấp đường kéo theo

đầu tư quy hoạch sẽ ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên, vị thế của các phường là

không như nhau nên mức độ ảnh hưởng cũng sẽ không giống nhau.

11



10.8



10.8

10.6

10.4

10.2

%



10.7



10.5

10.2



10.3



10

9.8



(Nguồn: Số liệu điều tra, tháng 2 năm 2014)

Biểu đồ 4.2.Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đường đến giá đất ở 5 phường

trên địa bàn thành phố Đông Hà

Phường Đông Lương và phường Đơng Lễ là những phường có mức ảnh

hưởng cao nhất, lần lượt là 10,8%, 10,7% do ở các phường này diện tích đất

nơng nghiệp còn nhiều, mức độ đầu tư vào các tuyến đường là khơng như nhau,

ví dụ ở phường Đơng Lễ có đường quốc lộ 1A được đầu tư xây dựng rất rộng,

có hệ thống đèn điện, thoát nước, lề đường lớn được tỉnh xếp vào loại đường

1A, nhưng bên cạnh lại có các tuyến đường rất nhỏ, đường đất chưa được đầu tư

xây dựng như đường Hàn Thuyên được xếp vào loại đường 4F. Vì thế mức giá

36



chênh lệch rõ rệt giữa các tuyến đường trong phường, nên người dân mới cho

rằng loại đường ảnh hưởng khá nhiều đến giá đất. Với vị thế của phường 1,

phường 2 và phường 5 là những phường trung tâm, phát triển lâu đời của thành

phố, nên hầu như các tuyến đường đều được đầu tư xây dựng, khi được nâng cấp

lên thì cũng khơng ảnh hưởng nhiều đến giá đất bởi tâm lý người dân cho rằng

dù như thế nào thì sự đầu tư vào phường cũng sẽ phát triển, vì ngun nhân đó

mà mức độ ảnh hưởng của loại đường đến giá đất của 3 phường trên thấp hơn 2

phường còn lại. Mặc dù, Đơng Hà là một thành phố non trẻ mới phát triển trong

những năm gần đây nhưng trong tương lai sẽ có một sự phát triển vượt bậc với

nhiều dự án quy hoạch đầu tư mở rộng đường, loại đường sẽ chiếm một vị trí

khơng nhỏ trong sự ảnh hưởng đến giá đất.

4.3.2.2. Yếu tố vị trí

Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng, nhất là đối

với đất đơ thị. Vì yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến thu nhập từ khu đất mang lại,

khu đất có vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong việc thương

mại, kinh doanh, cho thuê…

Để chọn một nơi kinh doanh đầu tư hiệu quả thì tiêu chí đầu tiên là vị trí

đặt cơ sở, vì thế một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định đến giá đất

thì phải kể đến vị trí của thửa đất. Một điều thuận lợi cho thành phố Đông Hà là

nằm trên quốc lộ 1, đường sắt theo hướng Bắc- Nam và tuyến hành lang kinh tế

Đông - Tây, là ngã ba đầu mối giao thông quan trọng, điểm nối các đơ thị miền

trung đồng thời có thể giao lưu thơng suốt trên tuyến xuyên Á nối Việt Nam với

với các nước Lào, Thái Lan, Myanmar nên vị trí đất ở đây khá thuận lợi. Theo

người dân nơi đây, thì yếu tố vị trí ảnh hưởng khá lớn đến giá đất trong khu vực,

đặc biệt ở các phường có vị trí thuận lợi, điều đó được thể hiện cụ thể thơng qua

biểu đồ sau:



37



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

- Về giao thông đối nội: Bao gồm các tuyến đường nội thành với tổng chiều dài khoảng 400 km, trong đó tỉnh quản lý 33 tuyến/44 km, thành phố và phường quản lý 90 tuyến/87,4 km, còn lại là các đường khu vực, ngõ phố do nhân dân tự quản. Mật độ đường đạt 5,

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×