Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Tải bản đầy đủ - 0trang

trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông

qua trao đổi và lưu thơng hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế

giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa

hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa.

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị

trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng hoặc nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị

trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một

khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp,

thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao

dịch đất đai. [7]

2.1.2.2. Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân

của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền

kinh tế, cụ thể là:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu

quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài

nguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích với tăng trưởng kinh

tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng…tạo ra sự năng động

trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc

đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài

chính. Việc chuyển bất động sản hàng hóa thành tài sản tài chính góp phần huy

động các nguồn lực cho nền kinh tế.

- Phát triển thị trường đất đai một cách thơng thống sẽ tạo điều kiện cho

việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ

vào chi phí sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế

khu vực và quốc tế.

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đơ thị hóa cao gây sức ép về cầu bất động

sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thơng thống sẽ

tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với

giá cả chấp nhận được. [7]

4



2.1.2.3. Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai

a. Thị trường đất đai là thị trường khơng hồn hảo

Thị trường đất đai là thị trường khơng hồn hảo theo các tiêu chuẩn hồn

hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường

khi ổn định, người mua và bán nắm được thơng tin đầy đủ, khơng có sự ép mua

và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau.

Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau

đó là thị trường khơng hồn hảo.

Trong thị trường hồn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được

trao đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất

về mặt vị trí. Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều

và chỉ nắm được ít thơng tin (chưa đầy đủ). Ngồi ra thị trường đất đai còn có

tính xác định và phân hóa cao theo như kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tương

đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hồn tồn khơng ổn định. Mức độ hồn

hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường của các hàng hóa tiêu dùng và các

thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước,

đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch ( sử dụng đất, phát triển hạ tầng

kinh tế - kỷ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…)

b. Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm khơng thể tái

tạo được của đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về

đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc

quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai ln tồn tại khi có cơ hội. Trong

điều kiện một thị trường thơng thống, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc

phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo

lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như

tăng giá, tăng nợ ở mức thái q. Trong thị trường hàng hóa thơng thường khác,

hàng hóa là các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu

được những khoản lời lớn nhất hay có giá trị cao nhất, người mua phải được tự

do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị

trí cố định và khơng thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những

yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng

giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý

muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao.

c. Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi

nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy

5



giảm. Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa,

xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, mơi trường xã hội, phong

tục, tập quán, ước lệ cộng đồng… đều có ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên

thị trường. Việc tổ chức thị trường khơng tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm

khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội và tạo

những bất bình trong xã hội. Do vậy khi khơng được tổ chức và thông tin đầy

đủ, trong điều kiện vĩ mô khơng ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất

mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh

tế thị trường và trình độ dân trí thấp.

2.1.3. Khái qt về giá đất

2.1.3.1. Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sử dụng đất

a. Giá trị của đất

Giá trị là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận

với “cơ chế thị trường”, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá công bằng trong

sự phân phối đất đai để người sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ tài chính của

mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và

pháp luật.

Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế (giá trị kinh tế

của đất đai). Giá trị là cơ sở hình thành và vận động của giá, giá trị đất chính là

lao động, tiền vốn, khoa học kỹ thuật đã đầu tư vào để khai thác và cải tạo đất.

Giá trị là cơ sở kinh tế để hình thành giá, giá trị là bản chất bên trong của

đất đai và giá biểu hiện bản chất bên ngoài. Giá trị và giá cả phải ln phù hợp

với nhau, chúng có thể sai khác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân

bằng cung – cầu, tâm lý khách hàng. [1]

b. Giá đất

Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất đai,

đặc biệt là trong các quan hệ chuyển nhượng sử dụng đất như chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.

Giá của đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan

hệ cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất,

tùy lợi ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu

cầu quản lý đất đai mà hình thành, như vậy giá đất được hình thành là kết quả

của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách khách quan trong một số quy

luật nhất định.

Giá đất do nhà nước quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loại

giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy

định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng

6



địa phương mà hình thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này Nhà

nước quy định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất.

Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán

hay chuyển nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện về

chính trị và kinh tế trong nước cũng như ngồi nước, khơng có cơ sở vững chắc

về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị

hiếu hay tâm lý và sở thích của người sử dụng, loại giá này thơng thường cũng

dựa trên cơ sở khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường

ở mức cao hơn giá nhà nước. [1]

2.1.3.2. Các đặc điểm của giá đất

Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác

dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả

năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá

cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giá

đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả

quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa

là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê

cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định tỷ suất lợi tức

hồn vốn là có thể tính ra giá đất.

Khơng giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá

thể lớn, lại thiếu một thị trường ổn định, giá cả được hình thành dưới sự ảnh

hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so

sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình

trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng

thời điểm nhất định.

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao

hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản

phẩm lao động của con người, cho nên khơng có giá thành sản xuất. Thực tế

trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá

đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên

các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để hoạch tốn vào giá đất.

Ví dụ đối với đất ở khu vực đơ thị các khoản chi phí trực tiếp như: xây

dựng hệ thống đường giao thơng, điện, cấp và thốt nước… có thể tính tốn

được và phẩn bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là

xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ…), góp

phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất

của khu vực đó lên nhưng khó tính tốn để đưa vào giá đất đó được.

7



Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng

cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng

thường. Chủ yếu là do ngun nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính

khan hiếm của đất đai nên tính co giãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát

triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất

tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo

hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình

quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có

trạng thái tăng lên. Trong thị trường thơng thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh

hưởng của bản thân đơi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự

nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm

cho tính co giãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với

đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co giãn lại rất lớn, đó là mặt

chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất cố định về vị trí, nên

giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất,

mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa

đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng;

ngồi ra giá đất còn phục vụ vào sự phát triển vào kinh tế, sự gia tăng dân số của

từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. [7]

2.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất ở đơ thị

a. Yếu tố vị trí

Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ở

nhất là đất ở đơ thị. Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu

đất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong

thương mại, kinh doanh, cho thuê…

Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau:

- Xếp theo loại đô thị: Loại 1,2,3,4 và 5

- Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô…

- Xếp theo loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…

- Xếp theo vị trí: Vị trí 1,2,3,…

b. Yếu tố hình thể lơ đất

Hình thể lơ đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở

hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu (thâm hậu) của thửa đất. Tùy

vào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau.

Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều rộng

thì có lợi thế hơn. Trong phân hạng có thể phân cấp độ rộng theo từng ngang 4m

8



– 5m để tính điểm với thửa đất khác.

c. Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Yếu tố này góp phần khơng nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi

cho người sử dụng. Trong đó yếu tố cơ sở hạ tầng có nhiều yếu tố phụ mà trong

phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:

- Hệ thống cầu đường giao thơng

- Hệ thống cống thốt nước

- Hệ thống điện

- Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác

góp phần tiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng.

d. Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội

Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu

cầu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Vị trí thửa đất thuận lợi cho việc học

hành của con cái và vấn đề y tế cho gia đình cùng các vấn đề giải trí cộng đồng

khác sẽ tạo sự thích cho người sử dụng. Các yếu tố hạ tầng xã hội bao gồm:

Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, siêu thị hoặc chợ, cơ quan hành

chính, các khu giải trí tín ngưỡng…

e. Yếu tố mơi trường

Yếu tố mơi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống.

Tuy nhiên trong điều kiện nước ta hiện nay, cũng như các nước đang phát triển

thì mơi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng

đến giá đất và trong phân hạng định giá đất vẫn chưa được xem trọng. Đối với

các nước tiên tiến thì yếu tố mơi trường được xem là yếu tố quan trọng đối với

việc chọn một vị trí để xây dựng nhà ở hay khu dân cư. Các yếu tố về mơi

trường thường được quan tâm là: Khơng khí, bụi, tiếng ồn, mùi hôi, nước thải

sinh hoạt…

f. Yếu tố an ninh xã hội

Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố an ninh xã hội vẫn chưa được

quan tâm nhiều trong phân hạng định giá đất. Yếu tố về an ninh thường được

quan tâm là các tệ nạn xã hội như: Trộm cắp, ma túy…

g. Các yếu tố khác.

Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất

như: Loại đường, nhân tố quy hoạch. Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất,

chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều

kiện hạn chế sử dụng đất.

2.2. Cơ sở thực tiễn

2.2.1. Căn cứ và quy định trong phân hạng đinh giá đất

2.2.1.1. Căn cứ vào các yếu tố có tác động đến việc hình thành giá đất

9



a. Căn cứ vào yếu tố tự nhiên

Đất đai là chủ thể bao gồm nhiều thành phần được tạo ra từ tự nhiên,

mang tính chu kỳ và có thể dự đốn được, cố định khơng di chuyển được. Do

mang tính chất tự nhiên nên giá trị sử dụng của đất đai có ảnh hưởng lớn bởi

điều kiện tự nhiên. Điều kiện tự nhiên khác nhau cũng tạo ra mục đích sử dụng

khác nhau và giá trị khác nhau. Đất đai được hình thành trong những điều kiện

tự nhiên nhất định, căn cứ vào lịch sử phát triển cũng như sự hình thành ta sẽ có

nhiều loại hình đất đai khác nhau, vì vậy ta phải căn cứ từng điều kiện cụ thể của

đất đai mà sử dụng và bảo tồn cho hợp lý để giá trị của đất đai ngày càng được

tăng cao.

b. Căn cứ vào yếu tố kinh tế, xã hội

Ngoài giá trị về tự nhiên, đất đai còn có giá trị về mặt kinh tế - xã hội, giá

trị của nó sẽ lớn hơn khi con người gắn nó vào một mục đích sử dụng cho kinh

tế hay cho xã hội và sử dụng một cách hợp lý.

2.2.1.2. Căn cứ vào chính sách và pháp luật nhà nước

a. Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giá đất

Cán bộ làm cơng tác định giá đất phải có đủ tiêu chuẩn về phẩm chất, đạo

đức và trình độ chuyên môn nhất định.

b. Chức năng

Nhà nước quy định chức năng, nhiệm vụ cho Bộ, ngành Tài Nguyên Môi

Trường làm công tác quản lý đất đai trong cả nước. Trong đó, cơng tác phân

hạng định giá đất xem là một bộ phận chức năng quan trọng giúp cho ngành

thực hiện các nhiệm vụ của Nhà nước về quản lý đất đai.

c. Thực trạng và công tác quản lý nhà nước về đất đai

Theo luật đất đai 2003 quy định chức năng quản lý Nhà nước về đất đai như sau:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước

thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai có liên quan đến phân hạng và định giá

đất như sau:

- Định giá đất. (Mục d, khoản 2, điều 5, chương I, Luật đất đai 2003)

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; Lập bản đồ địa chính, bản đồ

hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. (Mục c, khoản 2, điều

6, chương I, Luật đất đai 2003)

d. Căn cứ phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được sử dụng như sau:

10



*Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn

nuôi, đất trồng cây hàng năm khác.

- Đất trồng cây lâu năm.

- Đất rừng phòng hộ.

- Đất rừng sản xuất.

- Đất rừng đặc dụng.

- Đất nuôi trồng thủy sản.

- Đất làm muối.

- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

*Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất:

- Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp.

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công

nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho

hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

- Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thơng, thủy lợi; đất

xây dựng các cơng trình văn hóa y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục

vụ lợi ích cơng cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thăng cảnh; đất

xây dựng các cơng trình cơng cộng khác theo quy định của Chính phủ.

- Đất do các cơ sở tơn giáo sử dụng.

- Đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.

- Đất làm nghĩa trang nghĩa địa.

- Đất sơng, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.

- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

*Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

e. Căn cứ nguồn thu tài chính về đất

Dựa trên công tác phân hạng định giá đất, nguồn thu ngân sách Nhà nước

từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền

11



sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu

tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ

hình thức thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê… các khoản thu khác được quy định

ở Điều 54 của Luật đất đai 2003.

f. Quy định về giá đất

Ngoài các căn cứ trên thì cơng tác định giá đất còn phải căn cứ theo các quy

định của Nhà nước về giá đất được quy định tại Luật đất đai 2003 và một số

Nghị định có liên quan.

2.2.2. Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường

trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu

hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng

theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

- Đất tại các khu vực giáp ranh, giữa các thành phố trực thuộc Trung

ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng

hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các

loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá

đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương.

- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này,

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy

định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất

cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi

quyết định.

- Giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy

định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm

căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính

tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu

giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử

12



dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi

nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm

pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. (Mục 6, Điều 56, Chương

II, Luật đất đai 2003)

2.2.3. Các phương pháp định giá đất

Theo nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và nghị định của Chính

phủ số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi bổ sung một số điều

của nghị định 188/2004/NĐ-CP thì có 4 phương pháp xác định giá đất: Phương

pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương

pháp thặng dư.

*Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thơng

qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,

hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa

đất, loại đất cần định giá. (Điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)

Điều kiện áp dụng:

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị

trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh

được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại

đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình

thường. (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)

*Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương

số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so

với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định

giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương

mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. (Điều 4

Nghị định 188-2004/NĐ-CP)

Điều kiện áp dụng:

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định

được các khoản thu nhập mang lại từ đất. (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)

13



*Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất

bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất

động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

Điều kiện áp dụng:

Được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất

trong trường hợp khơng có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống

tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số

liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với

thửa đất cần xác định giá.

*Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển

theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt

nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng

giá trị phát triển giả định của bất động sản.

Điều kiện áp dụng:

Được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng

phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi

khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp

dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

2.2.4. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài nghiên cứu

Giá đất theo quy định của nhà nước và giá đất trên thị trường có sự

chênh lệch khá lớn. Hệ số chênh lệch càng lớn từ đường loại I cho đến

đường loại IV, giá đất cao nhất ở các khu vực trung tâm và càng xa trung

tâm giá đất càng giảm.[8]

Biến động về giá do Nhà nước quy định hầu như không thay đổi ở các con

đường có cơ sở hạ tầng hồn chỉnh, chỉ có biến động ở các con đường mới được

nâng cấp, mở rộng. Đối với giá thị trường thì rất đa dạng phụ thuộc rất nhiều

vào yếu tố tâm lý của người dân, sự thỏa thuận giữa người mua và người bán

nhưng nhìn chung thì giá đất có xu hướng tăng dần mỗi năm tăng trung bình từ

10% - 15%. Đồng thời qua khảo sát thì giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước

quy định từ 1,5 – 3 lần. [3]



14



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×