Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
Quản lý nhà nước đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Quản lý nhà nước đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Tải bản đầy đủ - 0trang

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền, đất đó được coi như tài sản của

người sử dụng đất.

Thứ hai, Nhà nước sẽ trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của dân

Thứ ba, giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện

bình thường, tức nguyên tắc “một giá đất”.

Thứ tư, các tổ chức kinh tế có tài sản là quyền sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch về

đất đai trên thị trường.

Thứ năm, tạo sự bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ đối với đất đai giữa nhà đầu tư trong nước

và nhà đầu tư nước ngoài.

Thứ sáu, cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc theo quy định của pháp luật chỉ áp dụng cho các

trường hợp sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và một số dự án đầu tư phát triển kinh tế

quan trọng; các trường hợp khác phải thực hiện theo cơ chế tự nguyện, thỏa thuận giữa nhà đầu tư với

người có quyền sử dụng đất.

Thứ bảy, có quy định cụ thể về việc tính bồi thường về đất, điều kiện nơi tái định cư đối với các

trường hợp được áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc.

Thứ tám, thiết lập một hệ thống trình tự, thủ tục hành chính đối với đăng ký đất đai trên ngun

tắc cụ thể, đơn giản, ít chi phí, cơng khai, minh bạch.

Như vậy, Luật Đất đai 2003 đã góp phần hoàn thiện 1 bước khung pháp lý cho thị trường bất

động sản, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ổn định và phát triển.

- Đối với thị trường bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản ra đời năm 2006 đã đưa ra những khung pháp lý, những quy định

chung về bất động sản và kinh doanh bất động sản; về điều kiện đối với tổ chức cá nhân hoạt động kinh

doanh bất động sản; về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản; về các hành vi bị cấm trong kinh doanh

bất động sản; về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản; về những quy định về kinh doanh nhà, cơng

trình xây dựng (đầu tư tạo lập để kinh doanh, mua bán, thuê, thuê mua); về kinh doanh quyền sử dụng

đất (đầu tư tạo lập đất có hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê; về kinh doanh

dịch vụ bất động sản (7 lĩnh vực); về kinh doanh bất động sản bắt buộc phải qua sàn và những quy định

về hợp đồng kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản.

Về cơ bản, Luật Kinh doanh bất động sản đã tạo khung pháp lý, cho phép các tổ chức được phép

kinh doanh bất động sản được làm nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho dân làm nhà ở; bán nhà thuộc sở hữu

nhà nước; cho thuê đất để kinh doanh; tăng quyền cho người sử dụng đất; giữa các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân thực hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; cho phép các nhà đầu tư xây

dựng các dự án đầu tư hạ tầng các khu đô thị mới, hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh

tế, khu công nghệ cao để cho thuê lại, chuyển nhượng…; cho phép nhiều tổ chức đầu tư phát triển nhà ở,

đô thị mới, kết cấu hạ tầng…

Như vậy, bằng hệ thống các văn bản pháp luật, Nhà nước đã:

- Thể chế hoá Hiến pháp, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng nhằm phát triển thị trường

bất động sản theo hướng chủ động, vững chắc, khuyến khích sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế;

chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước

ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư.

- Đảm bảo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ để thị trường bất động sản phát triển lành

mạnh, công khai, minh bạch; thống nhất với các luật có liên quan, đồng thời phù hợp với thơng lệ quốc

tế và lộ trình hội nhập của nền kinh tế nước ta.

- Tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường bất

động sản; tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở và các cơ sở sản xuất, kinh

doanh; góp phần bình ổn thị trường, thực hiện chính sách xã hội.



23



- Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về

kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản;

phân định quản lý nhà nước và quản lý kinh doanh đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

2.2. Về xây dựng và ban hành các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất

động sản

- Luật Đất đai 1987 đã quy định “quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai” là một trong

những nội dung của quản lý đất đai của Nhà nước (điều 9). Luật Đất đai 1993 bổ sung thêm một số điểm

cơ bản: cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và địa phương phối hợp với các cơ quan hữu quan giúp

Chính phủ và Uỷ ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; quy định các nội dung

cơ bản của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai và quy định một trong những căn cứ để quyết định

giao đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Luật Đất đai 2003 bổ sung: nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm, khơng sử dụng, sử dụng đất khơng

đúng mục đích và vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; đề ra 8 nguyên tắc, 7 căn

cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (5 căn cứ); quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm, kỳ kế

hoạch sử dụng đất là 5 năm; quy định quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất chi tiết của cấp xã,

thị trấn và cơ quan lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân và phải

công bố công khai các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên các phương tiện thông tin đại chúng và

tại trụ sở các ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, tại trụ sở cơ quan quản lý đất đai các cấp

Như vậy, theo thời gian, những quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ngày càng được

cụ thể hóa một cách đầy đủ hơn, phù hợp hơn với thực tiễn, đồng thời ngày càng có những tác động tích

cực hơn tới thị trường bất động sản. Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã góp phần tích cực vào

việc phân bổ, sử dụng ngày càng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả và bền vững tài nguyên đất đai. Nhờ quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ

cấu kinh tế, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ,

xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị được mở rộng, cơ bản đáp ứng nhu cầu của

giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã trở

thành căn cứ để tiến hành thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; cơ

bản chấm dứt tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ngoài quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất; hạn chế rõ rệt việc tùy tiện chuyển đất nông nghiệp, đặc biệt là đất lúa sang mục đích phi

nơng nghiệp, góp phần bảo đảm an ninh lương thực, bảo đảm diện tích đất có rừng hợp lý.

Tuy nhiên, trên thực tế, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở nước ta vẫn bộc lộ nhiều

hạn chế như:

- Một số quy định của pháp luật hiện hành về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều tồn tại,

bất cập. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cả nước cũng tương tự như nội dung quy hoạch sử dụng đất

cấp tỉnh, huyện là không hợp lý, dẫn tới hệ thống chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của cả nước quá chi

tiết, không phù hợp với nền kinh tế thị trường, hạn chế quyền chủ động của địa phương. Quy trình phê

duyệt một quy hoạch sử dụng đất phức tạp, mất nhiều thời gian, khơng kịp thời. Theo đó, việc lập kế

hoạch sử dụng đất trên cả nước hiện nay mang tính hình thức, tốn kém về nhân lực và tài lực.

- Một số địa phương việc triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chậm trễ và mang

tính hình thức; chất lượng của một số quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất còn thấp. Nhiều quy hoạch sử

dụng đất chỉ sau 1 năm đã khơng còn phù hợp, phải điều chỉnh.

- Việc quyết định, phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của các cơ quan có thẩm quyền

ở Trung ương (Quốc hội, Chính phủ) khó sát với diễn biến với q trình thực hiện tại địa phương.

- Việc lồng ghép vấn đề môi trường trong nội dung quy hoạch sử dụng đất mới chỉ dừng lại ở

việc đánh giá phương án quy hoạch có tác động đến mơi trường như thế nào mà chưa xem xét chiều



24



ngược lại là môi trường, biến đổi khí hậu có tác động như thế nào đến việc quy hoạch, bố trí sử dụng

đất.

- Quy hoạch “treo” là hiện tượng mang tính phổ biến ở tất cả các địa phương trong nước, gây

lãng phí đất đai và ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của nhân dân trong khu vực quy hoạch “treo”.

- Vì nhiều lý do khác nhau, một số dự án bất động sản, một số quyết định giao đất, cho thuê đất,

chuyển đổi mục đích sử dụng đất cấp có thẩm quyền đã không tuân thủ các quy hoạch và kế hoạch sử

dụng đất đã được phê duyệt.

Những bất cập đó ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý và lợi ích của các nhà đầu tư, đến các nhà kinh

doanh trong việc xây dựng các dự án đầu tư bất động sản để tăng nguồn cung bất động sản cho thị

trường bất động sản.

2.3. Thực hiện sự kiểm soát hệ thống các giao dịch trên thị trường bất động sản

Để kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước đã thực hiện một số hoạt động cơ bản sau:

2.3.1. Kiểm soát về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các cơng trình gắn liền với đất và

đăng ký các giao dịch bất động sản

- Trong tất cả các luật đất đai từ Luật Đất đai 1987 đến Luật Đất đai 2003 đều quy định đăng ký

đất đai là một trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Trong Luật Nhà ở có quy định về quyền

sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và

quyền sở hữu nhà ở. Nhiều nghị định và thông tư đã cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành các quy định của

luật về đăng ký đất đai.

- Trên thực tế, quản lý nhà nước mới chỉ dừng lại ở việc đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu

nhà ở, chưa tính đến các loại bất động sản khác như cơng trình xây dựng, kết cấu hạ tầng.... Các quy

định đó lại nằm rải rác ở nhiều luật, nhiều văn bản dưới luật, thiếu tính thống nhất. Mặt khác, việc quản

lý đối với việc đăng ký bất động sản và giao dịch bất động sản lại do nhiều cơ quan đảm trách, gây nhiều

phức tạp trong quản lý.

2.3.2. Kiểm sốt đối với hàng hóa bất động sản trong giao dịch

Nhà nước có các quy định về điều kiện để quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa được phép giao

dịch trên thị trường. Lúc đầu, Nhà nước chỉ quy định đất đai được giao dịch phải có giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất. Sau đó, Nhà nước tiếp tục hoàn thiện thêm và đến Luật Kinh doanh bất động sản đã

quy định cụ thể và chặt chẽ hơn. Luật Kinh doanh bất động sản quy định rõ các điều kiện để quyền sử

dụng đất, nhà ở và công trinh xây dựng được đưa vào kinh doanh.

2.3.3. Kiểm soát đối với các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Nhà nước có những quy định đầy đủ và cụ thể về quyền của tổ chức, cá nhân được phép tham gia

các giao dịch trên thị trường bất động sản. Có thể khái quát các quy định của Nhà nước Việt nam như

sau:

- Cá nhân phải là công dân Việt Nam, có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ Luật

Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đối với việt kiều và người nước ngồi làm việc

tại Việt Nam thì Nhà nước có những quy định cụ thể, phù hợp với từng đối tượng, từng giai đoạn lịch sử,

nhưng có xu hướng chung là tăng quyền ngày càng nhiều hơn.

- Đối với các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội trong nước, Nhà nước cũng có những quy định cụ

thể trong các văn bản pháp luật như Bộ Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, trong Luật Hợp tác xã, Luật

Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản... Các tổ chức này có thể là pháp

nhân, có thể chỉ là thể nhân, nhưng phải có đủ các điều kiện theo luật định.

- Luật Kinh doanh bất động sản quy định rất cụ thể về điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh

bất động sản; về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước; về phạm

vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước



25



ngoài; về các nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, các phương thức mua bán, chuyển nhượng,

thuê và cho thuê, thuê mua và cho thuê mua, thế chấp và nhận thế chấp bất động sản; về nguyên tắc, nội

dung, phương thức hoạt động, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức và cá nhân hoạt động kinh doanh dịch

vụ bất động sản; về kinh doanh bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản; v ề thông tin

bất động sản trong giao dịch bất động sản, về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng

kinh doanh dịch vụ bất động sản; về nguyên tắc lập hợp đồng, công chứng, chứng thực hợp đồng; về giá

cả, phương thức thanh toán trong hợp đồng và nội dung của từng loại hợp đồng giao dịch bất động

sản....

2.3.4. Điều tiết quan hệ cung cầu, giá cả trên thị trường bất động sản

Nhà nước nắm trong tay quỹ đất phát triển bất động sản, nắm trong tay một lượng hàng hóa bất

động sản lớn như nhà ở, hạ tầng các khu công nghiệp, các trung tâm thương mại dịch vụ... và dùng quỹ

đó để điều tiết nguồn cung trên thị trường. Trong những năm vừa qua Nhà nước đã phê duyệt và cho

triển khai thực hiện rất nhiều dự án bất động sản trên phạm vi cả nước; trong đó chú trọng đến các dự án

khu đô thị mới, cơ sở hạ tầng, hạ tầng các khu cơng nghiệp, văn phòng, cơng sở, sinh thái nghỉ dưỡng,

trung tâm thương mại... Mặt khác, Nhà nước nắm trong tay nhiều tập đồn, tổng cơng ty, cơng ty của

Nhà nước có tiềm lực trong tạo lập bất động sản. Lực lượng này, bằng nguồn lực của Nhà nước, sẵn

sàng đầu tư cung cấp ra thị trường một khối lượng bất động sản lớn, đồng thời cũng có thể găm giữ một

lượng bất động sản nhất định (theo yêu cầu của Nhà nước) để điều tiết cung trên thị trường.

Bên cạnh đó, Nhà nước còn thơng qua những cơng cụ quan trọng là chính sách để định hướng,

điều tiết, hỗ trợ cho cung hay cầu bất động sản theo những chiều hướng khác nhau. Bằng các chính sách

đầu tư, tín dụng, lãi suất, thuế, giá... Nhà nước đã điều tiết được quan hệ cung cầu và giá cả trên thị

trường bất động sản theo hướng cố gắng duy trì sự ổn định của thị trường và tạo điều kiện để thị trường

phát triển lành mạnh và bền vững. Từ chỗ tồn tại hai loại giá đất, đến nay, đã thống nhất chỉ tồn tại một

loại giá đất (giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình

thường). Để sát với giá thị trường, nhiều nơi, Nhà nước đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất một cách

công khai, minh bạch...

Thí dụ, trong thời gian vừa qua, khi các nhà đầu tư chỉ quan tâm đến phân khúc nhà ở cao cấp,

nhà ở cho người có thu nhập cao và trên trung bình, bỏ qua phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho những

người có thu nhập thấp và trung bình thì Nhà nước đã có những chính sách nhằm khuyến khích các nhà

đầu tư hướng vào phân khúc này. Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 18/NQ-CP về một số cơ chế,

chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công

nhân lao động tại các khu cơng nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị. Theo đó,

chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng nhiều cơ chế ưu đãi, đảm bảo được lợi nhuận định

mức trong kinh doanh. Những chính sách đó, đã thu hút các nhà đầu tư xây dựng các dự án, tạo ra một

khối lượng đáng kể những căn hộ giá thấp, phù hợp với thu nhập, khả năng thanh tốn của sinh viên,

cơng nhân trong các khu cơng nghiệp, gia đình chính sách và một bộ phận khơng nhỏ dân cư đô thị.

2.4. Hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuẩn tắc, công khai, minh bạch,

cạnh tranh lành mạnh

2.4.1. Hệ thống các chính sách có liên quan

* Xây dựng và ban hành các chính sách về đất đai

Nhà nước đã chủ động xây dựng và hồn thiện các chính sách có liên quan đến quản lý đất đai và

thị trường đất đai như. Chỉ riêng hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, đã có tới hàng chục nghị định,

hàng chục thơng tư và thường xuyên được sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn. Các chính sách về đất đai

tập trung chủ yếu vào các vấn đề: Quyền sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất; phương pháp tính giá đất và khung giá các loại đất; Thu tiền sử dụng đất; xử phạt vi phạm hành



26



chính trong lĩnh vực đất đai; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hồ sơ địa chính; giải quyết tranh chấp

về đất đai; nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước; về công chứng, chứng thực văn bản thực hiện quyền của

người sử dụng đất; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; về các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất

đai như sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất...

* Xây dựng và ban hành chính sách quản lý đơ thị

Từ năm 1994 đến nay, Chính phủ đã ban hành rất nhiều nghị định liên quan đến chính sách quản

lý đơ thị. Các chính sách đo chủ yêu stập trung vào những vấn đề cơ bản sau: về quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở tại đô thị; quản lý và sử dụng đất đô thị; điều lệ Quản lý quy hoạch đô thị; phân

loại đô thị và cấp quản lý đô thị; quy chế khu đô thị mới; quản lý kiến trúc đô thị; xây dựng ngầm đơ thị;

thốt nước đơ thị và khu công nghiệp; quản lý chiếu sáng đô thị; lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý

quy hoạch đô thị; quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị; quản lý không gian xây dựng

ngầm đô thị; quản lý cây xanh đơ thị... Tiếp đó là hàng loạt các thông tư hướng dẫn thi hành các nghị

định nêu trên. Nhờ đó, việc quản lý nhà nước về đơ thị thơng qua hệ thống chính sách đã tác động tích

cực vào thị trường bất động sản đô thị, từng bước lành mạnh hóa thị trường bất động sản ở đơ thị. Tuy

nhiên, việc xử lý các hành vi vi phạm theo chế tài vẫn còn hạn chế. Vấn đề quản lý đơ thị ở nước ta vẫn

còn nhiều bất cập, điều đó ảnh hưởng nhất định đến những diễn biến phức tạp của thị trường bất động

sản đô thị.

* Xây dựng và ban hành các chính sách tài chính, tín dụng hỗ trợ thị trường bất động sản

- Hệ thống các loại thuế liên quan đến đất đai, bất động sản và các giao dịch về bất động sản

được thường xuyên đổi mới cho phù hợp với thực tiễn. Thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập đối với

doanh nghiệp ngày càng được cải thiện (thuế thu nhập doanh nghiệp giảm từ 28% xuống còn 25% từ

đầu năm 2009); thuế trước bạ giảm còn 0,5% vào năm 2008; thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng

bất động sản thay cho thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất... Chính sách thuế đối với đất đai và bất

động sản đã góp phần khuyến khích các nhà kinh doanh tăng đầu tư tạo lập bất động sản và từng bước

hạn chế đầu cơ. Thuế bất động sản đã được đề cập nhưng chưa phù hợp với điều kiện thực tế của nước ta

nên chưa đưa vào cuộc sống.

- Nhiều chính sách về tín dụng và lãi suất tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản đã

được ban hành và đi vào cuộc sống. Nới lỏng hay thắt chặt tín dụng, hỗ trợ lãi suất tín dụng khi khủng

hoảng, tỷ giá... là những chính sách đã được cập nhật thường xuyên, phù hợpvới thực tiễn nước ta.

Những chính sách đó đã góp phần hỗ trợ, khuyến khích các nhà đầu tư tăng thêm nguồn cung cho thị

trường bất động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản.

- Nhiều quy định về phí, lệ phí đối với các khâu, các hoạt động có liên quan đến thị trường bất

động sản như cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây

dựng; đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký bất động sản, đăng ký biến động diện tích, đăng ký giao dịch

đảm bảo, đăng ký thế chấp, công chứng... đã được ban hành và thường xuyên cập nhật. Những quy định

đó đã góp phần khuyến khích các giao dịch trên thị trường bất động sản.

* Xây dựng và ban hành các chính sách hỗ trợ khác

- Thị trường bất động sản rất thiếu nguồn nhân lực có trình độ cao. Một số lĩnh vực kinh doanh

cần phải có trình độ đã được Nhà nước quan tâm và có những chính sách phù hợp. Bộ Xây dựng đã ban

hành chương trình khung về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản,

quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản và những quy định cụ thể về cấp chứng chỉ hành nghề

cho các hoạt động dịch vụ như môi giới, định giá, quản lý và điều hành sàn giao dịch, quản lý bất động

sản...

- Các chính sách về nhà ở công vụ, về nhà ở xã hội, về nhà ở cho người có thu nhập thấp, cho

cơng nhân trong các khu cơng nghiệp, cho sinh viên; chính sách cho phép người nước ngoài, Việt kiều

được phép mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở... đã được ban hành và đi vào



27



cuộc sống. Những chính sách trên đã bổ sung một nguồn cung lớn cho những thiếu hụt trên thị trường

bất động sản, đã hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng hướng hơn.

Tuy nhiên những hạn chế, những bất cập trong các chính sách đã ban hành và những hạn chế

trong thực thi các chính sách đó trên thực tế vẫn diễn ra khá phổ biến, đòi hỏi các cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phải tiếp tục nghiên cứu, cập nhất và hoàn thiện.

2.4.2. Tổ chức các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản

Để hỗ trợ thị trường bất động sản, Nhà nước đã chủ động thành lập mạng các sàn giao dịch bất

động sản Việt Nam, đã cho phép thành lập hàng loạt sàn giao dịch bất động sản trên phạm vi cả nước, tổ

chức giám sát việc tổ chức các hoạt động dịch vụ trên các sàn giao dịch bất động sản. Đến 31/12/2009,

cả nước đã có tới 368 sàn giao dịch bất động sản. Với số lượng sàn giao dịch bất động sản trên, thị

trường bất động sản đã từng bước được minh bạch hóa; các sàn đã từng bước góp phần làm lành mạnh

hóa thị trường bất động sản.

- Nhà nước đã khuyến khích thành lập nhiều tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên

biệt để phục vụ hỗ trợ thị trường bất động sản, nhất là các công ty tư vấn luật.

- Nhà nước thành lập các tổ chức dịch vụ chuyên thu thập, xử lý và cung cấp thông tin về bất

động sản và thị trường bất động sản như: cơ quan đăng ký đất đai, đăng ký bất động sản, đăng ký giao

dịch bất động sản ở các địa phương.

- Nhà nước đang từng bước xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản để một mặt

thực hiện quản lý nhà nước đối với đất đai và bất động sản, mặt khác hỗ trợ cho những ai có nhu cầu tìm

hiểu, tra cứu và khai thác thơng tin phục vụ cho nghiên cứu và kinh doanh.

2.5. Bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản của nước ta khá phức tạp, chưa hoàn

chỉnh, thiếu đồng bộ; hoạt động còn nhiều lúng túng và kém hiệu lực. Liên quan đến quản lý thị trường

bất động sản hiện nay, có rất nhiều bộ, ngành. Việc giao và cho thuê đất (thị trường sơ cấp) do ngành Tài

ngun và Mơi trường chỉ đạo về cơ chế, còn ngành Tài chính thì lại chỉ đạo về giá; đối với thị trường

đầu tư xây dựng do ngành Xây dựng chỉ đạo, nhưng về cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng lại do

ngành Tài chính chỉ đạo; các vấn đề về đăng ký kinh doanh do ngành Kế hoạch và Đầu tư chỉ đạo, cấp

phép; còn hoạt động của các công ty kinh doanh bất động sản lại do các đơn vị chủ quản chỉ đạo… Đối

với thị trường thứ cấp, hầu như chưa có sự chỉ đạo, ngoại trừ có sự tham dự của cơ quan quản lý nhà

nước trong việc xác lập và dịch chuyển sở hữu (vấn đề này cũng hết sức phức tạp vì trước đây có đến 3

loại giấy tờ do 3 Bộ chỉ đạo: Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp; nay quy về một

loại: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ).

Trong Đề án: “Thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản”, Bộ Xây dựng đã kiến

nghị với Thủ tướng chính phủ việc nghiên cứu, xây dựng và ban hành một loạt các văn bản pháp luật

nhằm thúc đẩy phát triển và quản lý thị trường bất động sản như:

- Xây dựng khung luật pháp cho thị trường bất động sản; cơ chế về định giá, môi giới, hành nghề

kinh doanh bất động sản; cơ chế về cho thuê, mua trả góp, bảo hiểm bất động sản; cơ chế về hoạt động

của các tổ chức tài chính và tín dụng bất động sản, sàn giao dịch, thế chấp và quản lý thị trường bất động

sản…

- Kiến nghị phân cấp mạnh mẽ công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản để tạo sự

chủ động cho chính quyền các địa phương. Ở Trung ương, phần quản lý thị trường sơ cấp vẫn là Bộ Tài

nguyên - Môi trường chịu trách nhiệm; thị trường đầu tư xây dựng và thị trường thứ cấp do Bộ Xây

dựng chịu trách nhiệm; quản lý nhà nước thị trường bất động sản thuộc lĩnh vực nông - lâm - ngư nghiệp

do Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn chịu trách nhiệm. Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý việc cấp



28



phép kinh doanh, phê duyệt các dự án đầu tư bất động sản. Bộ Tài chính quản lý nhà nước về những vấn

đề tài chính, thuế, phí, lệ phí... đối với thị trường đất đai, với thị trường bất động sản... và tương tự như

vậy có liên quan đến nhiều bộ, ngành khác nhau.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định:

+ Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

+ Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh

doanh bất động sản.

+ Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp

với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân cơng của

Chính phủ.

+ Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh

bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.

Như vậy, liên quan đến quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nước ta hiện nay có rất

nhiều bộ, ngành và các cơ quan trực thuộc các bộ, ngành đó.

Về ngành tài ngun và mơi trường, ở cấp bộ có Tổng cục quản lý đất đai và các vụ thuộc Bộ;

cấp sở có các phòng chun mơn nghiệp vụ, trong đó có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; cấp

huyện có phòng Tài ngun và Mơi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Về ngành xây dựng ở cấp bộ có các vụ thuộc Bộ và có Cục Quản lý nhà và thị trường bất động

sản; ở cấp sở có các phòng thuộc Sở, trong đó có phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản; cấp

huyện có phòng cơng thương, đảm nhiệm các lĩnh vực: cơng nghiệp, thương mại và xây dựng.

Có thể nói, mơ hình tổ chức quản lý và năng lực của

cán bộ trong lĩnh vực bất động sản và thị trường bất động sản từ Trung ương đến địa phương còn bất

cập trước yêu cầu bức xúc của thực tiễn. Hiệu lực của bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất

động sản còn rất hạn chế, chưa phát huy được vai trò định hướng, điều tiết vĩ mơ và kiểm soát hoạt

động của thị trường bất động sản. Đặc biệt khi thị trường bất động sản có những biến động lớn, những

cơn “sốt” thì Nhà nước chưa thể hiện được vai trò điều tiết bình ổn thị trường bất động sản để ổn định

sản xuất và đời sống xã hội.

Một trong những bất cập của hệ thống tổ chức quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

là hiện có nhiều bộ ngành cùng tham gia vào quản lý thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng, Bộ Tài

chính, Bộ Tài ngun và Mơi trường...), nhưng chưa có sự thống nhất cao trong việc ban hành một số cơ

chế chính sách quản lý, phát triển thị trường bất động sản. Tổ chức bộ máy chuyên trách quản lý nhà

nước các cấp, đặc biệt là ở cấp tỉnh, cấp quận, huyện về thị trường bất động sản hầu như chưa hình

thành. Trình độ, năng lực đội ngũ cán bộ trong thực hiện quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, về

nhà đất còn nhiều hạn chế bởi trên thực tế chưa có hệ thống đào tạo một cách chính quy về thị trường

bất động sản.

Như vậy, có thể nói bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

chưa thực sự hoàn chỉnh, thiếu đồng bộ, thiếu thống nhất. Do đó, kiện tồn bộ máy quản lý nhà nước về

thị trường bất động sản là một nhu cầu bức thiết trong thời gian tới.

6. Tổ chức hệ thống doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản

Để chủ động nguồn hàng và điều tiết lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản trên thị trường,

Nhà nước đã tổ chức tốt hoạt động của hệ thống các doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản.

Trước hết, Nhà nước đã cho phép thành lập hàng loạt các doanh nghiệp nhà nước hoặc cho phép

các doanh nghiệp nhà nước hiện hành được phép hành nghề kinh doanh bất động sản. Nhiều tổng công

ty lớn, nhiều công ty lớn, vốn hoạt động cho lĩnh vực xây dựng với tư cách là nhà thầu xây dựng, đã trở

thành những tổng công ty, những cơng ty có chức năng đầu tư các dự án bất động sản, phát huy thế



29



mạnh về xây dựng để tạo lập bất động sản cung ứng cho xã hội. Nhiều Tổng công ty và công ty khác,

vốn không có chức năng kinh doanh bất động sản và khơng liên quan chặt chẽ đến bất động sản cũng đã

được Nhà nước cho phép đăng ký thêm ngành đầu tư, tạo lập bất động sản để kinh doanh hoặc kinh

doanh dịch vụ bất động sản như Tổng công ty lắp máy (LILAMA), Tổng công ty cổ phần FPT...

Để tăng cường vị thế của các doanh nghiệp thuộc Nhà nước, Nhà nước đã khuyến khích và cho

phép các tổng cơng ty, công ty lớn liên kết với nhau để tạo thành các tập đoàn bất động sản mạnh. Bộ

Xây dựng đã thí điểm thành lập 2 tập đồn bất động sản ra đời: Tập đồn Phát triển nhà và đơ thị Việt

Nam (HUD) và Tập đồn Sơng Đà. Trên cơ sở thí điểm này, sẽ tiếp tục thành lập các tập đoàn bất động

sản khác để tăng thêm nguồn lực của nhà nước góp phần định hướng, điều chỉnh và hỗ trợ cho thị trường

bất động sản.

Bên cạnh các tập đoàn bất động sản có vốn thuộc Nhà nước, Nhà nước cho phép hàng loạt tập

đoàn bất động sản, các tổng công ty, các công ty kinh doanh bất động sản được thành lập và hoạt động.

Theo kết quả điều tra của Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng bình quân 9 năm đầu thế kỷ 21 về số doanh

nghiệp bất động sản ở nước ta là 141,6%/năm, trong đó tốc độ tăng bình quân vốn là 136%/năm, tốc độ

tăng bình quân về số lao động là 125,2%/năm.



30



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Quản lý nhà nước đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×