Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
Quá trình phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam

Quá trình phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam

Tải bản đầy đủ - 0trang

+ Các điều kiện cho giao dịch, các phương tiện thơng tin, quảng cáo, các hình thức trung gian…

và cách thức lập hợp đồng khi thực hiện các giao dịch bất động sản.

+ Yếu tố đảm bảo cho Nhà nước kiểm soát được thị trường bất động sản và thu được những

khoản thu từ các hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Báo cáo Chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị

trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực

hiện đúng Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao

đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng

đất; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân.

Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khố IX (2001) đã quyết định chủ trương hình thành và phát

triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở rộng thị trường bất động sản

cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Dấu mốc đổi mới quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị

quyết số 26-NQ/TƯ ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ 7 BCHTƯ Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới

chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước. Nghị

quyết đã quyết định nhiều nội dung đổi mới, trong đó có nội dung quan trọng là đất đai khơng chỉ là tài

nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước.

- Giai đoạn từ 2003 đến nay:

Luật Đất đai năm 2003 ra đời là một bước tiến mới về khung pháp lý đối với thị trường đất đai

và thị trường bất động sản. Luật đã quy định người sử dụng đất có nhiều quyền hơn (quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh,

góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất) đồng thời áp dụng

cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tiếp đó là một hệ thống

các chính sách đất đai nhằm đẩy mạnh quá trình đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp, đồng thời bảo

đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất.

Sau Luật Đất đai 2003, hàng loạt văn bản cụ thể hóa, hướng dẫn chi tiết thi hành luật đất đai và

nhiều chính sách về đất đai đã được ban hành đã tạo điều kiện cho thị trường đất đai, thị trường bất động

sản phát triển mạnh mẽ hơn.

Sau khi có Luật Nhà ở 2005 (có hiệu lực từ 1/7/2006) cùng với Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và nhất là sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản và

Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, thì

thị trường bất động sản đã có khung pháp lý khá đầy đủ, chặt chẽ và khoa học để ổn định và phát triển.

Đến lúc này thị trường bất động sản đã được phát triển trên các mặt cơ bản sau:

- Cả nước đã hoàn thành về cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà với

những quy định rõ ràng về chi phí, thủ tục hành chính có liên quan, đã hạn chế các giao dịch ngầm trên

thị trường bất động sản, đồng thời qua đó, Nhà nước kiểm soát được các giao dịch và thu được thuế cho

ngân sách. Nhà nước quy định về giá đất sát với giá thị trường và giá đất do Nhà nước quy định là căn

cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền

thuê đất, tính lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi…

- Nhà nước thiết lập được các hệ thống đăng ký giao dịch một cách minh bạch, đáng tin cậy, an

toàn và có hiệu lực, có những chính sách hữu hiệu khuyến khích được sự tham gia của nhà đầu tư vào

thị trường chính thức.

- Nhà nước hồn tồn điều tiết được các công ty bất động sản, các chủ thể chuyên nghiệp trên thị

trường với các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm đáng tin cậy. Nhà nước đã thực hiện được chức năng

quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản thông qua việc ban hành các chính sách pháp luật

nhằm định hướng, điều tiết, tạo điều kiện, đảm bảo cho thị trường vận hành thông suốt, ổn định và phát

triển.



20



- Nhà nước đã khuyến khích được sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài. Đảng và Nhà nước

đã chủ trương chính sách ngoại giao độc lập, mở cửa, đa dạng hoá, đa phương hoá quan hệ quốc tế, chủ

động hội nhập vào khu vực và thế giới. Với chiến lược ngoại giao đúng đắn, Việt Nam đã và đang hội

nhập ngày càng sâu vào nền kinh tế thế giới, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Thực tế đã mở ra những

cơ hội lớn cho việc phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, có thể khái quát một số hạn chế cơ bản của thị trường bất động sản Việt

nam hiện nay là:

Thứ nhất, tồn tại song hành hai loại thị trường: thị trường chính thức và thị trường phi chính thức

(thị trường ngầm). Hai thị trường này giao thoa, đen xen vào nhau, trong đó thị trường ngầm vẫn chiếm

tỷ trọng lớn trong các giao dịch vì:

- Một bộ phận dân cư thiếu hiểu pháp luật nên mua bán, chuyển nhượng trao tay, coi thường

pháp luật; một số người chưa hiểu rõ tầm quan trọng của việc đăng ký sử dụng đất khi thực hiện các

giao dịch về đất đai; một số người muốn giao dịch ngầm để trốn thuế.

- Một bộ phận không nhỏ diện tích đất đai, nhà ở, cơng trình trên đất vẫn chưa được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu do nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng những người

chủ của chúng vẫn đưa chúng vào giao dịch.

- Sự yếu kém của Nhà nước trong quản lý nhà nước về bất động sản: phức tạp, chậm trễ trong hệ

thống đăng ký đất đai, đăng ký bất động sản và giao dịch bất động sản; thiếu chuẩn mực trong kiểm soát

và chế tài xử lý các tiêu cực của bộ máy quản lý nhà nước có liên quan đến thị trường bất động sản.

Thứ hai, thị trường đất đai, thị trường bất động sản về cơ bản vẫn dựa trên quyền sở hữu toàn

dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện. Các quan hệ giao dịch về đất đai và bất động sản thực chất là

các quan hệ giao dịch về các quyền chứa đựng trong chúng, dựa trên quyền sử dụng đất đai. Điều đó làm

cho thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào Nhà nước, đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt với

toàn bộ đất đai của quốc gia.

Thứ ba, quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất cập về nhiều phương

diện: về khung pháp lý; về vai trò của Nhà nước trong kiểm sốt, định hướng, điều tiết, hỗ trợ, tạo điều

kiện cho phát triển thị trường bất động sản; về sử dụng các công cụ quản lý và về bộ máy quản lý nhà

nước đối với thị trường bất động sản.

Thứ tư, các lực lượng tham thị trường ngày càng đông đảo, đa dạng về loại hình, về quy mơ, về

cơ cấu… nhưng nhìn chung vẫn chưa đủ mạnh về tài chính, còn nặng về kinh nghiệm, thiếu tính chuyên

nghiệp. Nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn, gặp khó khăn về vốn. Hệ thống các hoạt động dịch

vụ bất động sản vẫn chưa được chuẩn hóa, thiếu những nhà tư vấn chuyên nghiệp, thiếu các sàn giao

dịch bất động sản chuẩn, thiếu những tổ chức, chuyên gia định giá bất động sản giỏi; một số cuộc đấu

giá quyền sử dụng đất thiếu khách quan; khơng ít người mơi giới bất động sản vẫn có tư tưởng chụp

giựt, vẫn bị coi là “cò”; quản lý bất động sản, nhất là với các cao ốc, vẫn là “sân chơi” của các tập đoàn

quốc tế…

- Thứ năm, thị trường còn phụ thuộc quá nhiều vào các tính tốn ngắn hạn, kể cả tư duy về đầu

tư, thói quen tâm lý đám đơng của mọi người, cách tạo vốn phát triển thị trường, trong khi thị trường bất

động sản chính quy lại cần những tính tốn trung hạn và dài hạn. Việc phát triển thị trường bất động sản

còn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Thị trường bất động sản phát triển chưa đảm

bảo sự cân đối, mới chỉ tập trung vào các phân khúc cao cấp; thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người

có thu nhập thấp chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của xã hội. Một số địa phương phát triển bất

động sản tràn lan, tự phát, thiếu định hướng.

- Thứ sáu, tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị

trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho

th bất động sản còn có nhiều hạn chế. Lợi ích từ phát triển thị trường còn bị nhiều yếu tố phi thị



21



trường chi phối tạo nên bất cơng bằng giữa các nhóm lợi ích, tình trạng đầu cơ và tham nhũng còn nặng

nề, quản lý còn bị chia sẻ, chưa thực sự cơng khai và kém minh bạch. Tính cạnh tranh và minh bạch của

thị trường bất động sản sơ cấp (giao đất, cho thuê đất) còn thấp. Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để

lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc

áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai

- Thứ bảy, giá cả bất động sản quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức

phát triển của nền kinh tế và giá trị thực của bất động sản, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình

phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp và trung bình

gặp nhiều khó khăn.

- Thứ tám, cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư vẫn còn những vấn đề tồn tại và

bất cập. Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông làm giảm sức hút và quy mô

của thị trường bất động sản. Hầu hết các dự án phát triển bất động sản tập trung ở khu vực trung tâm đô

thị, chưa chú ý phát triển ở các khu vực xa trung tâm, nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém.

2. Quản lý nhà nước đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Có thể khái quát quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam như sau:

2.1. Về khung pháp lý đối với thị trường bất động sản

- Đối với thị trường đất đai

Sau khi miền Bắc hòa bình lập lại, nước ta tổ chức cải cách ruộng đất và chia đất cho nơng dân.

Theo đó, người nơng dân có quyền sở hữu đối với đất đai và có quyền mua bán. Hiến pháp 1960 của

nước ta quy định: “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản

xuất khác của nông dân” (điều 14) và “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về của cải thu

nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở và các thứ vật dụng riêng khác” (điều 18).

Sau cải cách ruộng đất, Nhà nước chủ trương hợp tác hóa, đưa nơng dân vào hợp tác xã; người

dân góp đất đai vào hợp tác xã nơng nghiệp dưới hình thức cổ phần và được hưởng lợi tức theo cổ phần

đóng góp. Đất đai lúc này vẫn thuộc sở hữu tư nhân, người nơng dân có thể xin ra hợp tác xã cùng với

đất đai của mình.

Hiến pháp 1980 đã làm thay đổi chế độ sở hữu về đất đai:“Đất đai, rừng núi, sơng hồ, hầm mỏ,

tài ngun thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… đều thuộc sở hữu toàn dân” (điều

19). Sau Hiến pháp 1980, Luật Đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai,

phát canh thu tơ dưới mọi hình thức…” (điều 5). Cho đến thời điểm này, khung pháp lý của nước ta vẫn

không cho phép mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhưng cho phép chuyển nhượng nhà ở trên đất.

Nghịch lý này dẫn đến việc mua bán chuyển nhượng phi chính thức, giao dịch “ngầm” trên thị trường.

Hiến pháp 1992 và theo đó là Luật Đất đai 1993 vẫn khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất

đai, những có một số điểm mới: Đất đai có giá và giá đất do Nhà nước quy định; hộ gia đình, cá nhân sử

dụng đất có 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp đối với đất đai. Việc

chuyển đổi đất đai để thực hiện các dự án đầu tư vẫn theo một cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc theo

quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Năm 1998, Quốc hội thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó tập

trung chủ yếu vào mở rộng quyền cho các nhà đầu tư dự án, nhưng vẫn theo cơ chế chuyển đổi đất đai

bắt buộc. Các nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án

xây dựng kinh doanh nhà ở, các dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để bán hay cho thuê mặt bằng

sản xuất gắn với hạ tầng chung và các dự án sử dụng quỹ đất để xây dựng hạ tầng, hay còn gọi là dự án

“đổi đất lấy hạ tầng”.

Luật Đất đai 2003 có những thay đổi cơ bản liên quan đến khung pháp lý cho thị trường bất động

sản như sau:



22



Thứ nhất, tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền, đất đó được coi như tài sản của

người sử dụng đất.

Thứ hai, Nhà nước sẽ trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của dân

Thứ ba, giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện

bình thường, tức nguyên tắc “một giá đất”.

Thứ tư, các tổ chức kinh tế có tài sản là quyền sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch về

đất đai trên thị trường.

Thứ năm, tạo sự bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ đối với đất đai giữa nhà đầu tư trong nước

và nhà đầu tư nước ngoài.

Thứ sáu, cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc theo quy định của pháp luật chỉ áp dụng cho các

trường hợp sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và một số dự án đầu tư phát triển kinh tế

quan trọng; các trường hợp khác phải thực hiện theo cơ chế tự nguyện, thỏa thuận giữa nhà đầu tư với

người có quyền sử dụng đất.

Thứ bảy, có quy định cụ thể về việc tính bồi thường về đất, điều kiện nơi tái định cư đối với các

trường hợp được áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc.

Thứ tám, thiết lập một hệ thống trình tự, thủ tục hành chính đối với đăng ký đất đai trên nguyên

tắc cụ thể, đơn giản, ít chi phí, cơng khai, minh bạch.

Như vậy, Luật Đất đai 2003 đã góp phần hồn thiện 1 bước khung pháp lý cho thị trường bất

động sản, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ổn định và phát triển.

- Đối với thị trường bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản ra đời năm 2006 đã đưa ra những khung pháp lý, những quy định

chung về bất động sản và kinh doanh bất động sản; về điều kiện đối với tổ chức cá nhân hoạt động kinh

doanh bất động sản; về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản; về các hành vi bị cấm trong kinh doanh

bất động sản; về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản; về những quy định về kinh doanh nhà, cơng

trình xây dựng (đầu tư tạo lập để kinh doanh, mua bán, thuê, thuê mua); về kinh doanh quyền sử dụng

đất (đầu tư tạo lập đất có hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê; về kinh doanh

dịch vụ bất động sản (7 lĩnh vực); về kinh doanh bất động sản bắt buộc phải qua sàn và những quy định

về hợp đồng kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản.

Về cơ bản, Luật Kinh doanh bất động sản đã tạo khung pháp lý, cho phép các tổ chức được phép

kinh doanh bất động sản được làm nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho dân làm nhà ở; bán nhà thuộc sở hữu

nhà nước; cho thuê đất để kinh doanh; tăng quyền cho người sử dụng đất; giữa các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân thực hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; cho phép các nhà đầu tư xây

dựng các dự án đầu tư hạ tầng các khu đô thị mới, hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh

tế, khu công nghệ cao để cho thuê lại, chuyển nhượng…; cho phép nhiều tổ chức đầu tư phát triển nhà ở,

đô thị mới, kết cấu hạ tầng…

Như vậy, bằng hệ thống các văn bản pháp luật, Nhà nước đã:

- Thể chế hoá Hiến pháp, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng nhằm phát triển thị trường

bất động sản theo hướng chủ động, vững chắc, khuyến khích sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế;

chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước

ngoài và người nước ngồi tham gia đầu tư.

- Đảm bảo mơi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ để thị trường bất động sản phát triển lành

mạnh, công khai, minh bạch; thống nhất với các luật có liên quan, đồng thời phù hợp với thơng lệ quốc

tế và lộ trình hội nhập của nền kinh tế nước ta.

- Tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường bất

động sản; tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở và các cơ sở sản xuất, kinh

doanh; góp phần bình ổn thị trường, thực hiện chính sách xã hội.



23



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Quá trình phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×