Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
Chức năng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Chức năng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Tải bản đầy đủ - 0trang

ta sẽ đi sâu vào các chức năng theo tính chất tác động; theo đó, gồm các chức năng cơ bản sau:

2.1. Thiết lập khuôn khổ pháp luật cho thị trường bất động sản

Để quản lý thị trường bất động sản Nhà nước phải xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật,

trong đó có hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường và bất động sản. Cụ thể:

- Hệ thống pháp luật quy định về vấn đề sở hữu và lợi ích trong thị trường bất động sản. Chế độ

sở hữu và mối quan hệ lợi ích là mối quan tâm hàng đầu của các chủ thể khi tham gia thị trường bất

động sản. Chế độ sở hữu cơ bản nhất là chế độ sở hữu về đất đai, yếu tố cơ bản của thị trường bất động

sản; tiếp đó là chế độ sở hữu đối với các tài sản trên đất. Một trong hai điều kiện của sản xuất hàng hóa

là sự tách biệt tương đối về kinh tế giữa những người sản xuất do chế độ sở hữu tư nhân, do có nhiều

hình thức sở hữu và có sự tách rời giữa quyền sở hữu với quyền sử dụng. Hệ thống pháp luật phải làm rõ

chế độ sở hữu, tạo điều kiện cho sự phát triển thị trường chính thức, thị trường có tổ chức.

- Hệ thống pháp luật xác định vị trí pháp lý của những chủ thể tham gia thị trường, trong đó quy

định rõ các điều kiện đối với tổ chức, đơn vị kinh tế và cá nhân khi tham gia thị trường; đồng thời cũng

quy định rõ những quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Hệ thống pháp luật đó được thể hiện trong các luật như Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã, Luật Kinh

doanh Bất động sản…

- Hệ thống pháp luật xác định điều kiện đối với đất đai, đối với một bất động sản khi đưa vào

giao dịch trên thị trường: điều kiện về quyền sở hữu, quyền sử dụng, về chất lượng, về quy hoạch, về hồ

sơ có liên quan… Những quy định đó, đảm bảo tính hợp pháp, tính chuẩn mực và tính minh bạch của

hàng hóa bất động sản khi đưa vào thị trường.

- Hệ thống pháp luật quy định và điều chỉnh các hoạt động, các hành vi của các chủ thể trên thị

trường; quy định hành vi nào là hợp pháp, hành vi nào là phi pháp (tạo lập, mua bán, chuyển nhượng,

thuê - cho thuê, thuê mua, góp vốn, thế chấp, bảo hiểm…; hợp đồng, đấu giá, đấu thầu; cạnh tranh - độc

quyền; môi trường sinh thái…; đồng thời điều chỉnh những hành vi phi pháp bằng những chế tài buộc

các chủ thể của những hành vi đó phải điều chỉnh hành vi của mình theo hướng hợp pháp.

Tóm lại, hệ thống pháp luật quy định các quyền đối với đất đai, đối với bất động sản; quy định

điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch, điều kiện của hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; thông

tin, hồ sơ bất động sản giao dịch; giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản; quy định về hợp đồng kinh

doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản; quy định cách thức thực hiện, phạm vi, nội dung... của các

hoạt động kinh doanh bất động sản (tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, bảo

hiểm bất động sản), của các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản như môi giới, tư vấn, định giá,

sàn giao dịch bất động sản… Như vậy, Nhà nước vừa tạo lập khuôn khổ pháp luật cho thị trường bất

động sản vừa hướng dẫn trình tự, thủ tục, biện pháp thực hiện các giao dịch của thị trường bất động sản.

2.2. Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển

Môi trường kinh doanh là tổng thể các yếu tố tác động trực tiếp hay gián tiếp đến các quyết định

hơạc hoạt động của các chủ thể tham gia thị trường, bao gồm nhiều nhóm yếu tố (tùy theo cách phân

loại) như nhóm yếu tố mơi trường vĩ mơ, nhóm yếu tố mơi trường vi mơ và nhóm yếu tố mơi trường nội

bộ. Trong số các nhóm yếu tố mơi trường trên, Nhà nước có vai trò đặc biệt quan trọng đối với mơ

trường vĩ mơ thơng qua việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mơ, giữ vững ổn định chính trị và ổn định xã hội.

Thị trường bất động sản trước hết phụ thuộc mạnh mẽ vào sự ổn định kinh tế vĩ mô. Khi kinh tế

vĩ mô ổn định và tăng trưởng, nguồn vốn đầu tư cho phát triển tăng lên, thu nhập dân cư tăng, tỷ lệ tiết

kiệm dành cho tham gia thị trường bất động sản tăng lên; khi kinh tế vĩ mô ổn định, cán cân thương mại

cân đối sẽ duy trì tỷ giá hối đối hợp lý, tiền tệ ổn định, lạm phát thấp, giảm phụ thuộc vào nước ngoài,

hạn chế tiêu cực, tham nhũng… sẽ tạo điều kiện tăng cung cầu trên thị trường bất động sản, mở rộng

giao dịch và thị trường bất động sản sẽ ổn định, tránh được những “cơn sốt” hay “đóng băng”.



9



Kinh doanh bất động sản cần đầu tư vốn lớn và thời gian thu hồi vốn lâu, do đó sự ổn định chính

trị vơ cùng quan trọng đối với nhà kinh doanh. Chính trị ổn định, một Nhà nước mạnh sẽ thực thi hữu

hiệu các chính sách kinh tế - xã hội, đáp ứng được các yêu cầu chính đáng của nhân dân sẽ đem lại lòng

tin và sự hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Khi đó, các nhà kinh doanh được an tồn về

đầu tư, quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai và các tài sản trên đất của mình, do đó, họ sắn

sàng và yên tâm đầu tư những nguồn lực lớn vào các dự án đầu tư dài hạn. Nhà kinh doanh thường quan

tâm đến 4 vấn đề rủi ro của mơi trường chính trị là mất ổn định trong nước, xung đột với nước ngồi, xu

thế chính trị và khuynh hướng kinh tế. Do đó, để thực hiện quản lý nhà nước đối với thị trường bất động

sản, Nhà nước phải làm mọi cách để đảm bảo sự ổn định chính trị, tránh các rủi ro chính trị.

Mỗi nhà kinh doanh đều hoạt động trong một môi trường văn hóa - xã hội nhất định. Xã hội sẽ

cung cấp các các nguồn lực cho nhà kinh doanh đồng thời lại tiêu thụ những hàng hóa và dịch vụ do nhà

kinh doanh cung ứng. Do đó, việc xây dựng và duy trì một xã hội ổn định, tạo ra mơi trường văn hóa xã hội thuận lợi cho các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản là một phần chức năng quan trọng

của mọi Nhà nước. Nhà nước sẽ phải quan tâm đến giải quyết hàng loạt các vấn đề về xã hội như: dân

số, việc làm, xóa đói giảm nghèo, cơng bằng xã hội, tệ nạn xã hội, thái độ lao động, truyền thống, đạo

đức kinh doanh, giáo dục, y tế… và môi trường sinh thái.

2.3. Nhà nước đảm bảo cơ sở hạ tầng cho phát triển của thị trường bất động sản

Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nguồn cung, cầu hàng hóa và dịch vụ bất

động sản. Nguồn cung, cầu lại phụ thuộc đáng kể vào hệ thống cơ sở hạ tầng của xã hội. Hệ thống cơ sở

hạ tầng có các đặc điểm:

- Có vai trò lớn đối với sự tăng trưởng và phát triển kinh tế và được coi là điều kiện tiên quyết để

phát triển hàng hóa bất động sản và đảm bảo mọi điều kiện cho sự tồn tại và hoạt động của các bất động

sản.

- Hệ thống cơ sở hạ tầng đòi hỏi một lượng vốn lớn, thời gian thu hồi dài và tính thanh khoản,

thu hồi khó, thường là dưới dạng gián tiếp.

- Phần lớn cơ sở hạ tầng là đáp ứng các dịch vụ công cộng, các nhà đầu tư ngồi nhà nước

thường ít quan tâm.

Vì lẽ đó, Nhà nước cần phải đảm bảo cơ sở hạ tầng cho phát triển và Nhà nước có thể thực hiện

bằng hai hướng:

- Nhà nước dùng các nguồn lực của mình, thơng qua các doanh nghiệp nhà nước, các cơ quan sự

nghiệp để trực tiếp đầu tư và cung cấp cho xã hội.

- Nhà nước tạo điều kiện khuyến khích các nhà đầu tư ngoài Nhà nước bằng sự hỗ trợ các nguồn

lực, đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư… để họ trực tiếp đầu tư và cung cấp cho xã hội.

Dù bằng cách nào thì vẫn chủ yếu thơng qua sử dụng các nguồn lực của Nhà nước, từ ngân sách

nhà nước.

Đối với thị trường bất động sản, chức năng này rất quan trọng vì bất động sản có quan hệ chặt

chẽ với cơ sở hạ tầng. Cơ sở hạ tầng ảnh hưởng quyết định đến sự ra đời, phát triển và khai thác các bất

động sản, do đó tác động trực tiếp đến cung, cầu và giá cả trên thị trường bất động sản.

2.4. Nhà nước hỗ trợ cho thị trường bất động sản

Hỗ trợ phát triển chính là chức năng kinh tế của Nhà nước. Sự hỗ trợ của Nhà nước được thể

hiện trên nhiều giác độ khác nhau, trước hết là sự bảo trợ cho thị trường. Việc bảo trợ cho thị trường,

thực chất là sự khắc phục những khiếm khuyến của kinh tế thị trường, khiếm khuyết của thị trường bất

động sản. Việc bảo trợ cho thị trường được thực hiện thông qua việc bảo trợ cho các chủ thể tham gia thị

trường. Các cơ quan hữu quan của Nhà nước cần phải nghiên cứu, đánh giá những khâu yếu của thị

trường, những khuyết tật hay lệch lạc của thị trường bất động sản để thực hiện sự bảo trợ, thơng qua đòn



10



bẩy kinh tế để thúc đẩy sự phát triển. Chẳng hạn, ở nước ta, các nhà đầu tư chỉ chú ý đến phân khúc

chung cư cao cấp vì có lợi nhuận cao nên trên thị trường, nguồn nhà ở cho người có thu nhập thấp vô

cùng khan hiếm. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng chính sách, cho những người có thu nhập

thấp, Nhà nước đã có chính sách hỗ trợ cho những nhà kinh doanh đầu tư vào phân khúc này như:

- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vị dự án;

- Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%);

- Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm

50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh

nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động.

- Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn:

+ Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định;

+ Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có);

+ Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay (tuỳ theo khả

năng ngân sách của từng địa phương).

- Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ

khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng cơng trình; được áp dụng

hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các

hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp.

2.5. Cải cách khu vực công

Cải cách khu vực công, thực chất là những hoạt động của Nhà nước nhằm nâng cao hiệu quả

hoạt động của khu vực cơng, qua đó, tác động đến thị trường bất động sản. Những cải cách đó bao gồm:

Tạo mọi điều kiện cho khu vực ngoài Nhà nước phát triển, tăng khối lượng hàng hóa dịch vụ và các giao

dịch trên thị trường bất động sản; nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn lực công, tức của Nhà nước để

hỗ trợ các hoạt động trên thị trường bất động sản.

Nội dung của cải cách khu vực công bao gồm:

- Hợp lý hóa mọi chi tiêu cơng cộng, tăng cường đầu tư công ccộng, tạo điều kiện cho kinh

doanh bất động sản và hoạt động của thị trường bất động sản.

- Nâng cao hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp có vốn sở hữu của Nhà nước, phát huy vai

trò của hệ thống các doanh nghiệp đó trong tạo lập bất động sản, tăng nguồn cung, nhất là nâng cao hiệu

quả của các doanh nghiệp đó trong đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, tạo lập những bất động sản

lớn, trọng tâm, chủ lực cho từng vùng, từng khu vực.

- Cải cách hành chính, cải cách bộ máy hành chính, đội ngũ cán bộ cơng chức nói chung và của

các cơ quan có liên quan trực tiếp đến quản lý thị trường bất động sản nói riêng.

- Cải cách quản lý các tài sản công, những nguồn lực công, nhất là đối với đất đai và bất động

sản cơng.

II. CÁC CƠNG CỤ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Công cụ quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là tổng thể những phương tiện hữu

hình và vơ hình mà Nhà nước sử dụng để tác động lên các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

nhằm mục tiêu quản lý thị trường bất động sản theo những hướng đích nhất định. Cơng cụ quản lý nhà

nước đối với thị trường bất động sản chính là vật truyền dẫn, qua đó, Nhà nước chuyển tải được ý định,

ý chí của mình và thực hiện được sự tác động có hướng đích đến các chủ thể và mọi hoạt động trên thị

trường bất động sản. Hệ thống công cụ này mang tính chủ thể, tính mục đích và tính hệ thống một cách

rất rõ ràng. Đối với thị trường bất động sản, hệ thống các công cụ quản lý nhà nước gồm:

1. Luật pháp

Nói đến luật pháp, là phải nói đến hệ thống văn bản pháp luật, bao gồm: văn bản quy phạm pháp



11



luật và văn bản áp dụng quy phạm pháp luật. Trong hệ thống văn bản pháp luật, trước hết phải nói đến

hiến pháp, các bộ luật, các luật, pháp lệnh... liên quan đến thị trường bất động sản; tiếp đó là quyết định

của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các quy phạm pháp luật trong quản lý thị trường bất

động sản.

Vai trò của pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản được thể hiện trên các mặt cơ bản sau

đây:

- Pháp luật tạo tiền đề pháp lý vững chắc để điều chỉnh các quan hệ kinh tế trên thị trường bất

động sản. Thị trường bất động sản là một hệ thống các mối quan hệ phức tạp, đan xen, chi phối lẫn nhau

giữa các chủ thể tham gia thị trường: Nhà nước, các doanh nghiệp lớn, nhỏ, các nhà đầu tư nhỏ lẻ và

đông đảo người dân, không phỉ chỉ trong phạm vi từng địa phương mà còn trên phạm vi từng vùng, cả

nước và gắn với thị trường quốc tế. Do vậy, hệ thống pháp luật phải quán triệt được những nội dung cơ

bản của những mối quan hệ phức tạp đó, tạo tiền đề pháp lý vững chắc để điều chỉnh kịp thời và hợp lý

các mối quan hệ trên thị trường bất động sản, đảm bảo sự yên tâm và tin tưởng của những người tham

gia thị trường bất động sản.

- Tạo cơ chế pháp lý hữu hiệu để thực hiện sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa các tác nhân

tham gia thị trường bất động sản, qua đó nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản. Thị trường bất

động sản là thị trường lớn, thu hút hàng ngàn vạn chủ thể tham gia vào các giao dịch đa dạng và phức

tạp. Các chủ thể này vừa cạnh tranh với nhau vì lợi nhuận, lại phải vừa hợp tác với nhau vì lợi ích của

các bên và để bảo bảo sự kinh doanh bền vững, điều đó đòi hỏi phải có sự can thiệp của Nhà nước thông

qua khuôn khổ luật pháp. Cạnh tranh là quy luật của thị trường nhưng phải là sự cạnh tranh bình đẳng

giữa các chủ thể. Điều này phụ thuộc đáng kể vào vai trò của Chính phủ trong việc chống độc quyền và

tạo lập cơ chế pháp lýthực hiện sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia thị trường

bất động sản.

- Tạo cơ chế pháp lý cần thiết để kết hợp hài hòa giữa phát triển thị trường bất động sản với các

mục tiêu xã hội và môi trường. Sự phát triển thị trường bất động sản khơng có kiểm sốt, tất yếu sẽ dẫn

đến những tiêu cực về xã hội và ảnh hưởng xấu đến mơi trường sinh thái. Vì vậy, sự can thiệp của Nhà

nước vào việc đề ra và thực thi các quy phạm pháp luật như Luật Đất đai, Luật Lao động, Luật Doanh

nghiệp, Luật Đầu tư, Luật bảo vệ mơi trường... chính là tạo lập những cơ chế kết hợp hài hòa giữa phát

triển thị trường bất động sản với phát triển xã hội và bảo vệ môi trường.

2. Chiến lược, quy hoạch và kế hoạch

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội là đường lối chung tổng quát và giải pháp chủ yếu, tổng thể

để phát triển phát triển kỹ thuật - xã hội của đất nước, của từng địa phương. Quy hoạch phát triển kỹ

thuật - xã hội là sự cụ thể hóa một bước chiến lược phát triển kinh tế - xã hội với các mục tiêu và sự bố

trí, xếp sắp các nguồn lực để thực hiện các mục tiêu theo không gian và thời gian nhất định. Kế hoạch

kinh tế - xã hội là sự cụ thể hóa các mục tiêu tổng quát của chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội trong những thơi fgiannhất định từ 5 năm trở xuống. Ngồi ra, còn phải kể đến các chương trình,

các dự án và ngân sách thể hiện sự huy động và phân bổ các nguồn lực cho việc thực hiện các chương

trình, dự án trong những giai đoạn nhất định.

Chiến lược, quy hoạch và kế hoạch là vấn đề mang tính quốc tế, mọi nhà nước, để thực hiện

quản lý nền kinh tế, quản lý thị trường bất động sản đều phải sử dụng chúng, coi đó là một trong những

công cụ cơ bản để quản lý, điều phối các hoạt động của nền kinh tế, của thị trường bất động sản theo

hướng đích đã định.

Bằng các chiến lược, quy hoạch và kế hoạch, Nhà nước đã tạo lập nên những căn cứ, những cơ

sở quan trọng để các nhà đầu tư định hướng phát triển các dự án đầu tư bất động sản, sẽ làm tăng hoặc

giảm nguồn cung của từng loại bất động sản, do đó tác động đến thị trường bất động sản theo những



12



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Chức năng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×