Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
Liên hệ: Trình bày giai đoạn phát triển sơ khai thị trường bđs. trình bày quá trình phát triển thị trường bđs ở Việt Nam?

Liên hệ: Trình bày giai đoạn phát triển sơ khai thị trường bđs. trình bày quá trình phát triển thị trường bđs ở Việt Nam?

Tải bản đầy đủ - 0trang

19

quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho các đối tượng trong nước; Người có nhà ở được phép

cho người nước ngoài thuê.

Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61 /CP ngày 5 -7-1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở,

Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài thuê, đã cho phép.

+ Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; kinh

doanh nhà ở; mua bán ở khơng nhằm mục đích kinh doanh.

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho người nước ngoài, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở văn phòng đại diện, chi nhánh Công ty hoặc cơ sở

hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Luật đất đai 2003 và hàng loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 như:

Nghị định 181/2004/NĐ-CHI PHí, Nghị định 188/2004/NĐ - CP, … đã ra đời và đi vào thực tiễn của

thị trường bất động sản, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta.

Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở phần trên, thị trường bất động sản chính thức thi hành, hoạt

động và phát triển như sau:

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất trên

đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử

dụng đất; Quan hệ này có thể gọi là thị trường cấp I. Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhan thực

hiện 5 quyền của người sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với nhau).

- Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) thực hiện chuyển nhượng

hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm.

+ Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng các Công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp; cả nước

đã hình thành nhiều khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao.

+ Góp vốn liên doanh bằng bất động sản với tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước

ngoài để sản xuất kinh doanh. Nừu quy ra giá trị tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh

của phía Việt Nam khơng ngừng được tăng lên.

+ Bán nhà theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; xây dựng nhà ở để bán

kèm theo chuyển nhượng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ

phận thường được mua bán nhà và chuyển quyến đất ở nhất là ở đô thị, nhưng nhà nước chưa quản lý

được).

+ Trong quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư có nhu cầu vay vốn ngân hàng có thể

chấp nhận bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng bất động sản chiếm một vị trí rất quan trọng trong các

hoạt động cho vay có thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất có tài sản

đó).

Trên cơ sở ra đời của thị trường bất động sản, đội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất

động sản ra đời và ngày một đông thêm. Đi đầu trong hệ thống các đơn vị tham gia kinh doanh bất

động sản ở nước ta là các doanh nghiệp Nhà nước được giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu

Nhà nước và đầu tư hạ tầng phát triển các khu đông thị mới như:

+ Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ

cao để cho thuê lại đất đã có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và

dân cư để chuyển nhượng hoặc cho thuê quền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng. Ngồi ra có nhiều

doanh nghiệp dầu tư xây dựng khách sạn, văn phòng, căn hộ để cho thuê.



20

+ Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước để bán cho người đang thuê và

cho thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

xây dựng nhà hoặc nâng cấp nhà để bán lại.

+ Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh doanh "địa ốc"; các trung tâm dịch

vụ bán đầu giá và các hoạt động định giá bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan tài chính

một số địa phương; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các tổ chức tư vấn pháp luật về đất đai,

bất động sản; các tổ chức tư vấn và thông tin bất động sản…

+ Đã thành lập được nhiêu quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà, ngân hàng phát triển nhà và

các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà hoặc nhận thế chấp bất động sản và cho vay vốn để

sản xuất kinh doanh.

thời phong kiến xa xưa cũng như thời kỳ Pháp luật. Tư sáu cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm

1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các

tổ chức và sở hữu Nhà nước. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về

đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống

tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù khơng có các văn

bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục xác

nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.



Phân tích giá trị lớn của thị trường bất động sản – liên hệ Việt Nam

Theo nhiều chuyên gia thì giá trị của thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng tăng lên và ngày

càng lớn dần. Theo thống kê của sở xây dựng:

Quý 1/2015, giá trị sản xuất ngành xây dựng tăng gấp đôi cùng kỳ

Năm 2015: Nhà xã hội là trọng tâm của ngành Xây dựng

Cụ thể, đối với lĩnh vực xây Dựng Dân Dụng trong thời gian tới sẽ được hỗ trợ bởi Luật Nhà Ở (sửa

đổi) 2014. Cụ thể, Luật Nhà Ở 2014 cho phép người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, dự kiến sẽ

là lực đẩy quan trọng trong trong thị trường Bất Động Sản Việt Nam. Hiện tại, theo ước tính chỉ có

khoảng 1000/80.000 người nước ngoài ở Việt Nam sở hữu nhà. Do đó, việc nới lỏng chính sách này

có khả năng sẽ tạo nên lực cầu lớn trong phân khúc nhà cao cấp. Chính vì thế nên nhu cầu về bất động

sản sẽ tăng lên. Mặt khác người nước ngồi họ ln có xu hướng muốn có những bất động sản giá trị

và sẵn sàng bỏ ra một số tiền lớn nên có thể thấy trước mắt nhu cầu về bất động sản giá trị lớn sẽ tăng

lên.

Tình hình kinh tế nước ta ngày càng được cải thiện, cũng với sự hỗ trợ của chính phủ từ việc hạ lãi

suất cơ bản và các chính sách kích cầu. Tình hình thị trường BĐS đã bắt đầu ấm lên vào thời điểm

cuối năm 2014 và dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2015. Do đó, các cơng ty BĐS hiện tại

đang triển khai các như án lớn như Vinhome Tân Cảng, Đại Quang Minh và một số dự án đang khởi

động như dự án Emperia Garden 203 Nguyến Huy Tưởng của chủ đầu tư HBI…Những dự án lớn trên

sẽ là những điểm sáng được chờ đợi trong năm nay.

Riêng thu nhập cá nhân đang có sự thay đổi theo ước tính thu nhập theo đầu người năm nay tăng

150% vì vậy việc chọn những phân khúc nhà ở tốt, phân khúc nhà ở đảm bảo nhu cầu cuộc sống đúng

vơi giá trị đồng tiền mà khách hàng bỏ ra đang là xu hướng của bất động sản năm nay.

Cùng với đó là sự quan tâm của các ơng lớn trong ngành BĐS đến từ các nước như Nhật, Hàn,

Singapore, Đài Loan đến thị trường BĐS Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Theo

thống kê của Bộ Kế hoạch đầu tư thì cả nước thu hút 5,7 tỉ USD qua FDI vào nửa đầu năm nay.Qua



21

đó có thể thấy lượng vốn được rót vào thị trường BĐS đang tăng làm tăng giá trị của thị trường lên.

Hàng loạt những thương vụ sát nhập và đầu tư khủng của các tập đoàn lớn của nước ngoài đã minh

chứng cho điều này. Trong thời gian tới khi mà TPP được ký kết thành cơng thì lượng vốn này đổ vào

thị trường BĐS Việt Nam sẽ tiếp tục tăng và làm thị trường trở nên hấp dẫn hơn.



Nhà nước sử dụng công cụ nào để quản lý TTBĐS

1. Công cụ luật pháp

Công cụ luật pháp bao gồm những văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các hàng hoá bất động

sản, các giao dịch và dịch vụ liên quan đến thị trường bất động sản. Nó điều chỉnh từ giai đoạn giao

đất, tạo thành bất động sản giao dịch trên thị trường. Cụ thể, các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này

gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật

Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Hợp đồng kinh tế… Để các công cụ luật pháp phát huy vai trò

của mình, trước hết phải thể chế hóa được những quan điểm và những định hướng trong chủ trương,

chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai (đặc biệt là trong Nghị quyết Trung ương 7 và Trung

ương 9, khóa IX). Thứ hai, phải bám sát được những diễn biến chủ yếu trong quan hệ đất đai và thị

trường hiện tại để tháo gỡ các vướng mắc do thực tế đặt ra, đồng thời dự báo trúng những vấn đề cần

được quản lý trong thời gian tới. Thứ ba, phải thể hiện được tư tưởng trọng dân, quan tâm phát huy

dân chủ.

Bên cạnh đó, trong q trình xây dựng các cơng cụ này, đòi hỏi phải bảo đảm tính đồng bộ, thống

nhất, đầy đủ và ln theo kịp đòi hỏi của thực tiễn cuộc sống. Trong quá trình vận hành chúng, cần có

sự chỉ đạo nhanh, kịp thời, đúng và trúng theo hướng quản lý đồng bộ, hợp lý. Đồng thời, phải xử

phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hơn nữa những hành vi, vụ việc vi phạm theo đúng kỷ cương của một

nhà nước pháp quyền.

2. Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Hiện nay, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang gây ra rất nhiều bức xúc. Hiện cả nước

chưa có một hệ thống quy hoạch đầy đủ, hoàn chỉnh và thống nhất. Một số quy hoạch hiện có chưa

tạo được sự thống nhất và đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất

với quy hoạch kiến trúc đô thị trong không gian và thời gian cụ thể để tránh tình trạng “quy hoạch

treo”, “quy hoạch đi sau đầu tư, xây dựng”, gây nhiều khó khăn cho phát triển thị trường bất động

sản. Quy hoạch chưa có "tầm nhìn" chiến lược phục vụ sự phát triển của thị trường bất động sản.

Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác quản lý nhà

nước đối với thị trường bất động sản cũng như quản lý đô thị. Thực tế, những năm qua do thiếu quy

hoạch, kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị nước ta phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, làm phá vỡ

nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung.

Ngồi ra, cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản quy hoạch; phổ biến quy

hoạch một cách công khai, minh bạch để mọi người biết và tuân thủ. Đặc biệt, cần tăng cường và

củng cố các chức năng quản lý kết hợp với thanh tra, kiểm tra thường xuyên vấn đề tuân thủ quy

hoạch, tránh tình trạng quy hoạch treo; có biện pháp kiên quyết, mạnh mẽ trong cưỡng chế khi vi

phạm quy hoạch hay bắt khôi phục lại hiện trạng. Quy hoạch phải gắn liền với công tác dự báo, vì vậy

cần dự báo về xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng lao động để từ đó có kế hoạch chủ

động phát triển thị trường bất động sản cũng như quản lý thị trường này. Một yêu cầu nữa trong công

tác quy hoạch là phải cố gắng duy trì quan hệ đồn kết dân tộc, tình làng nghĩa xóm trong dân cư khu

vực quy hoạch, giải tỏa, di dời; và cần tính đến các phương án bảo vệ được các di tích lịch sử, các

cơng trình văn hóa, nghệ thuật của cộng đồng dân cư.



22

3. Cơng cụ tài chính bất động sản

Các cơng cụ, chính sách tài chính ln có vai trò cực kỳ quan trọng trong việc tạo vốn, nguồn lực

cho phát triển kinh tế - xã hội. Thị trường bất động sản cũng không là ngoại lệ. Các tài sản bất động

sản thường có giá trị rất lớn nên việc tạo lập và giao dịch chúng qua thị trường sẽ cần nguồn vốn lớn.

Điều này sẽ được giải quyết khi sử dụng các cơng cụ tài chính bất động sản như: vốn vay, trái phiếu

đơ thị và xây dựng, tín dụng uỷ thác xây dựng bất động sản, ngân sách đầu tư vào kết cấu hạ tầng,

chính sách thuế và phí tài sản bất động sản… Những công cụ này vừa có ý nghĩa thúc đẩy sự phát

triển, lại vừa có khả năng tàn phá lớn đối với thị trường bất động sản. Cuộc khủng hoảng tín dụng bất

động sản ở Mỹ và chính sách tài chính, tín dụng nới lỏng cho thị trường bất động sản ở nước ta cuối

năm 2007, đầu năm 2008 đã minh chứng rõ điều đó. Do đó, cần khéo léo sử dụng cơng cụ tài chính

bất động sản để góp phần ổn định kinh tế - xã hội của đất nước.

4. Công cụ quản lý hành chính

Đây là hệ thống văn bản hành chính quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng quyền liên

quan tới nhà đất, bất động sản. Nó là cơ sở tạo ra “chứng minh thư” cho các hàng hoá bất động sản

giao dịch trên thị trường. Nếu thủ tục càng đơn giản, minh bạch, chi phí vừa phải thì nó sẽ làm tăng

tính “thanh khoản” cho hàng hố và thị trường. Do vậy, cần thống nhất về thủ tục đăng ký bất động

sản theo hướng đơn giản, nhanh gọn, thuận tiện, chi phí thấp, chẳng hạn như thủ tục, chi phí trong

giao dịch, chuyển nhượng, cơng chứng bất động sản...

Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, công nghệ GIS để quản lý hiệu quả bất động sản và thị

trường bất động sản.

Thực tế ở nước ta, “chiếc gậy” hành chính cưỡng bức đã từng tạo ra được liệu pháp sốc làm dừng

ngay những cơn sốt bất động sản, như Nghị định 18, 87 - CP những năm 1997, 1998 hay Nghị định

181/CP năm 2004.

Trong thời gian tới, Nhà nước cần tiếp tục sử dụng khéo léo các “đòn bẩy” kinh tế, tài chính một

cách mềm dẻo, cũng như những “cây gậy” hành chính cứng rắn để điều hành thị trường bất động sản

trong những cơn “bạo bệnh”. Tuy nhiên, nên hiểu rõ rằng trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường

hiện nay, Nhà nước cần điều tiết gián tiếp là chủ yếu để nâng cao hiệu quả nền kinh tế. Tức là, Nhà

nước điều tiết thị trường; thị trường lại ra “tín hiệu” để dẫn dắt các doanh nghiệp (các lực lượng thị

trường). Đây cũng chính là quan điểm của Đảng ta hiện nay: “Tác động đến thị trường chủ yếu thơng

qua cơ chế, chính sách và các công cụ kinh tế,… Thực hiện quản lý nhà nước bằng hệ thống pháp

luật, giảm tối đa sự can thiệp hành chính vào hoạt động của thị trường và doanh nghiệp.”[2]

Tóm lại, với vai trò quan trọng của hệ thống công cụ quản lý nhà nước về bất động sản, chúng ta

cần nghiên cứu thấu đáo, đồng bộ hệ thống này. Có như vậy mới nâng cao được hiệu lực, hiệu quả sử

dụng chúng trong quá trình quản lý thị trường bất động sản ở nước ta./.

Liên hệ: Lấy bên các văn bản pháp luật ấy.



Tính dị biệt của Bất động sản

Tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và

đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất



23

động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lơ đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau

về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý

khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính

dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các

bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, khơng thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau.

Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo mang tính thống nhất khắc phục các nhược điểm

do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mơ.

Liên hệ

a. Nhiều bất động sản có giá rất cao vì nằm ở những vị trí “đẹp” . Vd như BDS ở khu vực Phố Cổ, Hồ

Tây

Các công ty tư vấn như CBRE hay Savills đều đánh giá hồ Tây là nơi có giá trị bất động sản

cao nhất thủ đô. Hồ Tây sở hữu cảnh quan thiên nhiên hiếm có, khơng gian sống n bình được tơ

điểm bởi những ngôi chùa linh thiêng, nằm trên cửa ngõ của bán đảo Quảng An. Khu vực này cũng

rất thuận tiện về giao thơng vì chỉ cần ít phút là đến hồ Hồn Kiếm, trung tâm mới ở phía Tây và sân

bay Nội Bài. Vì thế, hồ Tây là nơi tập trung đông các khách sạn và căn hộ dịch vụ hạng sang. Bất

động sản quanh hồ, đặc biệt là bán đảo Quảng An có giá trị rất cao và hầu như không suy giảm trong

lúc thị trường bất động sản khủng hoảng. Công ty môi giới niêm yết giá nhà đất quanh hồ dao động

200-500 triệu đồng/m2. Mặc dù vậy, mua được nhà đất ở đây khơng dễ vì ít người muốn bán.

b. Các nhà đầu tư cố gắng tạo cho bất động sản của mình sự khác biệt để thu hút khách hàng: vị trí,

thiết kế

VD: Nhiều dự án bất động sản cao cấp khu vực quận Thanh Xuân đã tạo ra những lợi thế

riêng để thu hút khách hàng. Đơn cử, Dự án Imperia Garden, dù mới gia mắt thị trường, nhưng đã

nhanh chóng gây ấn tượng với người mua nhà bởi vị trí đắc địa, nằm gần tuyến đường tàu điện và

đường cao tốc trên cao, thuận tiện cho kết nối giao thông.

Theo giới thiệu của chủ đầu tư HBI, Imperia Garden là dự án sở hữu khu phức hợp đồng bộ

với tổ hợp văn phòng, căn hộ cao cấp và biệt thự song lập mang phong cách “vườn trong phố”, với

không gian xanh của những khu vườn lãng mạn đan xen.



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Liên hệ: Trình bày giai đoạn phát triển sơ khai thị trường bđs. trình bày quá trình phát triển thị trường bđs ở Việt Nam?

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×