Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
các giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nư­ớc đối với phát triển thị trư­ờng bất động sản ở nước ta

các giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nư­ớc đối với phát triển thị trư­ờng bất động sản ở nước ta

Tải bản đầy đủ - 0trang

điều tiết vĩ mơ và kiểm sốt hoạt động của thị trường, bảo đảm cho thị

trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh bền vững, góp phần thúc

đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội và đô thị, đáp ứng đầy đủ các nhu

cầu và lợi ích của mọi người dân trong xã hội.



3.1.2- Quan điểm

Quản lý, phát triển thị trường BĐS ở nước ta trong cơ chế thị trường

vừa là một định hướng vừa là một yêu cầu phát triển mang tính nguyên tắc.

Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần thứ 9 đã nêu "Phát triển và quản

lý có hiệu quả thị trường BĐS, áp dụng biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để

xóa bao cấp về đất, chống đầu cơ trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm

"sốt" nhà đất giả tạo, tham nhũng, chiếm dụng trái phép và lãng phí đất

đai. Thực hiện chính sách điều tiết để bảo đảm lợi ích của nhà nước với tư

cách là người đại diện chủ sở hữu và là nhà đầu tư lớn nhất phát triển hạ

tầng, làm tăng giá trị của đất"

Để thoả mãn được các yêu cầu và nguyên tắc đặt ra, định hướng phát

triển và tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về thị trường BĐS ở nước ta

phải dựa trên các quan điểm cơ bản sau đây.

Một là: Quan điểm về chế độ sở hữu và sử dụng đất đai: Nhất quán trong

việc duy trì chế độ sở hữu tồn dân về đất đai đồng thời cũng nhìn nhận

đúng các quyền của người sử dụng đất. Chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà

nước là người chủ đại diện nên duy nhất nhà nước là người có quyền sở

hữu tuyệt đối về đất đai. Do đất đai là yếu tố đóng vai trò quan trọng và

quyết định các yếu tố của thị trường bất động sản nên Nhà nước phải có

đủ năng lực để thực hiện vai trò quyền quản lý và can thiết vào hoạt

động của thị trường BĐS. Để thực hiện vai trò kiểm sốt và định đoạt tối

cao của Nhà nước về thị trường BĐS, Nhà nước cần có một hệ thống các



128



công cụ quản lý và điều tiết hữu hiệu và một bộ máy quản lý có đủ năng

lực.

Bên cạnh chế độ sở hữu toàn dân, người sử dụng đất được nhà nước

giao cho các quyền gắn liền với đất đai. Điều cần phải thống nhất là các

quyền của người sử dụng đất khơng hồn tồn đơn giản như các quyền

sử dụng đối với các tài sản thông thường. Đối với đất đai, quyền của

người sử dụng như quyền thừa kế, thế chấp, chuyển đổi và chuyển

nhượng đã vượt ra rộng hơn, cao hơn các quyền sử dụng thông thường.

Thị trường BĐS phát triển chính là dựa trên các quan hệ giao dịch về các

quyền của BĐS, đặc biệt là các quyền của người sử dụng đất. Xuất phát

trừ tiền đề đó, điều quan trọng là khi xây dựng các chế độ chính sách

chung cho các quan hệ của thị trường BĐS phải hết sức chú ý tôn trọng

các quyền năng của người sử dụng đất là cơ sở quyết định các quyền

năng về BĐS.

Hai là: Quan điểm phát triển theo cơ chế thị trường:

Phát triển thị trường BĐS theo cơ chế thị trường có nghĩa là việc phát

triển các quan hệ giao dịch về BĐS phải tuân theo các quy luật vận động

của thị trường. Phát triển theo cơ chế thị trường có nghĩa là các hành vi

giao dịch BĐS trên thị trường phải tuân thủ các yêu cầu cuả thị trường

và do thị trường điều tiết. Các cơ sở của quan hệ giao dịch trên thị

trường như giá cả cũng do quan hệ cung cầu trên thị trường hình thành

nên. Do vậy, sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường phải thông qua

việc sử dụng các tác nhân của thị trường, không thể can thiệp bằng các

biện pháp phi thị trường.

Ba là: Quan điểm bình đẳng trong tham gia thị trường bất động sản:

Một xu hướng tất yếu trong phát triển nền kinh tế thị trường nói chung là

phải tạo ra sự bình đẳng, cơng khai giữa các chủ thể tham gia. Đối với

thị trường BĐS, vốn dĩ là một thị trường khơng hồn hảo, khơng đầy đủ

129



thông tin nên thường nẩy sinh ra nhiều khiếm khuyết. Chính vì vậy, để

hạn chế tính khơng hồn hảo, khắc phục tình trạng sai lệch thơng tin cần

thực hiện cơng khai và bình đằng giữa những người tham gia thị trường.

Việc thu hút đông đảo các chủ thể tham gia trên thị trường BĐS sẽ góp

phần làm giảm tính độc quyền, thu hút thêm nguồn lực và góp phần lành

mạnh hoá thị trường BĐS.

Tuy nhiên, mục tiêu của chúng ta không phải chỉ là phát triển thị

trường BĐS lớn mạnh mà còn phải định hướng để thịi trường BĐS phát

triển theo đúng định hướng phát triển của nền kinh tế và mục tiêu chung

của xã hội. Điều này một lần nữa đòi hỏi phải tăng cường vai trò và hiệu

lực của Nhà nước trong việc điều tiết và định hướng sự phát triển của thị

trường BĐS.

Bốn là: Quan điểm phát triển động bộ

Một yêu cầu đặt ra đối với phát triển các loại thị trường nói chung là

phải đảm bảo tính đồng bộ giữa các loại thị trường, giữa các loại sản

phẩm và các chủ thể tham gia. Đồng thời, sự phát triển thị trường BĐS

cũng đòi hỏi phải cân đối động bộ với hệ thống các thị trường khác.

Chính vì vậy, hệ thống các cơng cụ quản lý, điều tiết thị trường BĐS

phải bình đẳng, có cùng cách nhìn nhận và thái độ đối xử với thị trường

hàng hoá khác. Quan điểm đồng bộ cũng đặt ra yêu cầu về sự đồng bộ

trong hệ thống chính sách, đồng bộ trong hệ thống pháp luật và các công

cụ quản lý.



130



3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước đối với

thị trường bất động sản ở nước ta.



3.2.1. Hồn thiện cơng cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý

cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật.

Thị trường BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (từ đất đai, tài

chính, ngân hàng, xây dựng, tư pháp…) vì vậy phát triển BĐS và vận hành

thị trường BĐS đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Nội

dung của khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp (thị trường

quyền sử dụng đất), thị trường đầu tư phát triển BĐS đến thị trường thứ cấp

(thị trường giao dịch BĐS). Những vấn đề như: đất đai để phát triển BĐS;

những quy định về phát triển BĐS; Quy định trong giao dịch BĐS; Quản lý

sở hữu và sử dụng BĐS; Trách nhiệm pháp luật của các chủ thể tham gia…

là những vấn đề quan trọng để vận hành thị trường BĐS. Để có thể đáp ứng

đầy đủ các yêu cầu nêu trên, giải pháp tổng thể đồng bộ là phải ban hành

"Luật Kinh doanh Bất động sản".

Luật Kinh doanh BĐS phải điều tiết toàn diện các dạng quan hệ giao

dịch trong thị trường BĐS; các loại BĐS tham gia thị trường; các quan hệ

đặc thù trong giao dịch đối với các quan hệ giao dịch về từng loại BĐS;

tiêu chuẩn, quyền hạn, trách nhiệm của những người thực hiện các dịch vụ

trên thị trường BĐS; quyền hạn và trách nhiệm của các bên tham gia thị

trường. Một yêu cầu đặt ra là sự ra đời của Luật kinh doanh BĐS phải

nhằm tạo ra một sân chơi thực sự bình đẳng, cơng khai trong các lĩnh vực

kinh doanh trên thị trường BĐS.



131



Song song với việc xây dựng mới luật Kinh doanh BĐS, cần sửa đổi,

bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật đã có đang tác động đến thị

trường BĐS nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc

còn bất cập dẫn đến sự triệt tiêu động lực phát triển hoặc hạn chế hiệu quả

của thị trường BĐS. Điều cần đặc biệt quan tâm là có sự hướng dẫn thống

nhất trong việc thực hiện các quy định có liên quan đến sự hoạt động của

thị trường BĐS nhưng đang chịu sự điều tiết đồng thời của các luật khác

nhau như Luật Đất đai, Luật xây dựng, Bộ Luật Dân sự, Luật Doanh

nghiệp, Luật thuế, Luật nhà ở và các văn bản pháp quy đã ban hành. Cần

chỉnh sửa những vấn đề còn tồn tại, hoặc những hạn chế của các điều luật

có liên quan để thúc đẩy phát triển và quản lý thị trường BĐS.

Luật Dân sự cần có quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hơn các hình

thức sở hữu, các quyền năng của chủ sở hữu và của người không phải là

chủ sở hữu đối với một tài sản trong đó có BĐS. Hồn thiện các quy định

về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và đăng ký giao dịch bảo đảm

trong đó có tài sản bảo đảm là BĐS. Bán đấu giá tài sản gắn liền với BĐS

phải được xác định là một loại hoạt động hỗ trợ tư pháp đặc biệt và phải do

các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện.

Luật Đất đai cần xác định rõ lợi ích của chủ sở hữu đất đai mà Nhà

nước là đại diện; vấn đề giá trị, giá cả của đất đai; quan điểm và chính sách

điều tiết để đảm bảo tính cơng bằng xã hội;

Luật Xây dựng cần tập trung các giải pháp tối ưu trong đổi mới công

tác lập và quản lý quy hoạch xây dựng gắn với quy hoạch và sử dụng đất

đai.

Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư cần tạo tính cơng bằng đối với tất

cả các doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.

Luật thuế cần có chính sách thuế BĐS cơng bằng, hợp lý; cần tính đến

thuế sử dụng, chiếm hữu BĐS như tài ngun quốc gia. Có cơ chế khuyến

132



khích đăng ký giao dịch và có chế tài xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế

trong giao dịch BĐS.

Trong hệ thống các luật pháp có liên quan đến BĐS và thị trường

BĐS thì Luật kinh doanh BĐS là bộ luật trung tâm phải bao quát và khâu

nối được các quy định có liên quan đến các bộ luật khác.

Về chính sách thuế, Sửa đổi, bổ sung các chính sách thuế liên quan tới

hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản

Chính sách thuế đối với các hoạt động giao dịch và kinh doanh BĐS

hiện đang còn nhiều bất cập. Việc tính tỷ lệ nộp thuế giao dịch chuyển

nhượng nhà đất trên tổng doanh thu là một bất hợp lý, không phản ánh

đúng mục đích điều tiết. Do vậy cần tách riêng các loại thuế và phí đối với

đất đai, nhất là các loại thuế liên quan đến thu nhập từ chuyển nhượng

quyền sử dụng đất và phí đăng ký bảo đảm giao dịch theo hướng bỏ thuế

chuyển quyền sử dụng đất thay vào đó là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử

dụng đất và lệ phí đăng ký bảo đảm giao dịch. Tỷ lệ đánh thuế thu nhập từ

bất động sản cũng được phân biệt theo khoảng thời gian giữa các lần giao

dịch. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và BĐS phải

được tính và điều tiết cả phần địa tô chênh lệch tăng lên do việc hưởng lợi

từ các cơng trình hạ tầng được Nhà nước đầu tư mang lại. Mức điều tiết địa

tô chênh lệch giảm dần theo thời gian khi các điều kiện hạ tầng được đầu tư

khơng còn chênh lệch so với điều kiện của các khu vực lân cận.

Chính sách thuế sử dụng đất hiện nay chưa phân biệt rõ các yếu tố

đất đai được tích tụ dùng cho mục đích sản xuất và đất đai đầu cơ cho mục

đích kinh doanh BĐS. Do vậy, để hạn chế đầu cơ trục lợi ngoài thuế sử

dụng đất, cần phải có thuế chiếm hữu BĐS, trước hết là các BĐS dùng cho

mục đích sinh hoạt như đất ở và nhà ở dân cư. Cần đánh thuế luỹ tiến đối

với các BĐS chiếm hữu ngoài định mức bình qn theo quy định. Thuế

chiếm hữu BĐS khơng chỉ dựa vào quy mơ diện tích mà còn được xác định

133



tuỳ theo chủng loại và số lượng đơn vị BĐS chiếm hữu. Thuế sử dụng đất

đai và chiếm hữu BĐS sẽ được điều chỉnh theo mức độ thay đổi của địa tô

mang lại khi nhà nước đầu tư phát triển các cơng trình hạ tầng cho khu vực.

Về phí và lệ phí, Sửa đổi hệ thống các loại phí và lệ phí theo hướng hạ

thấp tỷ lệ thu, đơn giản thủ tục để khuyến khích người dân thực tham

gia hệ thống giao dịch chính thức.

Xố bỏ việc gộp chung các mục tiêu cấp giấy chứng nhận để tăng

cường công tác quản lý với mục tiêu tăng nguồn thu tài chính về đất đai

đang là những tồn tại cản trở việc đăng ký đất đai, BĐS. Cần thay đổi hạ

thấp tỷ lệ nộp phí trước bạ, tỷ lệ phí đăng ký giao dịch để người dân tích

cực tham gia thị trường giao dịch chính thức. Mục tiêu khuyến khích việc

đăng ký giao dịch và đăng ký sở hữu không phải nhằm tăng nguồn thu tài

chính mà nhằm tạo lập tính hợp pháp của BĐS tham gia giao dịch, cơng

khai hố các hoạt động giao dịch trên thị trường chính thức.

Về chính sách giá Xố bỏ dần cơ chế hai giá để đi đến sử dụng một giá

chung thống nhất theo giá thị trường. Nhà nước phải chủ động tiềm lực

để điều tiết duy trì mức giá cân bằng trên thị trường bất động sản.

Định hướng quan trọng là phải chuyển từ việc xây dựng giá (hay

khung giá) sang việc đề ra những nguyên tắc cho việc định giá và thẩm

định giá để chuyển từ cơ chế hai giá sang cơ chế một giá chung thống nhất

theo giá thị trường. Tăng thêm quyền cho các địa phương trong việc xác

định giá đất và bất động sản phù hợp với điều kiện tại địa phương. Tăng

cường việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và bất động sản đối với tất

cả các nguồn cung hàng hoá từ khu vực Nhà nước để tạo lập mặt bằng giá

công khai lành mạnh. Đổi mới cơ chế giao dịch BĐS trên nguyên tắc của

giá cả thị trường (thông qua đấu giá BĐS) để tạo mơi trường cạnh tranh

lành mạnh. Có chế tài kiểm sốt giá cả một cách hợp lý đối với các loại

BĐS, nhất là các BĐS sử dụng vào các mục đích xã hội như nhà ở dành

134



cho người có thu nhập thấp. Nhà nước tham gia vào điều tiết các quan hệ

giá cả bất động sản trên thị trường thông qua việc can thiệp trực tiếp vào

cung và cấu bất động sản. Nhà nước đầu tư phát triển các quỹ nhà thuộc sở

hữu nhà nước để sử dụng vào mục đích cho thuê cũng như quỹ nhà ở dành

cho người có thu nhập thấp. Trong trường hợp giá BĐS sụt giảm, thị trường

có nguy cơ đổ vỡ Nhà nước sử dụng nguồn lực tài chính để mua vào với

mức giá tương đương mức giá thành xây dựng để tăng quỹ nhà cho thuê

thuộc sở hữu Nhà nước và cứu vãn sự phá sản của các công ty do không

bán được sản phẩm. Trong trường hợp giá tăng bất thường, Nhà nước có

thể tăng nguồn cung từ các quỹ đất phát triển các cơng trình BĐS hoặc đưa

quỹ nhà đã mua vào trước đây bổ sung vào nguồn cung của thị trường.

Đồng thời, nhà nước thực hiện bán nhà thuộc sở hữu nhà nước đang th

để thơng qua đó hình thành giá cơng khai có tác dụng định hướng thị

trường và gián tiếp tăng cung trên thị trường. Nếu làm tốt công tác dự báo

nhu cầu và chủ động tăng quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước một cách tương

ứng, Nhà nước hồn tồn có thể chủ động can thiệp vào thị trường nhằm

duy trì quan hệ cung cầu cân bằng và ổn định giá cả.

Về chính sách tài chính trong giao đất và thu hồi đất Thay đổi phương

thức chuyển giao đất đai từ Nhà nước cho người sử dụng; đổi mới cơng

tác đền bù giải phóng mặt bằng trên cơ sở sử dụng các quan hệ hàng

hoá tiền tệ theo cơ chế thị trường.

Xoá bỏ cơ chế xét duyệt trong việc giao, cho thuê đất và giao dự án

đầu tư kinh doanh BĐS thay bằng cơ chế lựa chọn chủ đầu tư thông qua

đấu thầu dự án, giao đất bằng đấu giá quyền sử dụng đất. Thay mức giá và

thu tiền giao đất và thuê đất dựa theo khung giá ấn định của Nhà nước bằng

tiền thu dựa trên mức giá được hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất

hoặc đấu thầu dự án.



135



Đổi mới phương thức thực hiện chính sách đền bù, giải phóng mặt

bằng theo cơ chế thị trường. Chính sách đền bù đất đai và xác định giá bất

động sản không phù hợp với giá trị thực tế là yếu tố kìm hãm sự phát triển

thị trường, gây nhiều ách tắc trong hoạt động giải phóng mặt bằng thực

hiện các dự án. Việc phân phối và kiểm sốt lợi ích từ địa tơ tăng thêm

trong q trình đầu tư phát triển hạ tầng, phát triển các hoạt động kinh tế xã

hội chưa có cơ chế phù hợp do vậy tạo nên sự bất hợp lý giữa những người

phải di dời, những người ở lại được hưởng các điều kiện phát triển mới và

Nhà nước.

Hướng cơ bản thực hiện đổi mới phương thức thực hiện chính sách

đền bù giải phóng mặt bằng là thực hiện nguyên tắc chỉ duy nhất Nhà nước

là người đứng ra thực hiện việc thu hồi đất, đền bù và giải phóng mặt bằng

theo một cơ chế chính sách thống nhất.

Thực hiện chính sách đền bù dựa trên cơ sở lợi ích của cơ chế thị

trường là chủ yếu đồng thời thể hiện vai trò sở hữu tối cao của Nhà nước và

đảm bảo bù đắp lợi ích thoả đáng cho người phải di dời. Việc đền bù phải

đảm bảo tái tạo lại được các điều kiện sản xuất kinh doanh và đời sống như

trước khi thu hồi hoặc cao hơn. Người phải di dời sẽ nhận được mức giá

đền bù tương đương với giá đất trước khi có cơng trình đầu tư cộng thêm

một phần khuyến khích tương đương với tỷ lệ nhất định lợi ích của cơng

trình sau khi đầu tư. Đồng thời người phải di dời được tạo lập chỗ định cư

mới có các điều kiện sản xuất và đời sống bằng hoặc tốt hơn so điều kiện

sản xuất và đời sống của nơi trước khi di dời.

Vấn đề đặt ra là phải khai thác, phân phối lại địa tô chênh lệch từ lợi

ích mang lại từ việc đầu tư phát triển các cơng trình để tái tạo nguồn lực tài

chính cho việc đền bù giải phóng mặt bằng đồng thời thu hồi lại được các

nguồn vốn đầu tư của Nhà nước, nhất là đối với đất đai các khu đô thị, các

vùng phát triển. Một trong các giải pháp đang được sử dụng có hữu hiệu

136



trong bối cảnh nước ta hiện nay là mở rộng ranh giới cần giải toản để tạo

quỹ đất có mức sinh lợi cao do cơng trình đầu tư mang lại. Quỹ đất này vừa

là nguồn tài chính bù đắp các chi phí đền bù, vừa là quỹ đất có thể thực

hiện tái định cư tại chỗ cho những người vừa phải di dời. Biện pháp này

cũng góp phần phân phối lại địa tơ vì phần vị trí đất được hưởng lợi từ

cơng trình đã được đưa vào quản lý chung. Về lâu dài, việc sử dụng chính

sách thuế sử dụng đất theo vị trí lại đất, thuế chiếm hữu bất động sản và

thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và BĐS sẽ là công cụ

cơ bản điều tiết phần giá trị gia tăng do cơng trình tạo ra.



3.2.2. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và

quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi và các chế tài để khuyến

khích người dân tham gia đăng ký giao dịch bất động sản.

Thị trường BĐS phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở

một hệ thống hàng hố và các quan hệ trao đổi cơng khai, ổn định lành

mạnh và hợp pháp. Do vậy việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hố bất

động sản mà trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu nhà đóng vai trò hết sức quan trọng.

Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng

cho BĐS theo hướng chấp nhận những sai sót và hệ quả của sự bng lỏng

quản lý trong những năm qua về nhà, đất, khắc phục tình trạng thực hiện

kết hợp đa mục tiêu trong cấp giấy chứng nhận (cấp giấy chứng nhận gắn

việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận).

Thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang

sử dụng BĐS nhà đất tuy khơng có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1

điều 50 Luật Đất đai (năm 2003), nhưng nhà đất đó đã được sử dụng ổn

định được nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp, phù

hợp với quy hoạch được duyệt cần được xét cấp ngay giấy chứng nhận.

137



Cần tháo gỡ mọi ách tắc trong khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà và các BĐS khác. Tình trạng nhà ở đã xây dựng

khơng có phép rất phổ biến do hậu quả của việc buông lỏng quản lý trước

đây. Nhà xây dựng khơng phép có thể ở trên những đất có nguồn gốc khác

nhau: dân tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở; đất của cơ quan, xí

nghiệp chia cấp trái thẩm quyền; đất lấn chiếm; đất có nguồn gốc do ơng

bà để lại v.v.. Đối với đất có nguồn gốc chưa hợp pháp cần được phân làm

hai loại: trong vùng quy hoạch giải toả để sử dụng vào mục đích cơng cộng

và khơng trong vùng quy hoạch. Nếu những diện tích đất và nhà xây dưng

trái phép trong vùng quy hoạch phải kiên quyết giải toả, có xem xét trợ cấp

một phần tiền cho việc di dời, được xem xét mua nhà chung cư theo

phương thức trả chậm. Đối với những diện tích đất và nhà khơng thuộc

vùng quy hoạch, cần xem xét loại đất trước khi xây dựng nhà là đất gì, tiến

hành thẩm định giá đất trước và sau xây dựng nhà ở thời điểm hiện tại.

Phần chênh lệch giá chính là lợi nhuận do chuyển đổi mục đích sử dụng đất

mà có (chuyển đổi trái phép). Nhà nước cần thu toàn bộ hoặc một phần lợi

nhuận này và cấp giấy chứng nhận cho họ. Để thực hiện biện pháp này có

kết quả cần phải chuẩn bị chu đáo và có thể phải sử dụng cả biện pháp hành

chính khi cần thiết.

Trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận chưa có khả năng

nộp tiền sử dụng đất theo quy định cần cho nợ nghĩa vụ tài chính, người

được cấp giấy có trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có giao

dịch (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp và các giao dịch khác theo quy

định của pháp luật). Việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải đi đôi với

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà để họ có điều

kiện thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Lập kế

hoạch cải tạo, nâng cấp các khu nhà chung cư và các loại nhà ở thuộc sở

hữu nhà nước nhưng không đủ điều kiện để bán hoặc người đang th

khơng mua để thực hiện việc duy trì, nâng cấp quỹ nhà này nhằm đảm bảo

138



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

các giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nư­ớc đối với phát triển thị trư­ờng bất động sản ở nước ta

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×