Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
quá trình hình thành, phát triển và quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở n­ước ta trong những năm qua

quá trình hình thành, phát triển và quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở n­ước ta trong những năm qua

Tải bản đầy đủ - 0trang

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm

cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hoà các quan

hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá

tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi BĐS đều gắn

liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hố và thị

trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt

động của thị trường BĐS.

Sự xuất hiện các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về BĐS đã

từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai

và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như

thời kỳ Pháp thuộc. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở

Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập

thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nứơc. Các hoạt động giao dịch

mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất

hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền

thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với

nhau. Mặc dù khơng có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS,

song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao

dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.

Trước năm 1980, tài sản quốc gia trong đó có BĐS được tồn tại dưới

3 hình thức sở hữu khác nhau là: sở hữu nhà nước - toàn dân; sở hữu tập

thể - hợp tác xã và sở hữu tư nhân, kể cả các nhà tư sản dân tộc. Do tồn tại

3 hình thức sở hữu khác nhau về BĐS, nên bất động sản vẫn tham gia vào

quá trình trao đổi (mua - bán) một cách bình thường.

Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả

tiền đất và người mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho người bán tài

sản. Từ đây, đã hình thành “thị trường ngầm” về đất đai - bất động sản và

khơng ít tổ chức, cá nhân đã lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản

trên đất để bán đất kiếm lời bất chính và Nhà nước khơng kiểm sốt được.



57



Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và

khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá

tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu

tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Trước

đòi hỏi của thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật". Trên cơ sở đó, Nhà nước đã

ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đới và phát triển của

thị trường BĐS.

- Luật đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất

đai bằng biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện

pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật đất đai năm 1993

và đã được bổ sung năm 1998, năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình,

cá nhân được giao đất ổn định lâu dài được quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh

bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất có giá.

Luật đất đai đã tạo điều kiện cho những người sở hữu tài sản trên đất bao

gồm nhà ở, nhà xưởng, cơng trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất có thể

chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và

các tài sản trên đất cho các đối tượng trong nước; Người có nhà ở được

phép cho người nước ngoài thuê.

- Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về

mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành

quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê;

đã cho phép:

+ Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử

dụng đất cho người đang thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà ở khơng

nhằm mục đích kinh doanh.

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép

cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để

ở, đặt trụ sở văn phòng đại diện, chi nhánh cơng ty hoặc cơ sở hoạt động

kinh doanh theo quy định của pháp luật.

58



- Ngoài ra, theo quy định của Luật tín dụng năm 1997, Nghị định

178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị

định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, đã cho

phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản (bao gồm tài sản

gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín

dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh. Trong trường hợp đến thời hạn trả nợ

mà khách hàng khơng có khả năng thanh tốn, thì tổ chức tín dụng có

quyền bán tài sản cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản thế

chấp để thu hồi vốn.

- Luật đất đai 2003 và hàng loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn

thi hành Luật Đất đai 2003 như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định

188/2004/NĐ-CP, … đã ra đời và đi vào thực tiễn của thị trường bất động

sản, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản ở nước

ta.

Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở phần trên, thị trường BĐS

chính thức đã hình thành, hoạt động và phát triển như sau:

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân thuê đất.

+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để

đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng

đất để làm nhà ở.

+ Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo chuyển

nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà

nước.

+ Nhà nước cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để

sản xuất kinh doanh. Các tổ chức kinh tế trong nước, các tổ chức, cá nhân

nước ngoài (bao gồm cả bên Việt Nam góp vốn liên doanh với nước ngoài)

đã và đang quản lý và sử dụng nhiều diện tích đất đai, bất động sản.

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà

nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Quan hệ

59



này có thể gọi là thị trường cấp I. Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá

nhân thực hiện 5 quyền của người sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa người

sử dụng đất với nhau).

- Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng

đất) thực hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao

gồm:

+ Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng của các công ty phát

triển hạ tầng khu cơng nghiệp; cả nước đã hình thành nhiều khu cơng

nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao.

+ Góp vốn liên doanh bằng bất động sản với tổ chức, cá nhân trong

nước và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh. Nếu quy ra giá

trị tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh của phía Việt Nam

không ngừng được tăng lên.

+ Bán nhà kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân; Xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển quyền sử dụng đất

của các tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ phận

thường được mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất ở nhất là ở đô thị,

nhưng Nhà nước chưa quản lý được).

+ Trong quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư có nhu

cầu vay vốn ngân hàng có thế chấp bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng

BĐS chiếm một vị trí rất quan trọng trong các hoạt động cho vay có thế

chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất có tài sản

đó).

Từ những cơ sở trên, đội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị

trường BĐS ra đời và ngày một đông thêm. Đi đầu trong hệ thống các đơn

vị tham gia kinh doanh BĐS ở nước ta là các doanh nghiệp Nhà nước được

giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và đầu tư hạ tầng phát

triển các khu đô thị mới như:

+ Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công

nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao để cho th lại đất đã có kết cấu

hạ tầng; doanh nghiệp chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và dân cư để

60



chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng.

Ngồi ra còn có nhiểu doanh nghiệp đầu tư xây dựng khách sạn, văn

phòng, căn hộ để cho thuê.

+ Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà

nước để bán cho người đang thuê và cho thuê nhà; các tổ chức, cá nhân

chuyên mua bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây

dựng nhà hoặc nâng cấp nhà để bán lại.

+ Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh

doanh "địa ốc" thuộc thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Hà Nội; các

trung tâm dịch vụ bán đấu giá thuộc sở tư pháp ở các địa phương và các

hoạt động định giá bán đấu giá BĐS thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan

Tài chính tại một số địa phương; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất;

các tổ chức tư vấn pháp luật về đất đai, BĐS; các tổ chức tư vấn và thông

tin BĐS…

+ Đã thành lập được nhiều Quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân

hàng nhà, Ngân hàng phát triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư

phát triển nhà hoặc nhận thế chấp BĐS và cho vay vốn để sản xuất kinh

doanh.



2.1.2. Tình hình phát triển thị trường bất động sản ở nước ta

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ

gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán

đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được

thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều

người dân có tiền, có nhu cầu có nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ước

của mình bằng cách tham gia vào dòng người đi tìm mua nhà đất hoặc đất

để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt

đầu tăng lên từ sau ngày luật đất đai 1993 chính thức có hiệu lực. Năm

1992 cũng là thời điểm đánh dấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế

thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài. Đây cũng là thời điểm bắt đầu



61



tiến trình bình thường hố quan hệ Việt - Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ

chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là tiền đề quan

trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt

đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu

về bất động sản không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà lớn hơn còn tạo

ra kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó,

nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và

gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đầu tư mua

bán đất đai, bất động sản. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước

ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động

tại thị trường các nước đơng âu, điển hình là những người lao động tại Đức

đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao

động khi sát nhập Đông-Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng

đột biến về cầu về đất đai, bất động sản và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho

cơn sốt thị trường BĐS những năm 1993-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt

đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan

rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá

BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so

với các năm trước đây. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp

ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không

nhỏ các bất động sản giao dịch nhằm mục đich đầu cơ chờ tăng giá. Đến

những năm 1997-1998, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực

Châu á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất

liên tục giảm, thị trường đóng băng và khơng ít người đầu cơ rơi vào tình

trạng phá sản. Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng

trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư

mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ, những quy định sửa đổi

luật đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng thêm quyền năng của người sử

dụng đất và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở

nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng. Thêm vào

đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 20012010, trong đó chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy

hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy

62



hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển

mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các

vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư

tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó

là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới

trên thị trường nhà đất, nhất là ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một

số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất

bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003, khi dự

thảo Luật đất đai được thông qua, với những quy định mới về kiểm soát

cung cầu đất đai và thị trường bất động sản. Từ khi Luật đất đai 2003 chính

thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị

trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ.

Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,

bảo hiểm các hàng hố bất động sản đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng,

bất động sản công nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các

bất động sản dịch vụ du lịch, thể thao... đều đã xuất hiện và tham gia

vào giao dịch trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, các giao dịch về BĐS chủ

yếu xoay quanh các giao dịch về đất và nhà ở là phổ biến và mang tính

chi phối tính chất hoạt động của thị trường BĐS hiện nay.

Thị trường nhà ở và đất ở: Các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu

nhà và quyền sử dụng đất ở đã xuất hiện trên thị trường giao dịch ngầm từ

nhiều năm trước đây khi luật pháp chưa cho phép và không thừa nhận các

quan hệ giao dịch chuyển nhượng về quyền sử dụng đất. Sự ra đời của Luật

Đất đai năm 1993, cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển

nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cùng với sự tăng

trưởng kinh tế khi bước vào giai đoạn mở cửa và các dòng đầu tư từ nước

ngoài đã cùng cộng hưởng tạo ra một cơn sốt trên thị trường nhà đất giai

đoạn 1993-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, nhất là

Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắc các tỉnh và

thành phố trong cả nước. Tổng lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch

trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây

với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch

nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một

63



phần không nhỏ các bất động sản giao dịch nhằm mục đich đầu cơ chờ tăng

giá. Đến những năm 1997-1998, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ

khu vực Châu á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá

nhà đất liên tục giảm và thị trường đóng băng vào cuối năm 1999 đầu năm

2000. Đến cuối năm 2000 đầu năm 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng

mạnh của nền kinh tế trong nước cùng với xu hướng các dòng đầu tư mới

sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong

chính sách cho Việt Nam định cư của nước ngoài được mua nhà đất và việc

Nhà nước thực hiện công bố công khai những thay đổi về quy hoạch đất đai

và phát triển đơ thị đã tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà

đất ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ

hội phát triển. Thị trường nhà đất trở nên sôi động cả về lượng giao dịch và

giá cả nhà đất. Theo số liệu điều tra từ quý I năm 2001 đến quý I năm 2002,

số lượng hàng hoá BĐS nhà đất được đưa vào giao dịch trên thị trường

tăng lên từ 4-5 lần so với bình quân các năm trước, với mức giá tăng bình

quân từ 2-3 lần. trong khi thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà ở và đất

ở diễn ra khá sơi động, thì thị trường cho thuê nhà ở vẫn còn trầm lặng. Thị

trường nhà ở cho thuê chủ yếu tồn tại trong các quan hệ thuê nhà thuộc sở

hữu Nhà nước từ những năm trước đây, thị trường nhà cho thuê đối với

người nước ngoài, cho thuê nhầ ở đối với học sinh và người lao động ngoại

tỉnh. Nhìn chung các động lực kinh tế của thị trường cho thuê nhà ở chưa

có sức hấp dẫn đối với cả người cho thuê và người đi thuê, do vậy các

doanh nghiệp chưa quan tâm đi vào đầu tư phát triển nhà ở cho thuê.

Thị trường bất động sản công nghiệp: Từ khi thực hiện mở cửa nền kinh

tế cùng với các chính sách khuyến khích đầu tư nước ngồi và q trình

chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố hiện đại hố, thị

trường BĐS cơng nghiệp đã bắt đầu hình thành với sự ra đời của các

công ty đầu tư kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp. Đến nay trên cả

nước đã có trên 130 khu cơng nghiệp tập trung và nhiều khu công nghiệp

vừa và nhỏ đang thực hiện chế độ cho các doanh nghiệp thuê đất và cơ

sở hạ tầng làm mặt bằng sản xuất. Thực hiện chương trình đổi mới và

sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nước, đến nay đã có hàng ngàn các

doanh nghiệp thực hiện cổ phần hoá, bán khoán cho thuê đã đưa một

64



khối lượng lớn diện tích đất đai và nhà xưởng tham gia vào thị trường

BĐS công nghiệp. Mặc dù trong những năm qua, thị trường đất ở và nhà

ở hết sức sôi động luôn trong trạng thái cung nhỏ hơn cầu, song thị

trường đất đai BĐS cơng nghiệp có phần ngược lại. Hiện nay còn rất

nhiều khu cơng nghiệp đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh

song diện tích cho thuê mới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu cơng nghiệp

đã lấp đầy còn là thiểu số; một số khu công nghiệp đã phê duyệt dự án

đầu tư từ nhiều năm nay vẫn chưa khởi động. Mặc dù việc đầu tư phát

triển hạ tầng và cho thuê lại đất trong các khu công nghiệp là do các

doanh nghiệp thực hiện, song Nhà nước vẫn giữ vai trò điều tiết hoạt

động của thị trường BĐS cơng nghiệp thơng qua các chính sách cho th

đất, thơng qua cơng tác quy hoạch và các chương trình định hướng kêu

gọi, thu hút các nhà đầu tư. Tuy thị trường BĐS trong công nghiệp

không sôi động, song những biến động trên thị trường bất động sản nhà

ở và đất ở, nhất là sự gia tăng của giá nhà đất cũng gây ảnh hưởng và có

tác động trực tiếp đến việc thực hiện chính cơng tác đền bù chuyển đổi

từ các loại đất khác thành đất công nghiệp.

Thị trường đất đai bất động sản trong nông nghiệp những năm gần đây

cũng bắt đầu hình thành và phát triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại

hình kinh tế trang trại trong nơng nghiệp. Nhà nước khuyến khích người

sản xuất nơng nghiệp thực hiện dồn điền, đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở

rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung hố, sản xuất hàng hố dưới

hình thức phát triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Thông qua mức

hạn điền trong giao đất và các chính sách quản lý trang trại, Nhà nước kiểm

sốt việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ đất đai đai nơng

nghiệp khơng vì mục đích sản xuất. Nhà nước cho phép những người được

giao đất nông nghiệp nhưng sử dụng không có hiệu quả hoặc những người

chuyển sang làm các cơng việc khác được quyền cho thuê, chuyển nhượng

lại đất đai cho các gia đình có điều kiện phát triển kinh tế trang trại. Trên

thực tế, các hoạt động giao dịch cho th, chuyển nhượng quyền sử dụng

đất nơng nghiệp, tích tụ đất đai cho mục đích phát triển kinh tế trang trại đã

diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ, chưa mang rõ sắc thái của các hoạt

động đầu tư và giao dịch bất động sản trong nông nghiệp. Một số vùng ven

65



các khu đô thị, các khu du lịch hoặc các vùng đang trong q trình chuẩn bị

đơ thị hoá các hoạt động giao dịch chuyển nhượng đất nơng nghiệp diễn ra

sơi động hơn nhưng khơng vì mục đích phát triển trang trại nơng nghiệp mà

mang sắc thái đầu cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đôi mục đích sử dụng

đất hoặc đầu tư phát triển nhà nghỉ, kinh doanh du lịch dịch vụ. Do vậy,

hoạt động thị trường BĐS nông nghiệp ở các khu vực này cũng bị chi phối

rất mạnh mẽ của các giao dịch trên thị trường BĐS nhà ở, đất ở và dịch vụ.

Thị trường cho th bất động sản văn phòng, cơng sở và dịch vụ đã bắt

đầu xuất hiện và phát triển các tồ nhà cáo tầng cho th văn phòng ở các

thành phố lớn, nơi tập trung đông các văn phòng đại diện, các cơ sở giao

dịch của các cơng ty trong và ngoài nước, các tổ chức quốc tế. Một số cơng

trình BĐS phục vụ kinh doanh thương mại dịch vụ, vui chơi giải trí cũng đã

được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại dịch

vụ. Phần lớn nhà ở mặt đường thuộc khu vực trung tâm của các thành phố

đang trở thành nguồn cung bất động sản trên thị trường cho thuê văn

phòng, công sở và dịch vụ. Mặc dù thị trường cho th văn phòng cơng sở

và dịch vụ mới hình thành và phát triển còn ở quy mơ nhỏ, phân tán, song

đang có nhiều tiềm năng phát triển nhanh và ổn định. Tuy nhiên, những

biến động về thị trường nhà ở và đất ở cũng có những tác động trực tiếp

đến đầu tư, phát triển và khai tác các nguồn bất động sản sẵn có tham gia

vào thị trường BĐS cho thuê văn phòng và dịch vụ. Vai trò của Nhà nước

đối với thị trường cho thuê bất động sản văn phòng, cơng sở và dịch vụ chủ

yếu thơng qua các cơng tác quy hoạch và chính sách cung đất đai cho các

hoạt động đầu tư phát triển BĐS tham gia vào nguồn cung trên thị trường

này.



66



Thị trường thế chấp đất đai bất động sản: Luật Đất đai năm 1993 đã cho

phép các hộ gia đình, cá nhân được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất

và tài sản trên đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Luật Đất đai sửa đổi

năm 1998 và 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho

thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị

quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng.

Với những quy định đó, thị trường thế chấp đất đai BĐS đã phát triển khá

rộng rãi, phổ biến và bước đầu phát huy tác dụng tích cực trong việc tạo

nguồn vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh của người sử dụng đất đai

BĐS. Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được chấp nhận trên

cơ sở người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng

đất hợp pháp. Trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn

chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp BĐS gắn liền với thế chấp giá

trị quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn hạn chế trong khi cả hai bên:

người cung cấp tín dụng và người sử dụng đất đều sẵn sàng tham gia.



2.1.2.1. Các loại thị trường BĐS ở nước ta

Thị trường BĐS bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản

trên đất như nhà ở, các cơng trình kiến trúc gắn liền với đất. Thị trường

quyền sử dụng đất được chia làm 2 cấp: trong thị trường sơ cấp, sự giao

dịch diễn ra giữa một bên là Nhà nước với bên kia là người sử dụng đất.

Hình thức giao dịch là giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. Còn trong thị

trường thứ cấp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được nhà nước

giao đất đem quyền sử dụng đất của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn vào sản xuất kinh doanh

(Nghị định 17/CP ngày 29-3-1999).

Trong hoạt động của thị trường sơ cấp tồn tại các loại hình giao dịch

quyền sử dụng đất như sau:



67



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

quá trình hình thành, phát triển và quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở n­ước ta trong những năm qua

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×