Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
b. Tình hình định giá đất cụ thể tại thành phố Thái Bình

b. Tình hình định giá đất cụ thể tại thành phố Thái Bình

Tải bản đầy đủ - 0trang

gồm:

+ Công ty TNHH Tư vấn thẩm định và Đầu tưu công nghệ Gia Lộc địa chỉ số

9 ngõ 43 phố Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội: 03 dự án thuê đất

+ Công ty Cổ phần tư vấn Thẩm định giá VCHP địa chỉ số 5A Võ Thị Sáu,

phường Máy Tơ, quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phòng: 10 dự án nhà ở; 16 dự án

thuê đất, 01 dự án đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền một lần.

2.4. Giá đất ở thị trường tại thành phố Thái Bình

Căn cứ vào bảng giá đất quy định từ năm 2015 - 2019 của UBND tỉnh Thái

Bình và điều kiện thực tế của dữ liệu điều tra (mức độ đầy đủ nguồn thông tin dữ

liệu thu thập được) trong phạm vi đề tài luận văn chọn 8 tuyến đường chính khu vực

các phường làm điểm nghiên cứu, chia làm ba nhóm khu vực:

Khu vực 1 (khu vực đầu thành phố gần đường vành đai phía Bắc) gồm các

tuyến phố: Trần Quang Khải, Quách Đình Bảo

Khu vực 2 (khu vực trung tâm thành phố) gồm các tuyến phố: Lý Bôn, Nguyễn

Thị Minh Khai, Lý Thường Kiệt

Khu vực 3 (khu vực gần đường vành đai phía Nam) gồm các tuyến phố: Trần

Lãm, Đinh Tiên Hồng, Hồng Cơng Chất

Thơng tin, số liệu về giá đất và bất động sản trên thị trường chủ yếu thu thập

từ các nguồn:

- Điều tra, phỏng vấn chủ sử dụng đất.

- Thông tin từ các chuyên gia và cán bộ phòng Tài ngun và Mơi trường

thành phố Thái Bình.

- Tham khảo quảng cáo giao bán nhà đất trên báo điện tử Internet

Trong đó chủ yếu là thơng tin thu thập trực tiếp từ chủ sử dụng đất.



58



Bảng 2.3. Giá đất thị trường của các tuyến phố chính thành phố Thái Bình qua các năm

Đơn vị: 1.000đ/m2

Năm 2015



Năm 2016



Năm 2017



Năm 2018



TT



Đường/phố



VT1

40.00



VT2

32.00



VT3

14.00



VT4

8.00



VT1

48.50



VT2

35.20



VT3

19.80



VT4

12.90



VT1

50.00



VT2

38.00



VT3

19.70



VT4

19.40



VT1

52.10



VT2

39.60



VT3

21.30



VT4



1



Lý Bơn

Nguyễn T. Minh



0

66.00



0

22.50



0

12.80



0

9.50



0

65.00



0

24.00



0

13.70



0

10.50



0

68.50



0

26.50



0

16.20



0



0

69.50



0

28.70



0

16.35



20.400



2



Khai



0



0



0



0

6.50



0



0

14.80



0



0



0



0

15.86



0



11.600



0



0

16.35



0

13.36



11.400



3



Lý Thường Kiệt



27.146



15.100



9.800



0

6.50



27.378



0



11.600



6.800



27.842

20.20



0

10.00



12.850



6.900



28.461

20.95



0



0



7.115



4



Trần Quang Khải



9.100



9.000



8.000



0

5.60



11.500

10.00



9.800



8.600



7.300



0

13.50



0



8.500



7.500



0



11.200



9.125



7.800



5



Qch Đình Bảo



9.500



8.200



6.500



0

7.20



0

10.00



8.800



7.350



6.200



0

15.20



9.500

12.60



7.660



6.560



13.750

15.90



9.800

13.00



7.915

10.25



6.825



6



Trần Lãm



11.500

22.50



9.500



8.800



0

5.30



0

25.00



9.800



9.200



7.500



0

30.00



0



9.800



7.300



0



0



0



7.700



7



Đinh Tiên Hồng



0

25.00



7.500

12.60



5.800



0

6.50



8

31.00



7.800

13.80



6.500



5.500



0

30.00



9.300

13.60



7.600



5.800



31.250



9.450



7.845



5.975



8



Hồng Cơng Chất



0



0



8.300



0



0



0



8.200



6.600



0



0



8.500



6.500



31.250



14.100



8.675



6.810



(Nguồn: Số liệu điều tra)

Nhìn chung, giá đất trên tất cả các tuyến đường đã điều tra tại thành phố Thái Bình đều có biến động trong những năm vừa qua.

Trong khi tuyến đường Lý Thường Kiệt có mức độ ổn định giá cao nhất trong những năm qua, với mức giá ổn định của VT1 ở mức

27 – 28 triệu đồng/m2; tuyến đường Trần Quang Khải và tuyến Lý Bơn có mức độ biến động mạnh về giá trong những năm qua, cả

59



hai tuyến này có mức độ chênh lệch về giá giữa năm 2015 và năm 2018 lên đến 10 triệu đồng/m 2. Đây là hai tuyến phố có nhiều dự án

mới hình thành trong những năm gần đây, do đó nhu cầu sử dụng đất tại 2 tuyến phố này tăng lên, làm cho giá đất có xu hướng tăng

mạnh hơn các tuyến phố khác.



60



Đơn vị: 1000đ/m2



(Nguồn: Số liệu điều tra)

Hình 2. 5. So sánh giá đất thị trường tại vị trí 1 của các tuyến phố chính Thành

phố Thái Bình qua các năm

Nhìn vào biểu đồ ta có thể thấy, tuyến phố Nguyễn Thị Minh Khai là

tuyến phố có giá đất ở cao nhất. Với mức giá đất vị trí 1 được duy trì trong

khoảng từ 65 – 70 triệu qua các năm từ 2015 – 2018. Bên cạnh đó, các tuyến phố

Trần Lãm, Qch Đình Bảo có giá đất thấp nhất với mức giá đất dao động trong

khoảng từ 10 – 15 triệu đồng/m 2 trong những năm gần đây. Điều này cho thấy,

giữa các tuyến phố, mức giá đất ở có sự chênh lệch rất lớn, nó phụ thuộc vào vị

trí, cơ sở hạ tầng và nhu cầu sử dụng đất của người dân tại các tuyến đường khác

nhau. Giữa tuyến phố có giá đất cao nhất và tuyến phố có giá đất thấp nhất, mức

độ chênh lệch có thể lên tới 6 – 7 lần.

2.4.1. Biến động giá đất ở khu vực 1 giai đoạn 2015-2018

Khu vực 1 gồm các tuyến phố: Trần Quang Khải, Quách Đình Bảo. Trong đó

tuyến phố Trần Quang Khải được chọn làm tuyến khảo sát và đánh giá.



61



Đơn vị: 1000đ/m2



(Nguồn: Số liệu điều tra)

Hình 2.6. So sánh giá đất thị trường qua các năm đường Trần Quang Khải

Nhìn vào biểu đồ có thể thấy giá đất ở tại tuyến đường Trần Quang Khải có

nhiều biến động trong những năm gần đây. Về cơ bản, giá đất tại vị trí 1 có biến

động mạnh nhất. Năm 2015, giá đất ở vị trí 1 tại tuyến này có giá 9,1 triệu/m 2, đến

năm 2017 và 2018 mức giá này tăng vọt lên trên 20 triệu đồng/m 2. Trong khi đó,

mức giá đất tại các vị trí 2, 3, 4 có mức độ biến động khơng nhiều và có xu hướng

tăng nhẹ, mỗi vị trí có sự chênh lệch về giá khoảng 2 triệu đồng/m 2 giữa năm 2018

và 2015. Điều này cho thấy rằng, mặc dù giá đất tại tuyến phố này nói chung có xu

hướng tăng mạnh, nhưng nó chỉ tăng mạnh tại các lơ đất vị trí 1, còn lại các vị trí khác

cơ bản giá đất được ổn định.

2.4.2. Khu vực 2

Khu vực 2 gồm các tuyến phố: Lý Bôn, Nguyễn Thị Minh Khai, Lý Thường

Kiệt. Tuyến phố Lý Bôn là tuyến phố chính trên địa bàn thành phố Thái Bình. Đây

cũng là tuyến phố có nhiều biến động nhất về giá đất trong những năm vừa qua.



62



Đơn vị: 1000đ/m2



(Nguồn: Số liệu điều tra)

Hình 2.7. So sánh giá đất thị trường qua các năm phố Lý Bôn

Các số liệu điều tra cho thấy, giá đất ở tại tuyến đường Lý Bơn có mức độ

chênh lệch lớn giữa các vị trí. Hầu hết các năm, mức độ chênh lệch giữa vị trí 1 so

với vị trí 4 lên đến 3 – 4 lần. Tuyến phố này cũng là tuyến phố có mức độ tăng

mạnh về giá đất ở cả 4 vị trí trong những năm gần đây.

Tại vị trí 1, năm 2015 giá đất là 40 triệu đồng/m 2, con số này tăng dần qua

các năm, đến 2018 giá đất lên tới 52,1 triệu đồng/m 2. Những năm 2016-2018, giá

đất ở tại khu vực 1 tuyến đường Lý Bơn có sự tăng mạnh so với năm 2015 bởi vì

giai đoạn này, tuyến phố này có nhiều dự án mới được đầu tư xây dựng. Điều này

làm cho khả năng sinh lợi của các thửa đất tại khu vực này tăng lên, kéo theo nhu

cầu sử dụng đất tăng lên, các giao dịch về đất đai cũng được thực hiện nhiều hơn,

sôi động hơn và giá đất cũng theo đó tăng lên theo đúng quy luật vận động của thị

trường bất động sản.

Giá đất tại các vị trí 2, 3, 4 cũng có xu hướng tăng mạnh trong các năm từ

2015 – 2018. Theo đó giá đất tại vị trí 2, 3 có mức độ chêch lệch giữa năm 2018 so

với 2015 nằm trong khoảng từ 7 – 9 triệu đồng/m 2. Đặc biệt, giá đất tại vị trí 4 có

mức độ biến động mạnh, nó tăng từ giá 8 triệu đồng/m 2 năm 2015 lên 20,4 triệu

đồng/m2 năm 2018.

2.4.3. Khu vực 3

Khu vực 3 gồm các tuyến phố: Trần Lãm, Đinh Tiên Hoàng, Hồng Cơng

Chất. Trong đó tuyến Hồng Cơng Chất là tuyến có biến động giá đất mạnh nhất

63



trong những năm gần đây.

Đơn vị: 1000đ/m2



(Nguồn: Số liệu điều tra)

Hình 2.8. So sánh giá đất thị trường qua các năm đường Hồng Cơng Chất

Tuyến đường Hồng Cơng Chất cũng là 1 trong những tuyến đường có mức

độ chênh lệch về giá đất ở giữa các vị tri cao. Trong tất cả các năm từ 2015 – 2018,

giá đất vị trí 1 thường gấp 5 – 6 lần giá đất vị trí 4; và gấp 3 – 4 lần so với vị trí 2 và

vị trí 3.

Nhìn chung, mức độ biến động giá đất tại tuyến đường này chủ yếu tập trung

vào đất tại vị trí 1. Năm 2015, giá đất ở tại vị trí 1 tuyến đường này là 25 triệu/m 2,

nó tăng lên 31 triệu đồng/m2 vào năm 2016 và dần ổn định ở mức giá này trong năm

2017 và 2018. Trong khi đó, giá đất ở tại các vị trí còn lại có mức độ biến động

khơng nhiều.

Như vậy có thể thấy, đây là tuyến phố mà nhu cầu giao dịch về đất đai chủ

yếu tập trung vào các lô đất tại vị trí 1. Đây là vị trí có thể phát triển kinh tế mạnh,

do đó giá đất cũng có biến động mạnh theo đúng quy luật cung cầu.

2.5. So sánh giá đất ở thị trường với bảng giá đất do nhà nước quy định và

giá đất cụ thể tại một số dự án



64



2.5.1. So sánh giá đất ở thị trường với Bảng giá đất do nhà nước quy định

Để phân tích sâu hơn và thấy rõ được tình hình mức chênh lệch giữa giá nhà

nước và giá đất thị trường, luận văn tiến hành phân tích, so sánh giữa giá đất theo

bảng giá quy định của UBND tỉnh và với giá thị trường điều tra như sau:



65



Bảng 2.4. So sánh giá đất ở thị trường với Bảng giá đất do nhà nước quy định 3 tuyến phố chính

thành phố Thái

Năm 2015

Giá TT

T

T



Đường phố



Vị



trung



trí



bình

(1.000đ

/m2)



1



1



2



3



2



Năm 2016



Giá đất

Nhà



So sánh



nước quy



(6)=



định



(4/5)



(1.000đ/



Bình



(lần)



m2)



Giá TT

trung

bình

(1.000đ

/m2)



Năm 2017



Giá đất

Nhà

nước quy

định

(1.000đ/



Giá TT

So sánh



trung



(9)=(7/8)



bình



(lần)



(1.000đ

/m2)



m 2)



Năm 2018



Giá đất

Nhà



So sánh



nước quy



(12)=



định



(10/11)



(1.000đ/



(lần)



m2)



Giá TT

trung

bình

(1.000đ/

m2)



Giá đất Nhà

nước quy



So sánh (15)=



định



(13/14) (lần)

2



(1.000đ/m )



3



4



5



6



7



8



9



10



11



12



13



14



15



1



40.000



19000



2,11



48.500



19000



2,55



50.000



22800



2,19



52.100



22800



2,29



2



32.000



4000



8,00



35.200



4000



8,80



38.000



4800



7,92



39.600



4800



8,25



3



14.000



3000



4,67



19.800



3000



6,60



19.700



3600



5,47



21.300



3600



5,92



4



8.000



2000



4,00



12.900



2000



6,45



19.400



2400



8,08



20.400



2400



8,50



1



9.100



4000



2,28



11.500



4000



2,88



20.200



4800



4,21



20.950



4800



4,36



Trần Quang



2



9.000



3500



2,57



9.800



3500



2,80



10.000



4200



2,38



11.200



4200



2,67



Khải



3



8.000



3000



2,67



8.600



3000



2,87



8.500



3600



2,36



9.125



3600



2,53



4



6.500



2000



3,25



7.300



2000



3,65



7.500



2400



3,13



7.800



2400



3,25



1



25000



9000



2,78



31.000



9000



3,44



30.000



10800



2,78



31250



10800



2,89



Hồng Cơng



2



12600



3000



4,20



13800



3000



4,60



13600



3600



3,78



14100



3600



3,92



Chất



3



8300



2000



4,15



8200



2000



4,10



8500



2400



3,54



8675



2400



3,61



4



6500



1000



6,50



6600



1000



6,60



6500



1200



5,42



6810



1200



5,68



Lý Bơn



66



(Nguồn: Số liệu điều tra)



67



Đường Lý Bôn: VT1 (đoạn từ Cầu Nề đến Ngơ Thì Nhậm) có mức chênh

lệch là 2,11 lần (năm 2015); năm 2016 giá do Nhà nước quy định giữ nguyên so với

năm 2015 trong khi giá đất trên thị trường tăng nên mức chênh lệch nới thêm là

2,55 lần; năm 2017 mức chênh lệch còn 2,19 lần vì lý do giá đất trong bảng giá đất

có điều chỉnh cao lên từ 14.000.000 đồng (2015) đến 16.800.00 đồng (2017), năm

2018 là 2,29 lần. VT2 là vị trí có mức độ chênh lệch cao nhất giữa giá đất thị trường

với giá đất của Nhà nước, con số này giao duy trì ở mức trên 8 lần. Trong khi đó

mức độ chênh lệch tại vị trí 3 và 4 có mức độ thấp hơn và duy trì ở mức 4 – 5 lần.

Hệ số chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định

trên đường Trần Quang Khải, tại VT1 là 2,28 lần (năm 2015); năm 2016 là 2,88 lần;

năm 2017 giá đất có sự điều chỉnh tăng nhẹ so với năm 2015 trong khi giá đất trên

thị trường tăng mạnh nên mức chênh lệch lại càng nới rộng là 4,21 lần, năm 2018

con số này lên đến 4,36. VT2 có mức chênh lệch thấp hơn so với VT1: năm 2015 là

2,57 lần; năm 2018 giảm xuống 2,67 lần. VT3 có mức chênh lệch thấp hơn so với

VT2: năm 2015 là 2,67 lần; năm 2018 giảm xuống 2,53 lần. VT4 có mức độ chênh

lệch cao hơn: năm 2015 là 3,25 lần; năm 2016 là 3,65 lần và giảm dần mức độ

chênh lệch trong năm 2017 và 2018 trở lại 3,25 lần năm 2018.

Tại tuyến đường Hồng Cơng Chất, mức độ chênh lệch giữa giá đất thị

trường và giá đất do Nhà nước quy định cũng có nhiều biến động tại các vị trí qua

các năm. Tại vị trí 1, mức độ chênh lệch là 2,78 lần năm 2015, đến năm 2016 con số

này tăng lên 3,44 lần. Năm 2017 và 2018 do có sự điều chỉnh bảng giá đất tăng lên

nên con số chênh lệch này được giảm xuống còn 2,89 lần vào năm 2018. Trong khi

đó, mức độ chênh lệch này tại các vị trí 2, 3 duy trì ổn định ở mức chênh trên dưới 4

lần; ở vị trí 4, mức độ chênh lệch cao hơn so với các vị trí còn lại, hầu hết các năm,

tại vị trí này có mức độ chênh lệch từ 5,4 – 6,6 lần.

Như vậy, có thể thấy mặc dù UBND tỉnh Thái Bình đã có sự điều chỉnh giá

đất quy định năm 2017 tăng lên nhằm thu hẹp mức chênh lệch giữa giá do Nhà

nước quy định và giá trên thị trường. Song thực tế cho thấy, giá đất hiện nay trên địa

bàn thành phố Thái Bình nói riêng và tỉnh Thái Bình nói chung vẫn có sự chênh

lệch khá lớn giữa giá do Nhà nước quy định so với giá thực tế trên thị trường.

68



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

b. Tình hình định giá đất cụ thể tại thành phố Thái Bình

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×