Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

Tải bản đầy đủ - 0trang

so với giá đất thị trường, gây thất thu cho ngân sách nhà nước và khiếu kiện khi Nhà

nước thu hồi đất. Thực tế tại nhiều địa phương khác giá đất cụ thể còn thấp hơn so

với giá thị trường. Nguyên nhân chủ yếu là do:

- Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, thông tin đầu vào để áp dụng

các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử

dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất

trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu

bằng tiền mặt), nhiều loại đất, khu vực khơng có thơng tin chuyển nhượng quyền sử

dụng đất.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giữ giá đất thấp để thu hút đầu tư và tránh tác động

đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Trong một số trường hợp bảng

giá đất thấp do vướng trần khung giá đất do Chính phủ quy định.

- Quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa

bảo đảm tính khách quan, yếu tố chun mơn để quyết định giá đất theo cơ chế thị

trường.

- Quy định bảng giá đất như hiện hành khơng bảo đảm tính khách quan, chi

tiết, không áp dụng được công nghệ thông tin hỗ trợ định giá đất.

- Việc quy định nội dung, áp dụng phương pháp định giá đất chưa cụ thể, chưa

quy định nguyên tắc ưu tiên trong áp dụng phương pháp định giá đất.

- Chưa có cơ quan giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù

hợp với thị trường; xây dựng, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường và xây

dựng cơ sở dữ liệu giá đất.

3.2. Đề xuất một số giải pháp

3.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật

a) Về bảng giá đất

- Quy định nâng bảng giá đất phù hợp với thị trường; linh hoạt trong việc điều

chỉnh bảng giá đất (áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất); đơn giản hóa quy

trình điều chỉnh bảng giá đất.

- Quy định bảng giá đất làm căn cứ để tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển

quyền sử dụng đất, không áp dụng giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng; tuyên

75



truyền, phổ biến về những rủi ro đối với việc kê khai giá không đúng giá trị giao dịch

thực.

- Quy định đối với địa phương có đủ điều kiện về nhân lực, cơ sở dữ liệu đất

đai thì từng bước xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn; áp dụng

công nghệ thông tin hỗ trợ việc định giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất. Về

lâu dài, thay thế phương pháp định giá đất bằng phương pháp thửa đất chuẩn theo

vùng giá trị.

c) Về định giá đất cụ thể

- Quy định phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn độc lập xác định giá đất để

tư vấn xác định giá đất cụ thể.

- Quy định bổ sung thành phần Hội đồng thẩm định giá đất là đại diện Hội

đồng nhân dân tại khu vực định giá đất, chuyên gia về giá đất để bảo đảm tính

khách quan trong việc xác định giá đất cụ thể.

- Sửa đổi Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai theo hướng giao thẩm quyền quyết

định giá đất cụ thể cho Ủy ban nhân dân cấp huyện trong trường hợp thu hồi đất,

giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và quy định cơ chế để kiểm soát

việc tổ chức thực hiện; bổ sung đại diện người có đất thu hồi, đại diện của doanh

nghiệp và các bên có liên quan vào thành phần Hội đồng định giá đất.

3.2. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện công tác định giá

Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Thái Bình cần xây dựng giá quy định

phù hợp với giá thực tế tại địa phương, giá đất sử dụng để bồi thường khi nhà nước

thu hồi đất cần tiệm cận, sát hoặc cao hơn giá thị trường nhằm đảm bảo quyền lợi

của người có đất bị thu hồi, việc xây dựng bảng giá đất cần có tầm nhìn dài hạn cho

5 năm, hạn chế việc thường xuyên chỉnh sửa, thay đổi, điều chỉnh và nên giao cho

các đơn vị, cá nhân có trình độ chuyên môn tốt để thực hiện xây dựng.

Về tổ chức định giá đất: Để đảm bảo tính khách quan và hiệu quả trong quá

trình định giá xây dựng bảng giá đất, cần thiết đưa vào các đơn vị tư vấn giá độc

lập. Các đơn vị tư vấn định giá độc lập phối hợp cùng UBND tỉnh và UBND các

huyện trực thuộc nắm bắt thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn

để áp dụng các phương pháp định giá phù hợp. Bảng giá đất hoàn thành được thẩm

định bởi Hội đồng định giá của tỉnh (có trên 50% số lượng thành viên Hội đồng là

76



các chuyên gia định giá đất) trước khi ban hành.

Nguồn dữ liệu định giá nên được chú trọng từ kết quả điều tra khảo sát thực

địa, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất hoặc nguồn dữ liệu của các tổ chức định giá.

Dữ liệu giá đất từ việc kê khai thuế hiện tại chỉ mang tinh chất tham khảo chọn lọc.

Quá trình điều tra thực địa ban đầu cần tiến hành nghiêm túc, bổ sung các yếu tố hạ

tầng kỹ thuật mới hồn thiện của địa phương để có được những đánh giá chính xác

nhất.

Việc định giá đất cần được tổ chức trên cơ sở tuân thủ nghiêm ngặt các quy

định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người sử dụng đất; cán bộ

tham gia định giá đất phải có trình độ, chun mơn nghiệp vụ cao và thường xuyên

được tổ chức tập huấn nâng cao trình độ trong lĩnh vực định giá.

UBND tỉnh và thành phố thường xuyên quan tâm, bồi dưỡng nâng cao trình

độ cho cán bộ tham gia cơng tác định giá, quản lý giá đất để phục vụ, tham mưu cho

UBND tỉnh, thành phố trong quản lý tốt giá đất trên địa bàn.

3.2.3 Nhóm giải pháp về quản lý, cơng khai thông tin liên quan đến giá đất

Việc công khai thông tin về giá đất là rất quan trọng, giúp cho người sử dụng

đất có thể biết được giá đất trên thị trường hiện nay như thế nào, để thuận tiện cho

việc giao dịch về quyền sử dụng đất. Đồng thời cũng giúp cơ quan chức năng có thể

quản lý được các giao dịch về quyền sử dụng đất, từ đó tính đúng, đủ số thuế, phí, lệ

phí phát sinh từ các giao dịch về quyền sử dụng đất của các tổ chức cá nhân trên địa

bàn.

Để làm được điều này, cần sự vào cuộc quyết liệt của lãnh đạo UBND thành

phố, các phòng ban liên quan, đặc biệt phải xây dựng được CSDL về đất đai và hệ

thống thông tin đất đai, trong đó chú trọng việc cơng bố các thơng tin về giá đất,

được bố trí nguồn vốn để triển khai thực hiện, đồng thời trình độ của cán bộ cũng

cần được nâng cao để đưa vào khai thác sử dụng trong thực tế công việc.



77



KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

1. Thành phố Thái Bình là trung tâm kinh tế - chính trị, văn hố, xã hội của

tỉnh Thái Bình; đồng thời, đây còn là trung tâm trung chuyển về giao thông đối với

trục giao thông Bắc - Trung - Nam theo Quốc lộ 10. Trong giai đoạn từ 2015 đến

nay, tốc độ phát triển kinh tế cũng như tốc độ đơ thị hóa của thành phố Thái Bình

diễn ra khá nhanh, đồng nghĩa với việc nhu cầu về sử dụng đất là rất lớn phục vụ

xây dựng hạ tầng, các cơng trình văn hóa, cơng trình dân sinh, hạ tầng kinh tế - xã

hội... Qua đó ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn.

2. Qua nghiên cứu thực trạng giá đất ở tại 8 tuyến đường chính của thành

phố Thái Bình trong giai đoạn 2015 - 2018 cho thấy: mặc dù thực hiện Luật Đất đai

2013, UBND tỉnh Thái Bình đã thiết lập bảng giá đất ở cho tất cả các tuyến đường

của thành phố Thái Bình và đã có sự điều chỉnh bảng giá, tuy nhiên hiện giá đất ở

thị trường với giá đất trong bảng giá đất vẫn còn nhiều chênh lệch lớn. Cơng tác

định giá và xác định giá đất cụ thể trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhìn

chung thực hiện nghiêm túc theo đúng quy định, tại các dự án nghiên cứu có độ

chênh lệch khơng đáng kể.

Như vậy hạn chế tồn tại chủ yếu trong công tác định giá đất ở tại thành phố

Thái Bình là bảng giá đất ở còn thấp hơn so với giá thị trường, gây thất thu cho

ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến tính hiệu lực, hiệu quả cho cơng tác

quản lý nhà nước về giá đất của Thành phố Thái Bình.

3. Để nâng cao hiệu quả cơng tác định giá và quản lý giá đất trên địa bàn

nghiên cứu, đề tài đã đề xuất một số giải pháp gồm: giải pháp về chính sách pháp

luật, giải pháp về tổ chức thực hiện công tác định giá đất; giải pháp về quản lý, công

khai thông tin liên quan đến giá đất. Trong thời gian tới, UBND thành phố cần quan

tâm bồi dưỡng nâng cao trình độ của cán bộ làm cơng tác định giá và quản lý giá

đất, lựa chọn các đơn vị tư vấn về giá đất chuyên nghiệp cũng như có trình độ, chất

lượng cao phục vụ cơng tác quản lý và xác định giá đất trên địa bàn khi thực hiện

xác định giá đất nhằm đấu giá hay bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.



78



2. Kiến nghị

Từ các kết quả nghiên cứu học viên đưa ra một số kiến nghị nhằm giảm mức

chênh lệch giữa giá đất thực tế so với giá quy định của UBND tỉnh Thái Bình cần

triển khai, thực hiện một số nội dung sau:

UBND tỉnh chỉ đạo Trung tâm phát triển quỹ đất, Sở TNMT của tỉnh tiếp tục

nghiên cứu, khảo sát nhằm xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trường

và phù hợp với điều kiện thực tế của nền kinh tế. Thường xuyên thu thập thông tin

thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất là công cụ đắc lực

trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với đất đai. Tổ chức tập huấn cơng tác

xác định giá đất, có văn bản hướng dẫn quy trình cụ thể phù hợp với địa phương.

Cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thơng qua hình thức đấu giá

quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất; đảm bảo

tính cơng khai, minh bạch trong quản lý và công bố thông tin về giá đất làm cơ sở

thúc đẩy phát triển thị trường BĐS.



79



TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014

quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; tư vấn xác định

giá đất;

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27

tháng 01 năm 2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ;

3. Chính phủ. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

4. Chính phủ. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất;

5. Chính phủ. Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về

khung giá đất;

6. Chính phủ. Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 về sửa

đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

7. CPLAR-Viện Nghiên cứu Địa chính (2002), Tập Bài giảng về Định giá đất và Bất

động sản , Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính,

Hà Nội;

8. Phòng Tài ngun và Mơi trường thành phố Thái Bình (2017), Báo cáo cơng

tác Tài ngun mơi trường năm 2017, Thái Bình;

9. Quốc hội. Luật đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013;

10. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình “Định giá đất”, Hà

Nội.

11. Trần Văn Tuấn (2012). Bài giảng chính sách tài chính cho phát triển thị trường

bất động sản. Trường Đại học Khoa học Tự nhiên

12. UBND tỉnh Thái Bình. Quyết định số 3077/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12

năm 2014 Ban hành quy định về Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình;

13. UBND tỉnh Thái Bình. Quyết định 258/QĐ-UBND ngày 20 tháng 01 năm

2017 của của UBND tỉnh Thái Bình Ban hành Bảng giá đất điều chỉnh và sửa đổi,

bổ sung Quy định về Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình;

14. UBND tỉnh Thái Bình. Quyết định số 1660/QĐ-UBND Ngày 27/6/2017 ban

80



hành về việc sửa đổi, bổ sung Bảng giá đất điều chỉnh;

15. UBND thành phố Thái Bình (2012), Đề án cơng nhận thành phố Thái Bình là

đơ thị loại 2 trực thuộc tỉnh Thái Bình, Thái Bình;

16. UBND thành phố Thái Bình (2017). Báo cáo về tình hình phát triển kinh tế - xã hội.

17. Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả. Cơ sở địa chính. NXB ĐHQG HN, 2007.

18. Website tham khảo: https://vietstock.vn/2012/12/nen-doc-lap-trong-tham-dinhxac-dinh-gia-dat-768-251553.htm.



PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Bảng điều tra giá đất các đường phố khu vực 1 năm 2018

Vị



Địa chỉ



Tên chủ sử dụng



trí

81



Đặc điểm thửa



Giá đất



đất



(nghìn đồng/m2)



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×