Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
Thời gian thu thập và phương pháp thu thập

Thời gian thu thập và phương pháp thu thập

Tải bản đầy đủ - 0trang

4

chuyên đề “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở từ năm 2016

đến tháng 7/2018 tại Toà án nhân dân Thành phố Lai Châu” với sự giúp đỡ của các

Thư ký hướng dẫn trực tiếp em đã được đọc và nghiên cứu về những vụ án tranh chấp,

từ giai đoạn lập hồ sơ cho đến khi chuẩn bị tiến hành xét xử, được tham dự vào các

buổi hoà giải.

- Sau phiên toà được trao đổi với thẩm phán về những vấn đề chưa rõ trong vụ

án vừa xét xử đó.

- Ngồi ra để tìm hiểu tình hình thực tiễn những vụ án tranh chấp về nhà ở trong

vài năm trở lại đây em đã được làm việc trực tiếp tại phòng tiếp cơng dân vào sổ thụ

lý, sổ kết quả, tổng hợp các số liệu thống kê, được tống đạt giấy tờ cùng các thư ký.

- Được đi thực tế về địa phương nơi có nhà ở đang tranh chấp để tìm hiểu, thu

thập chứng cứ.

Em tập trung thu thập và khai thác các vụ tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà

ở tòa án đã thụ lý giải quyết từ năm 2016 đến tháng 07 năm 2018 để phục vụ cho nội

dung báo cáo.

2.2. Phương pháp thu thập thông tin

Phương pháp thu thập thông tin là một biện pháp quan trọng quyết định đến

hiệu quả của q trình tìm hiểu và thu thập thơng tin. Nếu lựa chọn được một phương

pháp thích hợp, đúng đắn, khoa học phù hợp với từng hoạt động cụ thể sẽ giúp cho

những thơng tin thu thập được có tính khách quan, trung thực và toàn diện. Ngược lại

nếu sử dụng phương pháp sai lầm sẽ dẫn đến việc những thông tin thu được không

phản ánh đúng bản chất của sự việc mà chúng ta cần xem xét có thể làm q trình tìm

hiểu và thu tập thơng tin mất nhiều thời gian, hiệu quả thu thập thông tin thấp, dẫn tới

việc người đi thu thập thông tin đi sai hướng, lạc đề.

Để có được kết quả cao trong việc thu thập tài liệu, đánh giá được những tài

liệu đã thu thập được em đã sử dụng và kết hợp nhiều phương pháp thu thập thông tin

như:

- Phương pháp nghiên cứu kết hợp phương pháp quan sát - phân tích khi tiếp

xúc các hồ sơ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

- Phương pháp thống kê, liệt kê, tổng hợp và phương pháp so sánh, phương

pháp logic hệ thống được sử dụng khi xem xét sổ thụ lý, lấy các số liệu thống kê;



5

- Phương pháp phỏng vấn được áp dụng trong các buổi trao đổi với thẩm phán,

thư ký Toà.

Tất cả các phương pháp trên đều được kết hợp rất hài hoà nên có tác dụng lớn

trong q trình thu thập thơng tin, tài liệu.

2.3. Nguồn thu thập thông tin.

Thời gian về thực tập tại Toà án nhân dân thành phố Lai Châu, bên cạnh việc cố

gắng tìm tòi, học hỏi các kiến thức, kinh nghiệm thực tiễn bổ ích trang bị cho mình.

Bản thân em còn nghiên cứu các kiến thức lý luận để không chỉ phục vụ yêu cầu ra

làm thực tế sau này mà còn tìm hiểu, thu thập để làm báo cáo chuyên đề thực tập. Vì

vậy, điều quan trọng là phải xác định được đúng đắn mình muốn tìm hiểu và thu thập

cái gì? và những tư liệu đó có ở đâu (nguồn chứa đựng thơng tin)? Nhận thức được

việc đó nên em đã sử dụng các nguồn cơ bản sau đây để có được những thơng tin làm

tư liệu trong bài viết này, cụ thể:

1. Sổ thụ lý sơ thẩm các vụ án dân sự => cho ta biết số lượng các vụ án đã được

thụ lý trong các năm tập trung tìm hiểu năm 2016 đến tháng 7 năm 2018 từ đó giúp ta

đối chiếu, so sánh từng năm để rút ra nhận xét;

2. Sổ kết quả sơ thẩm các vụ án dân sự. => cho ta biết số lượng các vụ án đã

được xét xử, thời gian xét xử, kết quả xét xử, tìm ra được lý do y án, huỷ án, sửa án

đối với từng vụ án;

3. Báo cáo kết quả tổng kết các năm (2016, 2017, và 6 tháng đầu năm 2018). =>

cho ta số liệu tổng hợp về các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, các loại tranh

chấp đã thụ lý, đã giải quyết, tỷ lệ giải quyết so với số vụ thụ lý;

4. Kết luận của TAND Thành phố Lai Châu;

5. Sổ quyết định đưa vụ án ra xét xử và sổ quyết định hỗn phiên tồ;

6. Hồ sơ vụ án về tranh chấp về mua bán nhà ở đã xét xử qua một số năm. =>

cho ta biết nội dung của tranh chấp và nhận ra các loại tranh chấp quyền sử dụng đất

liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở thường gặp, đặc trưng của loại tranh chấp

quyền sử dụng đất ở tại địa phương này so với địa phương khác. Các vụ án điển hình

của từng loại được lấy làm ví dụ điển hình trong báo cáo.

2.4. Các thơng tin, tư liệu thu thập được



6

Bảng 1. Tình hình giải quyết các vụ việc dân sự tại TAND Thành phố Lai

Châu từ năm 2016 đến tháng 7 năm 2018

Năm



2016



Loại tranh chấp

Vụ việc dân sự



Tranh chấp HĐ mua

bán nhà ở



2017



6 tháng đầu năm 2018



20 vụ



100%



25 vụ



100%



15 vụ



100%



4 vụ



16%



7 vụ



25%



6 vụ



26,5%



Bảng 2. Tình hình giải quyết các tranh chấp về Quyền sử dụng đất tại TAND

Thành phố Lai Châu từ năm 2016 đến tháng 7 năm 2018

Năm



2016



Loại tranh chấp

Tranh chấp QSDĐ



6 tháng đầu năm



2017



2018



11 vụ



100%



15 vụ



100%



10 vụ



100%



4 vụ



36,36%



7 vụ



46,6%



6 vụ



47,3%



Tranh chấp HĐ mua

bán nhà ở



Bảng 3. Tình hình giải quyết các vụ việc tranh chấp về Hợp đồng mua bán

Nhà tại TAND Thành phố Lai Châu từ năm 2016 đến tháng 7 năm 2018

Năm



2016



Loại tranh chấp

Tranh chấp HĐ mua

bán nhà ở



4 vụ



100%



6 tháng đầu năm



2017



7 vụ



2018

100%



6 vụ



100%



7

Tranh chấp khi HĐ

mua bán nhà ở không

tuân thủ các quy định 1 vụ



25%



3 vụ



42,85%



2 vụ



33,33%



5 0%



3 vụ



42,85%



4 vụ



66,67%



25%



1 vụ



14,3%



0 vụ



0%



về điều kiện chủ thể

Tranh chấp khi hợp

đồng mua bán nhà ở

không tuân thủ các 2 vụ

quy định của pháp

luật về nội dung

Tranh chấp khi hợp

đồng mua bán nhà ở

không tuân thủ quy 1 vụ

định về hình thức và

thủ tục mua bán nhà ở

2.5. Xử lý thông tin thu thập được.

2.5.1. Khái quát về tranh chấp hợp đồng nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở được hiểu là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên

mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần

nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu

ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên

bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp

đồng mua bán nhà ở.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, các yếu tố cấu thành hợp đồng nhà ở

bao gồm:

+ Chủ thể: cá nhân, hộ gia đình, tổ chức (pháp nhân) và Nhà nước có đầy đủ tư

cách pháp lý

+ Đối tượng: là nhà ở, phải thỏa mãn các điều kiện: có thực, được phép giao

dịch, là một bất động sản hoàn chỉnh, được xác định cụ thể, rõ ràng và thuộc quyền sở

hữu của bên bán.

+ Nội dung của hợp đồng: Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp

các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận. Không được

trái pháp luật và đạo đức xã hội.



8

* Hình thức, thủ tục của hợp đồng: là việc cần thiết mà các bên phải thực

hiện. Nếu các bên không thực hiện đúng các quy định mang tính luật định này sẽ dẫn

đến hậu quả pháp lý là hợp đồng mua bán nhà ở bị vơ hiệu. Do đó, để hợp đồng mua

bán nhà ở được các bên thực hiện đúng quy định của pháp luật, thì các cơ quan nhà

nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng cần phải hướng dẫn cho các

bên thực hiện đúng các quy định của pháp luật, hạn chế bớt những khả năng có thể gây

ra tranh chấp giữa các bên về hình thức của hợp đồng

* Phân loại tranh chấp về Hợp đồng mua bán nhà.

Những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở trên thực tế rất đa dạng và phức

tạp, đan xen bởi nhiều sự vi phạm pháp luật. Do đó, để tìm hiểu cội nguồn, bản chất

của sự tranh chấp giữa các bên và thuận tiện trong việc nghiên cứu, có thể phân các

loại tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thành 3 nhóm cơ bản sau:

+ Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định về

điều kiện chủ thể

+ Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định

của pháp luật về nội dung

+ Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ quy định về

hình thức và thủ tục mua bán nhà ở

2.5.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Tòa án

thành phố Lai Châu

* Lịch sử hình thành và phát triển, cơ cấu tổ chức của Tòa án Nhân Dân

thành phố Lai Châu - tỉnh Lai Châu

Tòa án nhân dân thành phố Lai châu có trụ sở tại phường Quyết Tiến thành

phố Lai Châu - Tỉnh Lai Châu, lúc đầu tòa có tên là Tóa án nhân dân Thị xã Lai

Châu, được thành lập theo quyết định số 691/2004/QĐ-TA của Chánh Án Tòa Án

Nhân Dân Tối Cao.

Tòa án Nhân Dân Thị Xã Lai Châu chính thức được thành lập từ ngày 20

tháng 12 năm 2004. Với biên chế ban đầu là 06 đồng chí, trong đó có 03 thẩm phán,

02 thư ký và 01 chức danh khác. Ngày 1 tháng 2 năm 2013 thị xã Lai Châu được Bộ

Xây Dựng quyết định công nhận là Đô thị loại 3 Ngày 27 tháng 12 năm 2013, Thủ

tướng chính phủ ký Nghị quyết số 131/NQ-CP nâng cấp thị xã Lai Châu thành

thành phố Lai Châu thuộc tỉnh Lai Châu.



9

Như vậy, Tòa Án Thị Xã Lai Châu cũng chính thức đổi tên thành Tòa Án

Nhân Dân Thành Phố Lai Châu và là một đơn vị trực thuộc Tòa Án Nhân Dân tỉnh

Lai Châu.

Dựa trên Luật tổ chức Tòa án năm 2014, chức năng và lĩnh vực hoạt động

của TAND Thành phố Lai Châu được quy định cụ thể theo quy định tại điều 2 về

Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Tòa án nhân dân, theo đó Tòa án nhân dân là

cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư

pháp.

Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ cơng lý, bảo vệ quyền con người, quyền

công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi

ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Xét xử các vụ án hình sự, dân sự, hơn nhân và

gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động, hành chính và giải quyết các việc khác

theo quy định của pháp luật. Từ đó, đưa ra các bản án, quyết định thi hành.

Ngoài những lĩnh vực quy định chung cho tòa án thì tại điều 44 luật tổ chức

tòa án quy định cụ thể Nhiệm vụ, quyền hạn của Tòa án nhân dân huyện, quận, thị

xã, thành phố thuộc tỉnh và tương đương.

1. Sơ thẩm vụ việc theo quy định của pháp luật.

2. Giải quyết việc khác theo quy định của pháp luật.

Về cơ cấu tổ chức hiện nay TAND Thành phố Lai Châu có tổng số 13 đồng

chí. Trong đó Dân tộc Thái: 02; Dân tộc Kinh: 11. Trong đó tất cả các đồng chí đều

có bằng đại học. Trình độ về lý luận chính trị: Trung cấp: 02, Sơ cấp: 06. Về tổ chức

bộ máy đơn vị bao gồm 01 chánh án, 01 phó chánh án phụ trách án hình sự, 01 phó

chánh án phụ trách án dân sự, 4 Thẩm Phán, 03 thư ký và 03 cán bộ đảm nhận các

chức danh khác.



10

Cụ thể:



STT

1



HỌ VÀ TÊN

LÒ ANH KIÊN



2



PHAN THỊ PHƯƠNG



3



DƯƠNG THỊ TUYẾT THANH



4



TÒNG THỊ TUYẾT



(THẨM PHÁN)

THẨM PHÁN



5



PHÙNG THỊ HƯƠNG GIANG



THẨM PHÁN



6

7

8

9

10

11



KHUẤT THỊ LAN

NGUYỄN VĂN BẰNG

PHÙNG THỊ KHÁNH

NGUYỄN BÍCH NGA

NGUYỄN THỊ TỒN

VÀNG VĂN QUANG



12



NGUYỄN THỊ THU TRANG



THƯ KÍ

THƯ KÍ

THƯ KÍ

THƯ KÍ

KẾ TỐN

BẢO VỆ

CHUN



13



CHỨC DANH

CHÁNH ÁN

PHĨ CHÁNH ÁN

(THẨM PHÁN)

PHĨ CHÁNH ÁN



GHI CHÚ

DÂN SỰ

HÌNH SỰ



VIÊN



ĐÁNH MÁY

BÙI THỊ DUỆ

TẠP VỤ

* Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại toà án



nhân dân thành phố lai châu

Qua các bảng số liệu trên ta thấy, hiện nay các vụ việc dân sự, các tranh chấp

Quyền sử dụng đất nói chung và các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng đều

có xu hướng tăng:

+ Vụ việc dân sự có xu hướng tăng qua các năm. Năm 2016 xảy ra 20 vụ đến

năm 2017 đã tăng thêm 5 vụ, riêng 6 tháng đầu năm 2018 đã xảy ra 15 vụ gần bằng so

với năm 2016.

+ Tranh chấp quyền sử dụng đất cũng đang có xu hướng tăng từ 11 vụ năm

2016 lên 15 vụ năm 2017 riêng 6 tháng đầu năm 2018 đã xảy ra 10 vụ.

+ Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tăng 03 vụ, từ 04 vụ lên 07 vụ, đến năm

2018 lại càng có xu hướng tăng cao, 6 tháng đầu năm 2018 đã xảy ra 6 vụ.

Trong tổng số các vụ việc dân sự xảy ra trên thực tế, thì tranh chấp về Quyền sử

dụng đất luôn chiếm tỉ lệ cao:

- Năm 2016 là 11 vụ trong tổng số 20 vụ, chiếm 55%

- Năm 2017 là 15 vụ trong tổng số 25 vụ, chiếm 60%

- 6 tháng đầu năm 2018 là 10 vụ trong tổng số 15 vụ, chiếm 66,66%



11

=> Trong vòng 03 năm, các vụ Tranh chấp QSDĐ tăng 04 vụ, từ 11 vụ lên 15

vụ,và tiếp tục tăng trong năm 2018 tức là tăng 5%, từ 55% lên 60%

Trong đó, các Tranh chấp HĐ mua bán nhà cũng tăng theo:

- Năm 2016 là 04 vụ trong tổng số 11 vụ, chiếm 36,36%

- Năm 2017 là 07 vụ trong tổng số 15 vụ, chiếm 46,6%

- 6 tháng đầu năm 2018 là 06 vụ trong tổng số 10 vụ, chiếm 60%

=> Trong vòng 02 năm, các vụ Tranh chấp HĐ mua bán nhà ở tăng 03 vụ, từ 04

vụ lên 07 vụ, tức là tăng 10,24%, từ 36,36% lên 46,6%. Trong năm 2018 tiếp tục có xu

hướng tăng mạnh chiếm 60% các vụ tranh chấp quyền sử dụng đất. Nhìn chung, hiện

nay các vụ Tranh chấp HĐ mua bán nhà ở đang diển ra rất phức tạp, tập trung vào 3

nhóm chính:

* Tranh chấp khi HĐ mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định về điều

kiện chủ thể:

Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với người không đủ năng lực hành vi dân sự;

Bán nhà ở không đúng thẩm quyền đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Hợp đồng

mua bán nhà ở được ký kết giữa người giám hộ với người được giám hộ; Mua bán nhà

mà không thực hiện đúng các quy định của pháp luật về ủy quyền; Bán nhà khi khơng

có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu nhà ở đó; bán nhà ở thuộc sở hữu chung

hợp nhất của vợ chồng nhưng khi bán chỉ có chồng hoặc vợ đứng tên trong hợp đồng

mua bán nhà ở; bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần có nguồn gốc từ tài sản được

thừa kế nhưng lại chưa chia thừa kế;...

Tranh chấp thực tiễn: ông Ngô Văn Quang trú tại phường Đoàn Kết, thành

phố Lai Châu, là bố đẻ anh Ngô Văn Dũng, đã nộp đơn tố cáo đến cơ quan chức năng

Lai Châu về việc mua bán nhà giữa anh Dũng và gia đình ơng Lê Văn Thanh. Theo

đơn tố cáo ông Ngô Văn Quang cho rằng tháng 02/2014 anh Dũng có viết giấy tay trao

tặng nhà cho bố đẻ là ông Ngô Văn Quang căn nhà tại và mảnh đất có diện tích 500m 2.

Tuy nhiên ngày 26/11/2015 anh Dũng lại bán căn nhà này và 500m 2 đất ấy cho gia

đình ơng Lê Văn Thanh với giá 750 triệu đồng. Việc mua bán này có giấy tờ chuyển

nhượng viết bằng tay của anh Dũng và ông Thanh. Ông Quang cho rằng, anh Dũng bị

rối loạn tâm thần (có giấy xác nhận của bệnh viện năm 2009) nên việc mua bán này

khơng có hiệu lực pháp luật.



Hơn nữa mảnh đất và căn nhà mà anh Dũng đã viết



giấy trao tặng cho ông nên quyền sở hữu thuộc về ơng. Trong khi đó ơng Thanh cho



12

rằng các giấy tờ mua bán nhà đều do anh Dũng viết tay và ông Thanh cũng đã trả cho

anh Dũng số tiền 750 triệu , và khi thực hiện việc mua bán ông Thanh không hề biết

chuyện trao tặng nhà và đất giữa anh Dũng và ông Quang. Căn nhà và mảnh đất có trị

giá hơn 900 triệu nhưng ơng Thanh mua chỉ có 750 triệu bởi khơng có sổ đỏ lại là đất

phi nông nghiệp

* Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định

của pháp luật về nội dung:

Nội dung hợp đồng không rõ ràng, không đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các

bên, đặc biệt là các nội dung liên quan đến ranh giới nhà ở và đất ở có nhà; Bán nhà ở

thuộc diện tích đất cơi nới trái phép, đất " nhảy dù" mà có; Bán nhà ở khi nhà ở đang

là tài sản dùng làm tài sản thế chấp; Bán nhà ở là loại nhà đang có tranh chấp về

quyền sở hữu như nhà ở là tài sản thừa kế nhưng chưa chia;...

Tranh chấp thực tiễn: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa

nguyên đơn là chị Hoa, chị Hồng, chị Hà, chị Hải, đại diện bên nguyên đơn là chị Hoa

với đại diện của bị đơn là anh Luân. Vụ việc là chị Hải tự động bán toàn bộ nhà đất

thuộc quyền sở hữu chung chị Hoa, chị Hồng, chị Hà, chị Hải do được thừa kế của cha

mẹ để lại là sự vi phạm điều kiện về nội dung của hợp đồng mua bán, cụ thể là nhà đất

- đối tượng của hợp đồng thuộc sở hữu chung của nhiều đồng sở hữu mà khi bán

không được phép của các đồng sở hữu chủ. Do đó, khi có tranh chấp, Tòa án đã tun

tồn bộ nội dung hợp đồng mua bán nhà đất không thuộc quyền sở hữu của chị Hải với

anh Luân bị vô hiệu là đúng đắn.

* Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở khơng tn thủ quy định về

hình thức và thủ tục mua bán nhà ở:

Những tranh chấp liên quan đến hình thức và thủ tục mua bán nhà ở chiếm một

tỷ lệ đáng kể trong các vụ án về hợp đồng mua bán nhà ở mà chủ yếu là việc các bên

khi ký kết hợp đồng đã không lập thành văn bản, hoặc đã lập thành văn bản nhưng

khơng có cơng chứng, chứng thực hợp đồng tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp này thường xảy ra khi người mua và người bán có quan hệ huyết thống,

bạn bè thân quen, tin tưởng nhau sau khi ký kết và thực hiện các điều kiện đã thoả

thuận nhưng do sự đột biến của thị trường đã làm cho nhà ở và đất ở tăng giá cao gấp

nhiều lần làm phát sinh tranh chấp giữa các bên. Theo quy định của Luật nhà ở thì các

hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm về hình thức cũng là một trong những căn cứ để toà



13

án tuyên huỷ hợp đồng mà các bên đã ký kết khi có tranh chấp xảy ra.

Vi phạm về hình thức, thủ tục mua bán nhà là loại tranh chấp mà bản chất của

nó được dựa trên cơ sở người bán lợi dụng những quy định của pháp luật về các điều

kiện, hình thức luật định mà họ đã làm đơn yêu cầu toà án xem xét huỷ hợp đồng mua

bán đã ký kết với bên mua nhà nhằm đem lại lợi ích cho bản thân.

Theo quy định của pháp luật và các văn bản hướng dẫn thì hợp đồng vi phạm về

hình thức được xử lý như sau:

+ Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng nghĩa là bên bán chưa

nhận tiền và chưa giao nhà, bên mua chưa giao tiền và chưa nhận nhà, thì tồ án tuyên

bố huỷ hợp đồng.

+ Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mà bên bán chưa giao nhà, hoặc

bên bán đã giao một phần hoặc toàn bộ nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền thì tồ án

buộc các bên phải thực hiện theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.

Tuy nhiên để bảo đảm quyền lợi của bên bán nhà trong trường hợp này, toà án

phải xác định rõ số tiền bên mua chưa trả tại thời điểm mua bán nhà ở chiếm bao nhiêu

phần trăm trị giá ngơi nhà đó tại thời điểm xét xử sơ thẩm để xác định rõ số tiền theo

số phần trăm đã xác định được của trị giá nhà ở đó để buộc bên mua phải thanh tốn

cho bên bán và để tính án phí.

Tranh chấp thực tiễn:

Vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa nguyên đơn là chị Đào Thị

Phương Bị đơn là anh Trần Ngọc Cường và anh Đỗ Văn Hải

Theo lời chị Phương trình bày ngày 20 tháng 5 năm 2016 chị có mua của ơng

Dũng 01 căn nhà cấp 4 diện tích 250 m2 tại tổ 9 phường Tân Phong thành phố Lai

Châu tỉnh Lai Châu. Khi mua chị đưa tiền cho anh Cường đứng tên trên giao dịch còn

khi làm giấy tờ chị làm trực tiếp với ông Dũng. Anh Cường cũng mua của ơng Dũng

một mảnh đất có diện tích 270m2 giáp với nhà chị và cùng làm giấy tờ như nhau qua

uỷ ban nhân dân phường xác nhận. Một thời gian sau anh Cường muốn bán mảnh đất

của mình nhưng khách lại thích mảnh đất của chị. Do gia đình chị và anh Cường là

bạn bè thân thiết làm ăn nên cả hai đã trao đổi diện tích đất cho nhau Việc đổi đất của

chị và anh Cường khơng có giấy tờ gì mà chỉ có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng

đất và hoa màu để làm tin. Ngày 10 tháng 8 năm 2016 và hai bên đưa toàn bộ giấy tờ

nhà đất cho nhau.



14

Ngày 20 tháng 8 năm 2016 chị Phương vay gia đình anh Cường 75.000.000

đồng tiền mặt khi vay chị có viết giấy cam kết vay tiền và uỷ quyền bán đất theo yêu

cầu cuản anh Cường vì chị cần tiền nên đã viết giấy uỷ quyền trong thời hạn 2 tháng

nếu không trả được số tiền thì anh Cường mới được bán nhà với giá 500.000.000

đồng. Chưa đến thời hạn trả nợ anh Cường đã bán nhà đất của chị cho anh Hải không

được sự đồng ý của chị. Nay chị làm đơn xin huỷ hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh

Cường và anh Hải ngày 25 tháng 9 năm 2016.

Theo anh Cường ngày 20 tháng 05 năm 2016 anh có mua của ông Dũng 700m2

đất ao sau đó anh san lấp và tạm chia ra làm 3 mảnh nhỏ để bán trên mảnh đất có 1 nhà

tạm cấp 4 anh bán cho khách 1 mảnh bán cho chị Phương 1 mảnh với giá 90000 đồng

còn anh giữ lại 1 mảnh. Anh là người đi gặp ông Dũng để làm giấy tờ cho từng mảnh

có xác nhận của UBND phường Tân Phong, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu. Khi

anh có nhu cầu bán đất thì chị Phương muốn lấy sang mảnh của anh vì mảnh của anh

rộng hơn. Việc mua bán được viết giấy chuyển nhượng nhà và hoa màu ngày 10 tháng

08 năm 2016 với giá cũ là 90.000.000 đồng không ai phải thanh tốn cho ai chứ khơng

phải đổi như chị Phương khai.

Ngày 20 tháng 08 năm 2016 chị Phương vay của vợ chồng anh 75.000.000.000

đồng có giấy cam kết vay tiền và chị và chị Phương có viết giấy uỷ quyền cho vợ

chồng anh gặp khách thì bán với giá 500.000.000 đồng ngày 25 tháng 9 năm 2016 anh

đã bán cho anh Hải mảnh đẩt như chị Phương uỷ quyền. Sau khi bán anh có gọi chị

Phương đến trả tiền và trừ tiền nợ nhưng chị Phương không đồng ý đưa đơn kiện huỷ

hợp đồng mua bán giữa anh và anh Hải anh không đồng ý. Nếu chị Phương cho rằng

giấy uỷ quyền là khơng hợp pháp thì việc mua bán nhà đất giữa anh và chị Phương

cũng không hợp pháp và anh xin huỷ hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh và chị

Phương.

Tại bản án số 15/DSST ngày 25 tháng 10 năm 2016 của toà án nhân dân thành

phố Lai Châu quyết định:

- Chấp nhận đơn xin huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị

Phương với anh Cường và anh Hải.

- Chấp nhận đơn phản tố huỷ hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Cường với

chị Phương.

- Hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Cường và anh Hải lập ngày 25 tháng 09



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Thời gian thu thập và phương pháp thu thập

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×