Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
Dựa trên Luật tổ chức Tòa án năm 2014, chức năng và lĩnh vực hoạt động của TAND Thành phố Lai Châu được quy định cụ thể theo quy định tại điều 2 về Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Tòa án nhân dân, theo đó Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng

Dựa trên Luật tổ chức Tòa án năm 2014, chức năng và lĩnh vực hoạt động của TAND Thành phố Lai Châu được quy định cụ thể theo quy định tại điều 2 về Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Tòa án nhân dân, theo đó Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng

Tải bản đầy đủ - 0trang

10

Cụ thể:



STT

1



HỌ VÀ TÊN

LÒ ANH KIÊN



2



PHAN THỊ PHƯƠNG



3



DƯƠNG THỊ TUYẾT THANH



4



TÒNG THỊ TUYẾT



(THẨM PHÁN)

THẨM PHÁN



5



PHÙNG THỊ HƯƠNG GIANG



THẨM PHÁN



6

7

8

9

10

11



KHUẤT THỊ LAN

NGUYỄN VĂN BẰNG

PHÙNG THỊ KHÁNH

NGUYỄN BÍCH NGA

NGUYỄN THỊ TỒN

VÀNG VĂN QUANG



12



NGUYỄN THỊ THU TRANG



THƯ KÍ

THƯ KÍ

THƯ KÍ

THƯ KÍ

KẾ TỐN

BẢO VỆ

CHUN



13



CHỨC DANH

CHÁNH ÁN

PHĨ CHÁNH ÁN

(THẨM PHÁN)

PHĨ CHÁNH ÁN



GHI CHÚ

DÂN SỰ

HÌNH SỰ



VIÊN



ĐÁNH MÁY

BÙI THỊ DUỆ

TẠP VỤ

* Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại toà án



nhân dân thành phố lai châu

Qua các bảng số liệu trên ta thấy, hiện nay các vụ việc dân sự, các tranh chấp

Quyền sử dụng đất nói chung và các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng đều

có xu hướng tăng:

+ Vụ việc dân sự có xu hướng tăng qua các năm. Năm 2016 xảy ra 20 vụ đến

năm 2017 đã tăng thêm 5 vụ, riêng 6 tháng đầu năm 2018 đã xảy ra 15 vụ gần bằng so

với năm 2016.

+ Tranh chấp quyền sử dụng đất cũng đang có xu hướng tăng từ 11 vụ năm

2016 lên 15 vụ năm 2017 riêng 6 tháng đầu năm 2018 đã xảy ra 10 vụ.

+ Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tăng 03 vụ, từ 04 vụ lên 07 vụ, đến năm

2018 lại càng có xu hướng tăng cao, 6 tháng đầu năm 2018 đã xảy ra 6 vụ.

Trong tổng số các vụ việc dân sự xảy ra trên thực tế, thì tranh chấp về Quyền sử

dụng đất luôn chiếm tỉ lệ cao:

- Năm 2016 là 11 vụ trong tổng số 20 vụ, chiếm 55%

- Năm 2017 là 15 vụ trong tổng số 25 vụ, chiếm 60%

- 6 tháng đầu năm 2018 là 10 vụ trong tổng số 15 vụ, chiếm 66,66%



11

=> Trong vòng 03 năm, các vụ Tranh chấp QSDĐ tăng 04 vụ, từ 11 vụ lên 15

vụ,và tiếp tục tăng trong năm 2018 tức là tăng 5%, từ 55% lên 60%

Trong đó, các Tranh chấp HĐ mua bán nhà cũng tăng theo:

- Năm 2016 là 04 vụ trong tổng số 11 vụ, chiếm 36,36%

- Năm 2017 là 07 vụ trong tổng số 15 vụ, chiếm 46,6%

- 6 tháng đầu năm 2018 là 06 vụ trong tổng số 10 vụ, chiếm 60%

=> Trong vòng 02 năm, các vụ Tranh chấp HĐ mua bán nhà ở tăng 03 vụ, từ 04

vụ lên 07 vụ, tức là tăng 10,24%, từ 36,36% lên 46,6%. Trong năm 2018 tiếp tục có xu

hướng tăng mạnh chiếm 60% các vụ tranh chấp quyền sử dụng đất. Nhìn chung, hiện

nay các vụ Tranh chấp HĐ mua bán nhà ở đang diển ra rất phức tạp, tập trung vào 3

nhóm chính:

* Tranh chấp khi HĐ mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định về điều

kiện chủ thể:

Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với người không đủ năng lực hành vi dân sự;

Bán nhà ở không đúng thẩm quyền đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Hợp đồng

mua bán nhà ở được ký kết giữa người giám hộ với người được giám hộ; Mua bán nhà

mà không thực hiện đúng các quy định của pháp luật về ủy quyền; Bán nhà khi khơng

có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu nhà ở đó; bán nhà ở thuộc sở hữu chung

hợp nhất của vợ chồng nhưng khi bán chỉ có chồng hoặc vợ đứng tên trong hợp đồng

mua bán nhà ở; bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần có nguồn gốc từ tài sản được

thừa kế nhưng lại chưa chia thừa kế;...

Tranh chấp thực tiễn: ông Ngô Văn Quang trú tại phường Đoàn Kết, thành

phố Lai Châu, là bố đẻ anh Ngô Văn Dũng, đã nộp đơn tố cáo đến cơ quan chức năng

Lai Châu về việc mua bán nhà giữa anh Dũng và gia đình ơng Lê Văn Thanh. Theo

đơn tố cáo ơng Ngơ Văn Quang cho rằng tháng 02/2014 anh Dũng có viết giấy tay trao

tặng nhà cho bố đẻ là ông Ngô Văn Quang căn nhà tại và mảnh đất có diện tích 500m 2.

Tuy nhiên ngày 26/11/2015 anh Dũng lại bán căn nhà này và 500m 2 đất ấy cho gia

đình ông Lê Văn Thanh với giá 750 triệu đồng. Việc mua bán này có giấy tờ chuyển

nhượng viết bằng tay của anh Dũng và ơng Thanh. Ơng Quang cho rằng, anh Dũng bị

rối loạn tâm thần (có giấy xác nhận của bệnh viện năm 2009) nên việc mua bán này

không có hiệu lực pháp luật.



Hơn nữa mảnh đất và căn nhà mà anh Dũng đã viết



giấy trao tặng cho ông nên quyền sở hữu thuộc về ơng. Trong khi đó ông Thanh cho



12

rằng các giấy tờ mua bán nhà đều do anh Dũng viết tay và ông Thanh cũng đã trả cho

anh Dũng số tiền 750 triệu , và khi thực hiện việc mua bán ông Thanh không hề biết

chuyện trao tặng nhà và đất giữa anh Dũng và ông Quang. Căn nhà và mảnh đất có trị

giá hơn 900 triệu nhưng ơng Thanh mua chỉ có 750 triệu bởi khơng có sổ đỏ lại là đất

phi nơng nghiệp

* Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định

của pháp luật về nội dung:

Nội dung hợp đồng không rõ ràng, không đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các

bên, đặc biệt là các nội dung liên quan đến ranh giới nhà ở và đất ở có nhà; Bán nhà ở

thuộc diện tích đất cơi nới trái phép, đất " nhảy dù" mà có; Bán nhà ở khi nhà ở đang

là tài sản dùng làm tài sản thế chấp; Bán nhà ở là loại nhà đang có tranh chấp về

quyền sở hữu như nhà ở là tài sản thừa kế nhưng chưa chia;...

Tranh chấp thực tiễn: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa

nguyên đơn là chị Hoa, chị Hồng, chị Hà, chị Hải, đại diện bên nguyên đơn là chị Hoa

với đại diện của bị đơn là anh Luân. Vụ việc là chị Hải tự động bán toàn bộ nhà đất

thuộc quyền sở hữu chung chị Hoa, chị Hồng, chị Hà, chị Hải do được thừa kế của cha

mẹ để lại là sự vi phạm điều kiện về nội dung của hợp đồng mua bán, cụ thể là nhà đất

- đối tượng của hợp đồng thuộc sở hữu chung của nhiều đồng sở hữu mà khi bán

không được phép của các đồng sở hữu chủ. Do đó, khi có tranh chấp, Tòa án đã tun

tồn bộ nội dung hợp đồng mua bán nhà đất không thuộc quyền sở hữu của chị Hải với

anh Luân bị vô hiệu là đúng đắn.

* Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ quy định về

hình thức và thủ tục mua bán nhà ở:

Những tranh chấp liên quan đến hình thức và thủ tục mua bán nhà ở chiếm một

tỷ lệ đáng kể trong các vụ án về hợp đồng mua bán nhà ở mà chủ yếu là việc các bên

khi ký kết hợp đồng đã không lập thành văn bản, hoặc đã lập thành văn bản nhưng

khơng có cơng chứng, chứng thực hợp đồng tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp này thường xảy ra khi người mua và người bán có quan hệ huyết thống,

bạn bè thân quen, tin tưởng nhau sau khi ký kết và thực hiện các điều kiện đã thoả

thuận nhưng do sự đột biến của thị trường đã làm cho nhà ở và đất ở tăng giá cao gấp

nhiều lần làm phát sinh tranh chấp giữa các bên. Theo quy định của Luật nhà ở thì các

hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm về hình thức cũng là một trong những căn cứ để toà



13

án tuyên huỷ hợp đồng mà các bên đã ký kết khi có tranh chấp xảy ra.

Vi phạm về hình thức, thủ tục mua bán nhà là loại tranh chấp mà bản chất của

nó được dựa trên cơ sở người bán lợi dụng những quy định của pháp luật về các điều

kiện, hình thức luật định mà họ đã làm đơn yêu cầu toà án xem xét huỷ hợp đồng mua

bán đã ký kết với bên mua nhà nhằm đem lại lợi ích cho bản thân.

Theo quy định của pháp luật và các văn bản hướng dẫn thì hợp đồng vi phạm về

hình thức được xử lý như sau:

+ Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng nghĩa là bên bán chưa

nhận tiền và chưa giao nhà, bên mua chưa giao tiền và chưa nhận nhà, thì tồ án tun

bố huỷ hợp đồng.

+ Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mà bên bán chưa giao nhà, hoặc

bên bán đã giao một phần hoặc toàn bộ nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền thì tồ án

buộc các bên phải thực hiện theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.

Tuy nhiên để bảo đảm quyền lợi của bên bán nhà trong trường hợp này, toà án

phải xác định rõ số tiền bên mua chưa trả tại thời điểm mua bán nhà ở chiếm bao nhiêu

phần trăm trị giá ngôi nhà đó tại thời điểm xét xử sơ thẩm để xác định rõ số tiền theo

số phần trăm đã xác định được của trị giá nhà ở đó để buộc bên mua phải thanh tốn

cho bên bán và để tính án phí.

Tranh chấp thực tiễn:

Vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa nguyên đơn là chị Đào Thị

Phương Bị đơn là anh Trần Ngọc Cường và anh Đỗ Văn Hải

Theo lời chị Phương trình bày ngày 20 tháng 5 năm 2016 chị có mua của ơng

Dũng 01 căn nhà cấp 4 diện tích 250 m2 tại tổ 9 phường Tân Phong thành phố Lai

Châu tỉnh Lai Châu. Khi mua chị đưa tiền cho anh Cường đứng tên trên giao dịch còn

khi làm giấy tờ chị làm trực tiếp với ông Dũng. Anh Cường cũng mua của ông Dũng

một mảnh đất có diện tích 270m2 giáp với nhà chị và cùng làm giấy tờ như nhau qua

uỷ ban nhân dân phường xác nhận. Một thời gian sau anh Cường muốn bán mảnh đất

của mình nhưng khách lại thích mảnh đất của chị. Do gia đình chị và anh Cường là

bạn bè thân thiết làm ăn nên cả hai đã trao đổi diện tích đất cho nhau Việc đổi đất của

chị và anh Cường khơng có giấy tờ gì mà chỉ có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng

đất và hoa màu để làm tin. Ngày 10 tháng 8 năm 2016 và hai bên đưa toàn bộ giấy tờ

nhà đất cho nhau.



14

Ngày 20 tháng 8 năm 2016 chị Phương vay gia đình anh Cường 75.000.000

đồng tiền mặt khi vay chị có viết giấy cam kết vay tiền và uỷ quyền bán đất theo yêu

cầu cuản anh Cường vì chị cần tiền nên đã viết giấy uỷ quyền trong thời hạn 2 tháng

nếu khơng trả được số tiền thì anh Cường mới được bán nhà với giá 500.000.000

đồng. Chưa đến thời hạn trả nợ anh Cường đã bán nhà đất của chị cho anh Hải không

được sự đồng ý của chị. Nay chị làm đơn xin huỷ hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh

Cường và anh Hải ngày 25 tháng 9 năm 2016.

Theo anh Cường ngày 20 tháng 05 năm 2016 anh có mua của ơng Dũng 700m2

đất ao sau đó anh san lấp và tạm chia ra làm 3 mảnh nhỏ để bán trên mảnh đất có 1 nhà

tạm cấp 4 anh bán cho khách 1 mảnh bán cho chị Phương 1 mảnh với giá 90000 đồng

còn anh giữ lại 1 mảnh. Anh là người đi gặp ông Dũng để làm giấy tờ cho từng mảnh

có xác nhận của UBND phường Tân Phong, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu. Khi

anh có nhu cầu bán đất thì chị Phương muốn lấy sang mảnh của anh vì mảnh của anh

rộng hơn. Việc mua bán được viết giấy chuyển nhượng nhà và hoa màu ngày 10 tháng

08 năm 2016 với giá cũ là 90.000.000 đồng khơng ai phải thanh tốn cho ai chứ không

phải đổi như chị Phương khai.

Ngày 20 tháng 08 năm 2016 chị Phương vay của vợ chồng anh 75.000.000.000

đồng có giấy cam kết vay tiền và chị và chị Phương có viết giấy uỷ quyền cho vợ

chồng anh gặp khách thì bán với giá 500.000.000 đồng ngày 25 tháng 9 năm 2016 anh

đã bán cho anh Hải mảnh đẩt như chị Phương uỷ quyền. Sau khi bán anh có gọi chị

Phương đến trả tiền và trừ tiền nợ nhưng chị Phương không đồng ý đưa đơn kiện huỷ

hợp đồng mua bán giữa anh và anh Hải anh không đồng ý. Nếu chị Phương cho rằng

giấy uỷ quyền là không hợp pháp thì việc mua bán nhà đất giữa anh và chị Phương

cũng không hợp pháp và anh xin huỷ hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh và chị

Phương.

Tại bản án số 15/DSST ngày 25 tháng 10 năm 2016 của toà án nhân dân thành

phố Lai Châu quyết định:

- Chấp nhận đơn xin huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị

Phương với anh Cường và anh Hải.

- Chấp nhận đơn phản tố huỷ hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Cường với

chị Phương.

- Hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Cường và anh Hải lập ngày 25 tháng 09



15

năm 2016 là vô hiệu buộc anh Cường phải hoàn trả số tiền cho anh Hải.

- Chấp nhận đơn phản tố huỷ hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Cường với

chị Phương.

Anh Cường với chị Phương đều có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm. Tại bản án

phúc thẩm số 30/DSPT ngày 22 tháng 11 năm 2016 của toà án nhân tỉnh Lai Châu đã

tuyên:

- Hợp đồng mua bán đất giữa anh Cường và anh Hải là vơ hiệu buộc anh Cường

phải hồn trả số tiền bán nhà cho anh Hải.

- Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Cường và chị Phương là vô

hiệu.

Như vậy, do hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh Cường, chị Phương, anh Cường

và anh Hải xác lập bằng giấy viết tay, chỉ có xác nhận của UBND phường Tân Phong

là không đúng với các quy định của Bộ luật dân sự về điều kiện hình thức và thủ tục

mua bán nhà ở. Do đó Tồ án nhân dân tỉnh Lai Châu đã căn cứ trên cơ sở các quy

định của Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện, hình thức thủ tục mua bán nhà ở để tuyên

hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh Cường chị Phương, anh Cường và anh Hải vô hiệu

là đúng đắn



16

PHẦN III. NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ

3.1. Nhận xét về tình hình giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà

ở tại tòa án nhân dân thành phố Lai Châu.

* Những điểm đã làm được trong công tác giải quyết tranh chấp về hợp đồng

mua bán nhà ở tại Tòa án nhân dân thành phố Lai Châu

Trong thời gian qua việc xét xử các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Toà

án nhân dân thành phố Lai Châu gặp nhiều thuận lợi, các vụ tranh chấp được giải

quyết nhanh chóng, kịp thời đúng pháp luật bảo vệ được quyền lợi cho các bên đương

sự là do có một số điều kiện tạo động lực như sau:

- Về pháp luật:

+ Hệ thống văn bản pháp luật về đất đai, nhà ở tương đối đầy đủ, đồng bộ, hiệu

quả. Luật đất đai 2013, luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo

khung pháp lý vững chắc cho quá trình giải quyết các tranh chấp về nhà ở.

+ Bộ luật tố tụng dân sự 2015 ra đời đã tạo cơ sở pháp lý cho Toà án giải quyết

nhanh chóng, kịp thời các vụ việc dân sự, tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung,

tranh chấp mua bán nhà ở nói riêng, tạo thuận lợi cho công việc giải quyết tranh chấp

không bị chồng chéo, hiện tượng án tồn đọng giảm hẳn.

- Về nhận thức:

Tầm hiểu biết pháp luật của người dân ngày càng được nâng lên thơng qua việc

tìm hiểu kiến thức tại các phương tiện thông tin đại chúng, sách báo, internet. Họ hiểu

về quyền, nghĩa vụ pháp luật quy định và có thể tự bảo vệ quyền lợi của mình giúp cho

Tồ án giải quyết cơng việc được nhanh chóng.

- Về chun mơn

Trình độ chuyên môn của các Chánh án, thẩm phán, thư ký ngày càng được

nâng lên. Đảng và Nhà nước tạo mọi điều kiện để nâng cao năng lực trình độ cho đội

ngũ cán bộ, cơng chức nghành tồ án thường xuyên mở các lớp tập huấn, bồi dưỡng về

việc áp dụng các văn bản pháp luật đất đai, nhà ở giúp cho cán bộ, công chức áp dụng

pháp luật một cách đúng đắn và kịp thời.

* Những điểm chưa làm được trong công tác giải quyết tranh chấp về hợp

đồng mua bán nhà ở tại Tòa án nhân dân thành phố Lai Châu

Bên cạnh những thuận lợi trong quá trình giải quyết các tranh chấp hợp đồng

mua bán nhà ở thì nổi lên khơng ít những khó khăn cần phải khắc phục đó là:



17

- Pháp luật về Đất đai còn chưa thống nhất, nằm rải rác ở rất nhiều văn bản

pháp luật gây khó khăn trong việc áp dụng, mất nhiều thời gian trong việc đối chiếu so

sánh.

- Việc thu thập chứng cứ còn nhiều khó khăn. Tranh chấp hợp đồng mua bán

nhà ở thường là các loại tranh chấp phức tạp. Quá trình thu thập chứng cứ, tài liệu của

các đương sự lại thường gặp phải sự thiếu thiện chí của các cá nhân, cơ quan liên

quan.

- Một bộ phận người dân thành phố Lai Châu là các đồng bào dân tộc thiểu số,

trình độ nhận thức cũng như hiểu biết pháp luật nói chung và kiến thức nhà ở nói riêng

còn hạn chế, ảnh hưởng đến q trình giải quyết tranh chấp.

- Một số cán bộ Tòa án nhận thức về chun mơn nghiệp vụ còn hạn chế.

Nghiên cứu hồ sơ vụ án không kỹ, chưa xem xét kết quả toàn diện hồ sơ vụ án, chưa

nghiên cứu kỹ các Nghị quyết hướng dẫn của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao về

BLTTDS cũng như các văn bản pháp luật khác liên quan đến tranh chấp về nhà ở dẫn

đến bỏ xót người tham gia tố tụng, giải quyết không đúng yêu cầu khởi kiện của đương

sự. Cá biệt có một số thẩm phán tinh thần làm việc chưa cao, nên giải quyết một số vụ

án có tình tiết phức tạp còn tỏ ra lúng túng, bị động, chưa tìm ra được tiến độ giải

quyết hết vụ án dẫn đến quá hạn luật định.

* Nguyên nhân những bất cập của pháp luật khi giải quyết các tranh chấp

về hợp đồng mua bán nhà ở

Trong những năm vừa qua việc giải quyết các vụ án tranh chấp về hợp đồng

mua bán nhà ở tại toà án nhân dân thành phố lai Châu ngày một nhiều với tính chất

ngày càng phức tạp. Điều này bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có

một số nguyên nhân chủ yếu là:

Thứ nhất, Các tranh chấp phát sinh rất nhiều một phần do các nội dung pháp

luật chưa thật sự đi sâu vào đời sống nhân dân, pháp luật còn xa với với đời sống nhân

dân. Với một hệ thống pháp luật đồ sộ, với nhiều văn bản điều chỉnh những đối tượng

khác nhau và sự thay đổi liên tục về hiệu lực của các văn bản dẫn tới sự chồng chéo,

mâu thuẩn giữa luật chuyên nghành với các văn bản khác. Với sự chồng chéo, mâu

thuẩn, pháp luật thiếu sự thống nhất đồng bộ này gây ra những cách hiểu khác nhau và

lúng túng trong q trình áp dụng, chính vì vậy hiệu quả điều chỉnh của pháp luật



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Dựa trên Luật tổ chức Tòa án năm 2014, chức năng và lĩnh vực hoạt động của TAND Thành phố Lai Châu được quy định cụ thể theo quy định tại điều 2 về Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Tòa án nhân dân, theo đó Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×