Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2017

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2017

Tải bản đầy đủ - 0trang

=> Bắc Ninh có vị trí địa lý thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của vùng, thu hút đầu

tư, mở rộng về quy mô sản xuất, đa dạng hóa và nâng cao chất lượng sản phẩm tạo

thành các khu công nghiệp tập trung, cụm công nghiệp vừa và nhỏ nhằm đáp ứng

nhu cầu tiêu dùng tại chỗ, trong nước và xuất khẩu.

=> Phát triển Bất động sản công nghiệp

2.1.2. Mơi trường chính trị, pháp luật

Việt Nam là nước có nền kinh tế ổn định trong khu vực. Trong lĩnh vực bất

động sản, kể từ năm 2003 rất nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành với nhiều

quy định mới rõ ràng hơn và có nhiều điểm khuyến khích sự phát triển thị trường

bất động sản cũng như hoạt động kinh doanh bất động sản, như Luật Đất đai năm

2013, Luật Xây dựng năm 2014, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, Luật

Doanh nghiệp năm 2014, Luật đầu tư năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh

doanh BĐS năm 2014.

Hệ thống chính sách phát triển các khu công nghiệp và pháp luật về kinh

doanh BĐS công nghiệp bước đầu đã tạo được hành lang pháp lý cho việc vận hành

các khu công nghiệp và hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp, tạo ra một môi

trường cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường

BĐS công nghiệp. Tại kỳ họp thứ 8 – Khóa XIII Quốc hội đã thơng qua Luật Kinh

doạnh BĐS sửa đổi và có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2015. Luật kinh doanh

BĐS đã có những tác động không nhỏ tới thị trường BĐS. Luật cho phép mở rộng

sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào thị

trường nhà ở cũng như mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ

chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi.

Tuy nhiên, mơi trường chính trị, pháp luật của Việt Nam vẫn còn có nhiều

mặt hạn chế như: hiện tượng quan liêu, tham nhũng trong giải quyết các thủ tục

triển khai dự án khiến tiến độ dự án chậm lại, hoặc không thể thực hiện đúng như

thiết kế. Mặt khác, hệ thống quy định của pháp luật còn thiếu đồng bộ hoặc chồng

chéo làm các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn. Chính những điều này đã tạo ra ảnh

hưởng xấu, gây cản trở đối với sự phát triển tích cực của thị trường.

2.1.3. Mơi trường kinh tế

-



Về trình độ phát triển kinh tế: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trong

những năm gần đây đang ổn định và có xu hướng tăng lên (5 - 6.3 %/năm



8



trong giai đoạn 2013-2016). Đặc biệt, năm 2017, tăng trưởng kinh tế Việt

Nam đạt 6,81% cao nhất kể từ năm 2011 đến nay. Kết quả này đạt được nhờ

sự cải thiện của hầu hết các ngành kinh tế, trong đó, khu vực cơng nghiệp và

xây dựng tăng trưởng 8,0% so với năm 2016, tiếp theo là khu vực dịch vụ và

ngành nông lâm ngư nghiệp với mức tăng lần lượt là 7,4% và 2,9% so với

cùng kỳ năm trước.

Tăng trưởng GDP qua các năm từ 2008 - 2017



Nguồn: Tổng cục thống kê

 Theo đó, mức sống và mức chi tiêu của người dân ngày càng được nâng cao,

tình hình kinh tế có dấu hiệu khởi sắc tạo động lực và điều kiện thuận lợi

-



giúp cho quyết định đầu tư.

Về lãi suất: Xu hướng lãi suất trong năm 2017 đang có xu hướng ổn định bởi

hiện khơng có áp lực về vấn đề lãi suất trên thị trường. Tạo điều kiện thuận lợi



-



cho các chủ đầu tư hay các doanh nghiệp có nhu cầu về vốn vay.

Bên cạnh đó, tình trạng lạm phát hiện nay khơng có biến động lớn ( năm 2016 là

4,74%; năm 2017 là 3,53% thấp hơn mức 5% do chính phủ đề ra) do giá cả

nhiều mặt hàng ổn định, bội chi ngân sách được cải thiên đáng kể do kiểm soát



9



tốt chi ngân sách Nhà nước, hệ thống kinh tế và các chính sách điều tiết vĩ mơ

-



của nhà nước cũng là những tác động tích cực.

Từ cuối năm 2015 khi các hiệp định thương mại tự do có tầm ảnh hưởng rộng

như TPP và EVFTA kết thúc đàm phán, tạo ra những cơ hội lớn cho hàng hóa

xuất khẩu của Việt Nam tại thị trường trọng điểm như Hoa Kỳ, châu Âu và Nhật



-



Bản.

Chi phí lao động tăng nhanh gây sức ép lên các ngành thâm dụng lao động tại

Trung Quốc như dệt may, chế biến chế tạo. Điều đó thức đẩy các nhà sản xuất

quốc tế tìm kiếm những lựa chọn thay thế trong khu vực nơi có những điều kiện

thuận lợi về việc tham gia các hiệp định thương mại tự do, chính sách khuyến

khích đầu tư và các yếu tố đầu vào sản xuất có chi phí phải chăng.

 Là một trong những nền kinh tế có chi phí lao động cạnh tranh nhất trong

khu vực, xấp xỉ một nửa so với Trung Quốc, cùng với hệ thống cơ sở hạ tầng

-



được cải thiện Việt Nam được nhìn nhận là điểm đến lý tưởng.

Việt Nam đang là điểm sáng trong thu hút vốn FDI. Đầu tư trực tiếp nước

ngồi vào Việt Nam có xu hướng tăng. Năm 2017 tổng vốn đầu tư trực tiếp

nước ngoài (FDI) đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn, mua cổ phần đạt

33,09 tỷ USD, tăng 82,8% so với cùng kỳ 2016



10



 Nhiều doanh nghiệp mới, nhiều đơn vị, tập đoàn đa quốc gia có kế hoạch đặt

nhà máy, mở rộng nhà xưởng tại Việt Nam mang đến cơ hội phát triển tốt

cho bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Bắc Ninh

-



Vị thế của Bắc Ninh ngày càng nâng cao so với các tỉnh, thành phố trong cả

nước. Tổng sản phẩm (GRDP) năm 2017 chiếm 3,11% GDP cả nước, xếp

thứ 4/63 tỉnh, thành phố; tốc độ tăng trưởng GRDP đạt 18,6% (kế hoạch đề

ra tăng 9,0-9,2%). Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch đúng hướng: khu vực

công nghiệp - xây dựng chiếm 75,2%; dịch vụ chiếm 21,8%; nông, lâm



-



nghiệp và thuỷ sản chiếm 3,0%.

Năm 2017 Sản xuất công nghiệp tăng trưởng cao, giá trị sản xuất cơng

nghiệp ước đạt 979 nghìn tỷ đồng, tăng 47% so với năm 2016 gần tương



-



đương với TP. Hồ Chí Minh.

FDI năm 2017, cấp mới đăng ký đầu tư khoảng 160 dự án mới với tổng vốn

đầu tư là 600 triệu USD; cấp điều chỉnh vốn 115 dự án với số vốn điều chỉnh

tăng thêm là 2,743 tỷ USD.



11



-



GDP bình quân đầu người ở Bắc Ninh thuộc top đầu cả nước, tăng gần gấp 2

lần trong 5 năm qua.



 Đưa Bắc Ninh trở thành thị trường mới mẻ, hấp dẫn doanh nghiệp BĐS, nhà

đầu tư.

2.2. Tình hình thị trường Bất động sản công nghiệp kv Bắc Ninh giai đoạn

2016-2017

2.2.1. Cung trong thị trường Bất động sản công nghiệp

Nghiên cứu từ JLL Việt Nam cho thấy, tổng diện tích đất cơng nghiệp ở vùng

kinh tế trọng điểm Bắc Bộ tính đến I/2018 đạt hơn 17.000ha, diện tích cho thuê

chiếm khoảng 11.000ha trong số này, tăng hơn 1.100ha so với quý I/2017 và gần

bằng một nửa nguồn cung ở khu vực Đông Nam Bộ. Bắc Ninh (4.835ha) chiếm đến

46% tổng nguồn cung

Tỉnh Bắc Ninh hiên nay có 15 khu công nghiệp (KCN) tập trung, 1 khu công

nghệ thông tin và hơn 30 cụm cơng nghiệp. Tổng diện tích 6.847 ha (chưa tính các

KCN đang tiếp tục mở rộng).

Các khu công nghiệp Bắc Ninh đã thu hút được 1.086 dự án đầu tư với tổng

số vốn đăng ký 15,87 tỷ USD, trong đó, có 659 dự án FDI với vốn đăng ký 14,13 tỷ

USD; giải quyết việc làm cho hơn 230.000 lao động, giá trị xuất khẩu đạt 23,5 tỷ

USD



12



Năm 2014: 8 KCN hoạt động với diện tích đất cơng nghiệp được quy hoạch cho

thuê 1.810 ha, diện tích đã thu hồi là hơn 1.538 ha.

Năm 2015: 9/15 KCN tập trung trong tỉnh có doanh nghiệp hoạt động với tổng diện

tích đất cơng nghiệp được quy hoạch là 2.017,7 ha; diện tích thu hồi 1.660,41 ha.

Năm 2016: với tổng diện tích đất cơng nghiệp được quy hoạch cho th 2.138,53

ha, diện tích đã thu hồi 1.682,95 ha.

Năm 2017: Hiện có 09 KCN đã đi vào hoạt động với diện tích quy hoạch là

2.872,98 ha, diện tích đã thu hồi là 2.017,61 ha.



Biểu đổ diện tích đất cơng nghiệp Bắc Ninh

3500

2872.98



3000

2500



ha



2000

1500



2138.53



2017.7



1810

1538



1307



1660.41

1355.67



2017.98



1682.95

1415.87



1259.81



1000

500

0



Năm 2014



Nưm 2015



Năm 2016



Năm 2017



Axis Title

Diện tích đất cơng nghiệp quy hoạch cho thuê

Diện tích đã cho thuê



Diện tích đã thu hồi



2.2.2. Cầu trong thị trường Bất động sản công nghiệp

-



Nguồn cầu khả quan.



Với chỉ số năng lực cạnh tranh luôn đứng trong tốp đầu của cả nước, Bắc Ninh đã

thu hút được hầu hết các dự án công nghệ cao như Canon, Samsung, Microsoft,

ABB, Foxconn… quy tụ tại các khu công nghiệp trọng yếu

-



Tỷ lệ lấp đầy đạt 84% trong chín tháng đầu năm 2017.

Nhu cầu thuê nhà kho và nhà xưởng tăng trong thời gian gần đây.



Năm 2014: diện tích đất cơng nghiệp đã cho th 1.307 ha. Tỷ lệ lấp đầy trên diện

tích quy hoạch đạt hơn 72%, tỷ lệ lấp đầy trên diện tích thu hồi đạt gần 85%.



13



Thu hút được 783 dự án đầu tư. Trong đó, trong nước là 314 dự án; FDI là 469 dự

án, tổng vốn đầu tư đăng ký là 8.3 tỷ USD. Hiện tổng số dự án đi vào hoạt động tại

các KCN là 448 dự án

Năm 2015: tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê 1.355,67 ha. Tỷ lệ lấp đầy trên

diện tích quy hoạch đạt 67,19%; tỷ lệ lấp đầy trên diện tích thu hồi đạt 81,65%.

Tổng vốn đầu tư hạ tầng của 9 KCN là 160 triệu USD và hơn 4950 tỷ đồng. Trong

đó, tổng vốn đăng ký của các Công ty đầu tư hạ tầng KCN trong nước là hơn 4.950

tỷ đồng, hiện thực hiện 4.571,58 tỷ đồng; Vốn đăng ký của chủ đầu tư hạ tầng là

doanh nghiệp nước ngoài là 160 triệu USD, giải ngân được 86,29 triệu USD

Năm 2016: với tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê 1.259,81 ha; tỷ lệ lấp đầy

trên diện tích quy hoạch đạt 58,91%; tỷ lệ lấp đầy trên diện tích thu hồi đạt 74,86%.

Năm 2016, Ban Quản lý đã cấp mới 154 Giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đầu

tư đăng ký là 636,83 triệu USD, trong đó có 44 dự án đầu tư trong nước (DDI) với

tổng vốn đầu tư đạt 3.553,95 tỷ đồng, tương đương 169,24 triệu USD; 110 dự án

đầu tư nước ngoài (FDI) với tổng vốn đầu tư 467,59 triệu USD

Năm 2017: diện tích đất cơng nghiệp đã cho th là 1.415,87ha; tỷ lệ lấp đầy trên

diện tích đất qui hoạch đạt 70,18%, trên diện tích đất thu hồi đạt 82,73%.

9085



82.13



81.65



80

72

70



74.86

67.19



70.18



58.91



60

50

40

30

20

10

0

Năm 2014



Năm 2015



Năm 2016



Tỷ lệ lấp đầy trên diện tích quy hoạch



năm 2017



Tỷ lệ lấp đầy trên diện tích thu hồi



2.2.3. Giá cả bất động sản công nghiệp

-



Nguồn nhân công trẻ, dồi dào, chi phí nhân cơng thấp, nằm trong khu vực

lưu thông thuận lợi, nhu cầu thuê kho bãi của các doanh nghiệp tăng cao,



14



-



FDI đổ về liên tục khiến giá bất động sản quanh các khu công nghiệp này

cũng tăng lên nhanh chóng.

Giá thuê ghi nhận ở mức tương đối tốt:

+ Giá thuê đất trung bình tại Bắc Ninh đạt 64,1 USD/m2/thời hạn thuê.

+ Giá nhà xưởng cho thuê trung bình đạt 5,0 USD/tháng đối với thời gian

thuê ngắn và trung hạn, xếp thứ 2 trong 7 tỉnh thuộc khu công nghiệp Bắc

Bộ.



2.3. Đánh giá chung về thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh

2.3.1. Những kết quả đạt được

-



-



-



-



Bắc Ninh là một trong những điểm đến thu hút nhất để đầu tư ngành công

nghiệp trong vùng trọng điểm kinh tế Bắc Bộ với tổng vốn đăng ký 3,4 tỷ

USD, chiếm 9,5% tổng vốn đầu tư FDI trong năm 2017.

Nhờ vào hệ thống hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận cơng nhân tay nghề

cao tốt và chính sách thu hút vốn FDI được cả thiện, Bắc Ninh liên tục ghi

nhận nguồn cung mới trong thời gian qua và nhu cầu thuê nhà kho, nhà

xưởng cũng ghi nhận tăng trong thời gian gần đây.

Thời điểm đầu năm 2017, Bắc Ninh liên tiếp nhận được “làn sóng” đầu tư từ

nhiều doanh nghiệp nước ngồi như: Cơng ty Hanwha Techwin (Hàn Quốc),

Tập đoàn Hana Micron ( Hàn Quốc)… Đáng chú ý, Công ty TNHH

Samsung Display Việt Nam cũng “đổ” thêm 2,5 tỷ USD vào Bắc Ninh, nâng

tổng vốn đầu tư của cơng ty ở tỉnh lên 6,5 tỷ USD.

Hồn thành giai đoạn I mở rộng khu công nghiệp Yên Phong với diện tích 64

ha.



2.3.2. Những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân

Phân khúc bất động sản công nghiệp ở Bắc Ninh được đánh giá như một

kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên trên thực tế diện mạo chung của các khu công

nghiệp là sự “độc nhất” các nhà máy, nhà xưởng,… sớm bộc lộ nhiều bất cập khi

khơng có quy hoạch đồng bộ về nhà ở, tiện ích và dịch vụ. Người lao động trong

các KCN đối mặt với khó khoăn về chỗ ở, sự thiếu hụt tiện ích sống. Thực trạng này

đã tác động mạnh đến tâm lý người lao động khơng gắn bó lâu dài với cơng việc. Vì

vậy, để thu hút nhà đầu tư hơn nữa và tăng tỉ lệ lấp đầy trong các khu công nghiệp,

các địa phương cần tìm giải pháp để kích các khu đô thị nhà ở, thương mại thu hút

người dân về sinh sống.



15



Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp chưa thực sự gắn với quy hoạch

phát triển kinh tế – xã hội của ngành, của vùng lãnh thổ, vì vậy chưa phát huy hết

thế mạnh và tiềm năng phát triển của thị trường BĐS công nghiệp của từng địa

phương nơi có các khu cơng nghiệp được xây dựng. Trong quy hoạch và triển khai

thực hiện quy hoạch cũng như trong cơng tác quản lý chưa có sự phân loại các khu

công nghiệp dẫn đến việc phân loại các BĐS công nghiệp cũng chưa được quan tâm

chú trọng

Việt Nam chưa hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, quy luật cung cầu vận

hành khơng hồn hảo, hiện tượng đầu cơ trục lợi phổ biến dẫn đến sự méo mó của

thị trường, khó khăn trong hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

Các quy định quản lý của nhà nước trong lĩnh vực này còn lỏng lẻo và nhiều

doanh nghiệp nhà nước trực tiếp hoặc gián tiếp tiếp tay cho đầu cơ trục lợi trên thị

trường.

Năng lực quản lý nhà nước còn nhiều hạn chế. Sự yếu kém trong điều hành

thị trường BĐS gây nhiều trở ngại đối với các bên tham gia thị trường. Đặc biệt, các

doanh nghiệp đầu tư nước ngồi rất khó khăn trong tiếp cận đất đai, mặt bằng tại thị

trường Việt Nam.



16



CHƯƠNG III: DỰ BÁO SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH VÀ MỘT SỐ

KIẾN NGHỊ

3.1. Dự báo cầu thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh

Việt Nam đang trở thành điểm đến công nghiệp hàng đầu trên thế giới do chi

phí nhân cơng thấp và nằm trong khu vực lưu thông hàng hải huyết mạch giữa châu

Âu và châu Mỹ. Nhiều doanh nghiệp nước ngồi đang tìm đến Việt Nam do tốc độ

cơng nghiệp hóa nhanh chóng, trong đó, tập trung cho thuê nhà máy, kho bãi, các

đơn vị sản xuất...

Theo thống kê sơ bộ, lĩnh vực công nghiệp tại Bắc Ninh ghi nhận bước tiến

ngoạn mục, tăng 1.200 lần chỉ trong 20 năm. Đặc biệt, là việc thu hút dòng vốn FDI

ln nằm trong top đầu cả nước trong nhiều năm qua, trong đó các KCN của KBC

dẫn đầu.

Nhiều tập đoàn lớn trên thế giới đã đổ hàng tỷ USD đầu tư vào Bắc Ninh, có

thể kể đến như Samsung, Canon, Foxconn, Microsoft, ABB, Nokia, VSIP… Không

chỉ doanh nghiệp FDI, các tên tuổi lớn của Việt Nam như Vinamilk, Vinasoy, Kinh

Đơ… cũng góp mặt tại đây.



Bùng nổ đầu tư từ dòng vốn FDI vào các dự án KCN



17



=> Như vậy, Bất động sản công nghiệp Bắc Ninh có tiềm năng rất lớn, thu hút đầu

tư từ các doanh nghiệp nước ngoài cũng như trong nước.

3.2. Dự báo cung thị trường bất động sản cơng nghiệp Bắc Ninh

Tính đến hết tháng 5/2017, cả nước có 325 khu cơng nghiệp được thành lập

với tổng diện tích đất tự nhiên 94,9 nghìn ha. Diện tích đất cơng nghiệp có thể cho

thuê đạt 64 nghìn ha, chiếm khoảng 67% tổng diện tích đất tự nhiên.

Trong đó, 220 khu cơng nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự

nhiên 60,9 nghìn ha và 105 khu cơng nghiệp đang trong giai đoạn đền bù giải phóng

mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên 34 nghìn ha. Ngồi ra,

16 khu kinh tế (KKT) ven biển đã được thành lập với tổng diện tích mặt đất và mặt

nước xấp xỉ 815 nghìn ha.

Như vậy, bất động sản cơng nghiệp được nhìn nhận như một kênh đầu tư hấp

dẫn, giàu tiềm năng, đón sóng đầu tư từ các doanh nghiệp vốn FDI. Với sức cầu

lớn, nguồn cung bất động sản công nghiệp cũng sẽ ngày càng gia tăng để đáp ứng

nhu cầu.

3.3. Một số kiến nghị phát triển thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh

Để tận dụng được cơ hội, đón bắt được cơ hội khi Việt Nam hội nhập sâu

rộng, Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến phát triển bền

vững thị trường BĐS cơng nghiệp.

Từ thực trạng chính sách quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS công nghiệp

thời gian qua, một số vấn đề cần tập trung tháo gỡ trong thời gian tới bao gồm:

 Đối với chính phủ

Thứ nhất, điều chỉnh các chính sách quản lý nhà nước về thị trường BĐS

công nghiệp cho phù hợp các quy luật của kinh tế thị trường: Vai trò của Chính phủ

là thúc đẩy hiệu quả và sự cơng bằng.

Các chính sách kinh tế nói chung đều hoặc nhằm vào mục tiêu làm cho nền kinh tế

lớn lên, hoặc làm thay đổi cách thức phân chia nguồn lực của nền kinh tế.

Khi nguồn lực của nền kinh tế là hữu hạn, thị trường vận hành theo quy luật cung

cầu sẽ góp phần phân bổ nguồn lực có hiệu quả, khi đó thị trường sẽ đạt được điểm

phân bổ hiệu quả, khơng có hiện tượng dư thừa hoặc thiếu hụt hàng hố. Các chính

sách hoạch định phải tn theo quy luật và các nguyên tắc của kinh tế thị trường thì

mới hiệu quả.



18



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2017

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×