Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Tải bản đầy đủ - 0trang

Là thị trường dành cho bất động sản được sử dụng vào mục đích sản xuất

cơng nghiệp như nhà máy, xưởng sản xuất, chế xuất, kho bãi…

1.1.3. Cung cầu trong thị trường bất động sản công nghiệp

1.1.3.1. Cung bất động sản công nghiệp

Cung Bất Động Sản là xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa Bất Động Sản

sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá

giới hạn nhất định.

Cung Bất Động Sản công nghiệp là xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa Bất

Động Sản gồm đất đai và cơng trình được sử dụng cho mục đích sản xuất và dịch vụ

phát triển công nghiệp sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào

đó với một mức giá giới hạn nhất định.

Các yếu tố ảnh hưởng đến Cung

a. Giá cả BĐS công nghiệp:

Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS

công nghiệp là giá cả BĐS công nghiệp. Cũng như các hàng hố khác, cung BĐS

cơng nghiệp sẽ tăng lên khi giá cả BĐS công nghiệp tăng.

b. Quỹ Bất Động Sản trong quy hoạch của Chính phủ:

Nhân tố làm thay đổi cung BĐS công nghiệp nhiều nhất sau giá cả Bất Động

Sản phải kể đến các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS

cơng nghiệp như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và

cơng trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung

giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ

làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng). Chính vì vậy, sự can

thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường Bất Động Sản là sự can thiệp

vào những thể chế làm thay đổi đường cung. Trong nhiều trường hợp, những ràng

buộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sự

khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ đầu cơ

kinh BĐS cơng nghiệp phi chính thức.

c. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến

những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS công nghiệp (làm dịch chuyển đường

cung). Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về BĐS công nghiệp

được tiêu chuẩn hố thuộc khu vực cơng cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó

cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều.

d. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS công nghiệp:

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về

BĐS công nghiệp. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây



2



dựng cũng thấp và khả năng cung BĐS công nghiệp với giá hạ sẽ được mở rộng

thêm.

1.1.3.2. Cầu bất động sản công nghiệp

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng mong

muốn có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được

khối lượng bất động sản đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định.

Cầu bất động sản công nghiệp là khối lượng hàng hóa Bất Động Sản gồm đất đai

và cơng trình được sử dụng cho mục đích sản xuất và dịch vụ phát triển công

nghiệp mà người tiêu dùng mong muốn có được và có khả năng thanh toán với một

mức giá nhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường tại

những thời điểm nhất định.

Các yếu tố ảnh hưởng đến Cầu:

a. Sự tăng trưởng về công nghiệp:

Tăng trưởng công nghiệp làm nhu cầu sử dụng các BĐS công nghiệp tăng

lên. Lượng cầu BĐS công nghiệplà một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố các dự án

công nghiệp, đặc biệt khi các dự án công nghiệp tăng cao sẽ gây ra những đột biến

về cầu BĐS công nghiệp

b. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ:

- Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên

ngồi vào các đơ thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS công nghiệp.

- Việc tăng nhanh tốc tăng trưởng kinh tế là một yếu tố vừa tác động đến cả

yếu tố cung cũng như cầu về Bất Động Sản.

- Ngồi ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy

mơ và tính chất của cầu về BĐS cơng nghiệp đó là trình độ phát triển sản

xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh

tế khu vực và quốc tế v.v.

1.1.3.3. Quan hệ cung cầu bất động sản công nghiệp

Quan hệ cung – cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và người ta xem

cung – cầu là một hàm số của giá, trên mọi thị trường, giá điều tiết quan hệ cung

cầu. Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung – cầu. Mối quan

hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá.

 Quan hệ cung cầu nói chung:

- Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hố cung ứng trên thị

trường khơng đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hố đó

tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu

cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng

hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.



3



-



-



-



1.2.

-



Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị

trường của một hàng hố nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối

lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược

lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống sẽ kích thích cầu, hạn chế

cung (cầu tăng, cung giảm).

 Quan hệ cung cầu trong thị trường BĐS Công nghiệp:

Trong ngắn hạn: Cung BĐS Cơng nghiệp co giãn ít so với giá, trong khi cầu

về BĐS Công nghiệp thường thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS

Công nghiệp đột nhiên tăng lên, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng

cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức

giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầuBĐS Cơng nghiệp, làm cho cầu BĐS

Công nghiệp giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một thời điểm mà tại đó,

cung và cầu BĐS Công nghiệp trở lại trạng thái cân bằng. Tại thời điểm cân

bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu. Quá trình

ngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột. Tuy nhiên trường hợp này

thường ít xảy ra.

Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cân

bằng của thị trường trong dài hạn. Các nhà đầu tư chỉ quyết định xây dựng

thêm những BĐS Cơng nghiệp mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây

dựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu tư còn có lợi nhuận. Khi

mà họ khơng thu được lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những

BĐS Công nghiệp mới. Nếu cầu tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng

tăng lên theo. Giá cả tăng cao hơn chi phí xây dựng cận biên cho những diện

tích BĐS Cơng nghiệp mới sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục xây dựng

và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng hố

BĐS Cơng nghiệp trên thị trường tăng lên. Khi lợi nhuận của nhà đầu tư tăng

lên, giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng lên. Điểm cân bằng mới sẽ

đạt được khi chi phí biên bằng giá bán. Trong dài hạn, cung BĐS Công

nghiệp co giãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn. Do vậy giá cả BĐS Công

nghiệp trong dài hạn biến động ít hơn và TTBĐS Cơng nghiệp sẽ ổn định

hơn.

Vai trò của thị trường BĐS Cơng nghiệp trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường BĐS Công nghiệp là một trong những thị trường quan trọng của

nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng

BĐS Cơng nghiệp cả về quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong

nền kinh tế quốc dân:



4



-



-



-



-



-



1.3.

-



Thị trường BĐS Cơng nghiệp phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được

huy động

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế

giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu

bảo đảm cho các BĐS Cơng nghiệp có đủ điều kiện trở thành hàng hố và

được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó

một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được

những mục tiêu đề ra.

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS Công nghiệp, đặc biệt là thị trường

quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý

giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường BĐS Cơng

nghiệp sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân

sách

Thị trường BĐS Công nghiệp có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị

trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng,

thị trường lao động.... Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS Cơng

nghiệp sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp

kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ

đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các

vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Về mặt xã hội, ngành kinh doanh

BĐS Công nghiệp còn có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội những cơng trình

cơng nghiệp phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất, và tăng kết cấu hạ tầng

xã hội, hạ tầng kỹ thuật.

Thị trường BĐS Công nghiệp hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy

động nguồn vốn phục vụ cho sản xuất công nghiệp, xă hội vận động dẫn đến

quá trình sản xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy; tạo điều kiện cho việc sản

xuất, chuyển tài sản đến người sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh

có hiệu quả và thúc đẩy việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh.

Các yếu tố tác động đến thị trường BĐS Công nghiệp

 Sự phát triển kinh tế

Tăng trưởng kinh tế: GDP, nguồn vốn FDI, thị trường tín dụng phát triển

mạnh, .. là các yếu tố tích cực lên thị trường BĐS Công nghiệp

Khủng hoảng kinh tế, lạm phát tăng cao, lãi suất tăng cao, chính sách của

NN, thị trường tài chính bất ổn, .. là các yếu tố kiến thị trường BĐS Công

nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề nhất.

 Phát luật và chính sách thuế



5



Các quy định liên quan đến mua bán đất, cấp phép xây dựng. Các chính

sách thuế, .. nói chung sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp tới Thị trường BĐS Công

nghiệp. Tuy nhiên cũng tùy tình hình mà mức độ ảnh hưởng sẽ khác nhau.

 Quy hoạch và chính sách của địa phương

- Nếu 1 địa phương có chiến lược phát triển cơ sở hạ tầng tốt, kêu gọi được

nhiều dự án đầu tư, quy hoạch và sử dụng đất hiệu quả, .. sẽ tạo ra nhiều

cơng ăn việc làm và do đó sẽ kéo theo nhiều nhà đầu tư đến. Khiến cho nhu

cầu BĐS Cơng nghiệp tăng lên.

- Ngược lại, 1 chính sách và chiến lược quy hoạch tồi sẽ khiến cho nền sản

xuất đình trệ, kinh tế xã hội khơng phát triển, nhà đầu tư bỏ đi nơi khác thì

Thị trường BĐS Công nghiệp cũng sẽ không thể phát triển và thậm chí còn

bị sụt giảm.

 Thị trường Tài chính

- Thị trường Tài chính là nơi cung cấp vốn chính cho Thị trường BĐS Cơng

nghiệp, do đó nếu Thị trường tài chính phát triển tốt + ổn định thì Thị trường

BĐS Công nghiệp cũng sẽ phát triển ổn định. Nếu Thị trường tài chính thắt

chặt các nguồn vốn cấp cho Thị trường BĐS Cơng nghiệp thì chắc chắn sẽ

làm nguồn cầu sụt giảm…



6



CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2017

2.1. Các yếu tố tác động

2.1.1. Môi trường tự nhiên

Việt Nam:

 Là cửa ngõ quan trọng mang vị trí chiến lược của Đơng Dương, vừa gắn liền

với lục địa Á-Âu vừa tiếp giáp Thái Bình Dương.

 Nằm trên đường hàng hải, đường bộ, đường hàng không quốc tế quan trọng



 Dễ giao lưu trao đổi hàng hóa với nhiều nước trên thế giới.

 Thu hút các nguồn đầu tư nước ngoài.

Bắc Ninh:

-



Là tỉnh thuộc vùng đồng bằng Bắc Bộ, nằm trong tam giác kinh tế trọng

điểm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, là cửa ngõ phía Bắc của Thủ đơ Hà

Nội, là một trong 8 tỉnh thuộc vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, khu vực có

mức tăng trưởng kinh tế cao, giao lưu kinh tế mạnh của cả nước.



=> Lợi thế về phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

-



Bắc Ninh là tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ có các hệ thống giao

thơng thuận lợi kết nối với các tỉnh trong vùng như quốc lộ 1A nối Hà Nội Bắc Ninh - Lạng Sơn; Đường cao tốc 18 nối sân bay Quốc tế Nội Bài - Bắc

Ninh - Hạ Long; Quốc lộ 38 nối Bắc Ninh - Hải Dương - Hải Phòng; Trục

đường sắt xuyên Việt chạy qua Bắc Ninh đi Lạng Sơn và Trung Quốc; Mạng

đường thủy sơng Cầu, sơng Đuống, sơng Thái Bình rất thuận lợi nối Bắc

Ninh với hệ thống cảng sông và cảng biển của vùng tạo cho Bắc Ninh là địa

bàn mở gắn với phát triển của thủ đô Hà Nội



7



=> Bắc Ninh có vị trí địa lý thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của vùng, thu hút đầu

tư, mở rộng về quy mơ sản xuất, đa dạng hóa và nâng cao chất lượng sản phẩm tạo

thành các khu công nghiệp tập trung, cụm công nghiệp vừa và nhỏ nhằm đáp ứng

nhu cầu tiêu dùng tại chỗ, trong nước và xuất khẩu.

=> Phát triển Bất động sản công nghiệp

2.1.2. Mơi trường chính trị, pháp luật

Việt Nam là nước có nền kinh tế ổn định trong khu vực. Trong lĩnh vực bất

động sản, kể từ năm 2003 rất nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành với nhiều

quy định mới rõ ràng hơn và có nhiều điểm khuyến khích sự phát triển thị trường

bất động sản cũng như hoạt động kinh doanh bất động sản, như Luật Đất đai năm

2013, Luật Xây dựng năm 2014, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, Luật

Doanh nghiệp năm 2014, Luật đầu tư năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh

doanh BĐS năm 2014.

Hệ thống chính sách phát triển các khu công nghiệp và pháp luật về kinh

doanh BĐS công nghiệp bước đầu đã tạo được hành lang pháp lý cho việc vận hành

các khu công nghiệp và hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp, tạo ra một môi

trường cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường

BĐS công nghiệp. Tại kỳ họp thứ 8 – Khóa XIII Quốc hội đã thơng qua Luật Kinh

doạnh BĐS sửa đổi và có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2015. Luật kinh doanh

BĐS đã có những tác động không nhỏ tới thị trường BĐS. Luật cho phép mở rộng

sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào thị

trường nhà ở cũng như mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ

chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi.

Tuy nhiên, mơi trường chính trị, pháp luật của Việt Nam vẫn còn có nhiều

mặt hạn chế như: hiện tượng quan liêu, tham nhũng trong giải quyết các thủ tục

triển khai dự án khiến tiến độ dự án chậm lại, hoặc không thể thực hiện đúng như

thiết kế. Mặt khác, hệ thống quy định của pháp luật còn thiếu đồng bộ hoặc chồng

chéo làm các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn. Chính những điều này đã tạo ra ảnh

hưởng xấu, gây cản trở đối với sự phát triển tích cực của thị trường.

2.1.3. Mơi trường kinh tế

-



Về trình độ phát triển kinh tế: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trong

những năm gần đây đang ổn định và có xu hướng tăng lên (5 - 6.3 %/năm



8



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×