Tải bản đầy đủ - 0 (trang)
Bảng 2.12 - Quy trình thẩm định

Bảng 2.12 - Quy trình thẩm định

Tải bản đầy đủ - 0trang

2.2.2.3 Kỹ thuật thẩm định dự án



Bảng 2.13 : Sơ đồ Kỹ thuật thẩm định dự án đầu tư

1. Xác định các thơng

số quan trọng



2. Kiểm tra độ chính

xác của các thông số



Không tin cậy



3b. Xây dựng lại các

thông số quan trọng



Tin cậy

3a. Kiểm tra cơ sở

khoa học và tính thực

tiễn của phương pháp

lập dự án.



Không phù hợp



4b. Xây dựng lại các

phương pháp khoa học,

phù hợp



Phù hợp

4a. Đánh giá các bản

kết quả theo mức lạc

quan



Kết quả xấu



5b. Đề nghị bác bỏ dự

án



Kết quả tốt

5a. Phân tích độ nhạy



6. Bảng nhận định kết

quả tổng hợp theo độ

nhạy



7. Kết luận và ra quyết

định



2.2.2.4 Minh họa bằng ví dụ cụ thể - Phân tích tình huống



Sau đây là một ví dụ minh họa - thẩm định một dự án cụ thể trong thực tế.

“Dự án tòa nhà NK”, một dự án nhóm B, thuộc lĩnh vực bất động sản, cho thuê

mặt bằng.

Quy mô: Diện tích đất: 3.324m2; 25 tầng; Diện tích sàn: 39.739m2

Chủ dự án: CTCP đầu tư ĐôngDương

Tổng vốn: 185,221 tỷ đồng

Đề nghị vay: 130 tỷ đồng.

Khái quát về tòa nhà:

- Tầng 1 sàn 900m2, chiều cao 6,9m gồm: Sảnh chính 515m 2, 4 thang máy,

quầy lễ tân, hộp kỹ thuật và khu vệ sinh. Sảnh căn hộ bố trí 4 thang máy, lễ tân.

- Tầng 2,3,4,5 được bố trí khu văn phòng làm việc có 4 thang máy và 02 thang

bộ. Diện tích văn phòng làm việc mỗi tầng là 960m2.

- Tầng 6-20 diện tích sàn mỗi tầng 1200m2 cho thuê căn hộ.

- Riêng tầng 20 diện tích sử dụng dành cho văn phòng như các tầng dưới được

để trống làm khu vực sinh hoạt giải trí, bố trí cây xanh, quầy bar.

- Tầng 21-25 diện tích sàn mỗi tầng là 875m 2 cho thuê căn hộ 95m2 đến

120m2 ( 07 căn hộ 1 tầng). Diện tích căn hộ cho thuê ở mỗi tầng là 740m2 .

- Tầng tum diện tích sàn 240m2 được bố trí làm câu lạc bộ thể hình, thẩm mỹ.

2.2.2.4.1. Thẩm định khách hàng

a/ Năng lực pháp lý

- CTCP ĐTDD thành lập theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số

0103000508 - Phòng Đăng ký kinh doanh- Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội cấp.

- Lĩnh vực kinh doanh chính của CTCP Đầu tư Đơng Dương:

Xây dựng và kinh doanh nhà; Sản xuất buôn bán vật liệu xây dựng, máy móc;

Xây dựng cơng nghiệp, dân dụng, giao thơng thuỷ lợi, bưu chính, viễn thơng; Xây

lắp các cơng trình điện thế đến 35KV; nội ngoại thất; Tư vấn xây dựng; Dịch vụ

chuyển giao công nghệ trong lĩnh vực công nghiệp và xây dựng.



- Cơ cấu vốn chủ sở hữu của công ty năm 2006 là 40 tỷ động Việt Nam. Cơ

cấu góp vốn như sau:

Bảng 2.14 - Vốn chủ sở hữu CTCP Đầu tư Đông Dương - năm 2006

(đvị: triệu VND)

Thành viên



Phần vốn góp



Ơng Nguyễn Văn Lộc



80 %



Ông Nguyễn Vũ Quế



14 %



Bà Nguyễn Thị Phượng



2%



Bà Nguyễn Thị Vân

2%

Nguồn:

Hồ sơ Dự án

2%

- Các tài Ông Lê Văn Kiệt

liệu chứng minh

tính pháp lý của

Cơng ty:

 Quyết định thành lập; Giấy phép đầu tư; Điều lệ; Giấy CNĐK KD

 Mã số thuế

 Biên bản họp bầu HĐQT

 Biên bản họp ký kết dự án

 Quyết định bổ nhiệm Kế toán trưởng

 Biên bản họp uỷ quyền vay vốn

 Biên bản họp bầu HĐQT, CT HĐQT và Tổng GĐ

 Kết luận: Cán bộ Chi nhánh kết luận Cơng ty có đầy đủ tư cách pháp

nhân. Mục đích vay vốn phù hợp với ngành nghề kinh doanh truyền thống và

hợp pháp của Cơng ty.

b/ Năng lực tài chính

 Bảng cân đối kế tốn

Quy mơ tổng tài sản tăng đáng kể trong giai đoạn 3 năm, chủ yếu là do tài sản

lưu động gia tăng (tiền mặt, khoản phải thu và hàng tồn kho). Đặc biệt năm 2006,

diễn ra sự tăng đột biến trong quy mô tiền mặt và khoản phải thu. Điều này là hợp

lý do đặc điểm của CTCP Đầu tư Đông Dương là kinh doanh xây dựng.



Bảng 2.15 - Phân tích Tài sản lưu động

Phân tích Tài sản ngắn hạn

I.Tài sản ngắn hạn



5453

0.72%



9624

0.96%



43893

14.32%



2. Phải thu



33.05%



20.77%



35.39%



3. HTK



36.68%



59.72%



45.76%



4. TSkhác



29.56%



18.56%



4.53%



1. Ngân quỹ



Nguồn: Hồ sơ dự án

Bảng 2.16 - Tăng trưởng quy mô tổng tài sản

2005



2006



Tăng trưởng tổng tài sản



68.44%



344.29%



I.Tài sản lưu động



76.49%



356.08%



1. Tiền



135.90%



6733.70%



2. Các khoản phải thu



10.93%



677.14%



3. Hàng tồn kho



187.35%



249.47%



4. Tài sản lưu động khác



10.79%



11.25%



II. Tài sản cố định



-32.04%



-37.71%



I. Nợ phải trả



128.38%



87.56%



0.00%



1013.75%



II. Nguồn vốn chủ sở hữu



 Báo cáo kết quả kinh doanh

Cán bộ thẩm định đưa ra nhận định: CTCP Đầu tư Đông Dương hoạt động

đúng theo lĩnh vực được cấp phép. Đang trong quá trình hình thành và củng cố, nên

các khoản lợi nhuận gia tăng với tốc độ đều đặn.

 Tình hình tài chính

Khả năng thanh tốn: Do đặc thù kinh doanh, hiện tại lượng tài sản lưu động

có khả năng thanh khoản cao chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản. Nhìn chung,

cơng ty có khả năng thanh khoản tốt, thể hiện ở các chỉ số khả năng thanh tốn ở

mức an tồn như sau:

Bảng 2.18 - Chỉ số khả năng thanh toán



Khả năng thanh toán



2004



2005



2006



Hệ số thanh toán ngắn hạn



1.74



1.34



3.26



Hệ số thanh toán nhanh



1.10



0.54



1.77



Hệ số thanh toán tức thời



0.53



0.26



0.62



Vốn lưu động ròng



2313



2453



30443



Cơ cấu vốn:

Bảng 2.19 - Cơ cấu vốn

Cơ cấu vốn

Tỷ suất tự tài trợ TSDH

Hệ số nợ



2004



2005



629.29%



925.93%



2006

16555.68%



0.53

0.72

0.31

Năm 2006, hệ số nợ giảm xuống còn 0.31; tỷ suất tự tài trợ khá cao. Nếu ngân hàng

quyết định cho vay vốn, hệ số nợ tăng, nhưng vẫn trong phạm vi an toàn.

c/ Năng lực kinh doanh

- Ban điều hành: Ban giám đốc đều là những người có trình độ và kinh

nghiệm trong lĩnh vực quản lý cùng như đầu tư bất động sản. Các nhà quản lý có

tầm nhìn rộng, định hướng mục tiêu phát triển lâu dài đúng đắn cho doanh nghiệp,

và vạch ra chiến lược để hồn thành mục tiêu đó.

- Quản trị tài chính: CTCP là thành viên của Indochina - tập đoàn đầu tư lớn

tại Việt Nam, do đó ngay từ khi mới thành lập, cơng ty đã xây dựng được nền tảng

tài chính vững chắc. Ban giám đốc là những nhà quản trị tài chính chuyên nghiệp.

- Quan hệ với nhân viên: Các nhà quản lý luôn coi nguồn nhân lực là trọng

tâm và yếu tố quyết định thành quả của doanh nghiệp, do đó các chính sách đãi ngộ

lao động ln được chú trọng, khuyến khích nhân viên nỗ lực vì thành công chung.

c/ Môi trường kinh doanh:

- Cầu thuê bất động sản bỏ xa cung, nhất là đối với văn phòng hạng A.

Nền kinh tế tăng trưởng,Việt Nam gia nhập WTO sẽ xuất hiện nhiều các công

ty đa quốc gia xâm nhập thị trường Việt Nam làm gia tăng cầu về địa ốc.

Đối với thị trường nhà ở: Đây là thị trường đang “đóng băng”. Nhưng thực tế,

nhu cầu về nhà ở tại các thành phố vẫn rất lớn (riêng Hà Nội cần khoảng 1.000.000

căn hộ trong 5 năm 2006-2010) như vậy cung vẫn thấp hơn cầu nhiều nhưng giá cả

không gặp nhau, người dân có nhu cầu khơng có khả năng thanh toán.

- Giá bất động sản leo thang liên tiếp

Theo một báo cáo của Ushman & Wakefield, công ty tư nhân lớn nhất thế giới

về cung cấp dịch vụ bất động sản, Việt Nam hiện giữ vị trí thứ 5 tại châu Á-Thái

Bình Dương và thứ 17 thế giới về giá văn phòng cho thuê đắt nhất.



- Nhằm hạn chế những rủi ro trong hoạt động bất động sản, Ngân hàng Nhà

nước Việt Nam đã yêu cầu các Ngân hàng thương mại khi cho vay mua sắm nhà ở,

kinh doanh bất động sản phải thẩm định kỹ lưỡng, tăng cường giám sát vốn vay và

kịp thời xử lý các rủi ro; khống chế mức và tỷ lệ nhất định vốn vay cho lĩnh vực bất

động sản; khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp phải thực hiện đúng các quy định của

pháp luật về bảo đảm tiền vay.

d/ Uy tín giao dịch đối với ngân hàng

Chi nhánh kiểm tra giao dịch q khứ. Nhìn chung, tập đồn được xếp vào

nhóm khách hàng truyền thống, có nền tảng tài chính tốt.

2.2.2.4.2 Thẩm định dự án

a. Pháp lý dự án

Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm các văn bản như sau: Quyết định của HĐQT và

BGĐ về việc đầu tư xây dựng; Hợp đồng thuê đất; Quyết định phê duyệt báo cáo

khả thi dự án; Hồ sơ thiết kế được cơ quan có thẩm quyền thơng qua, Giấy phép đầu

tư, Giấy phép xây dựng, Hợp đồng thảo thuận cung cấp điện, gas, cấp thoát nước;

PCCC…

 Sau khi xem xét, các hồ sơ được giải trình đầy đủ và chứng minh được tính

pháp lý của dự án đầu tư.

b. Sự cần thiết phải đầu tư

- Qua điều tra thị trường bất động sản tại Hà Nội, nhu cầu thuê văn phòng và

mua chung cư đang bùng nổ, trong khi nguồn cung không đủ đáp ứng.

- Đầu tư vào kinh doanh Trung tâm thương mại và Chung cư là hướng đi đúng

đắn vì lĩnh vực này có lợi nhuận cao.

- Kinh doanh cho thuê Trung tâm thương mại, Văn phòng cao cấp và cho thuê

Chung cư. Lợi nhuận thu được từ dự án sẽ góp phần mở rộng phát triển cơng ty.

- Vể mặt xã hội, dự án góp phần tăng quỹ nhà ở và văn phòng làm việc, tăng

hiệu quả sử dụng đấ. Cơng trình được thiết kế và xây dựng với mơ hình hiện đại, hài

hòa với kiến trúc cảnh quan đơ thị và có độ an tồn, bền vững cao.

c. Cung cầu của sản phẩm

- Sản phẩm của dự án:

Bảng 2.20 - Thống kê căn hộ cho thuê

Phân loại



Tổng diện tích (m2)



Hạng A



4212



Hạng B



2860



Hạng C



1968



Hạng D



1344



Hạng E



1696



Nguồn: CBRE



- Cầu về Văn phòng cho thuê và Chung cư: tiếp tục tăng, khiến cho giá cho

thuê leo thang. Tỉ lệ căn hộ trốn thấp. Hiện nay, ngoài yếu tố giá cả, khách hàng

chú trọng hơn về chất lượng, môi trường sống, kiểu dáng và uy tín. Mức sống tăng

lên khiến cho cầu đối với các khu chung cư cao cấp sẽ gia tăng trong thời gian tới.

Bảng 2.21 - Cầu thuê căn hộ chung cư tại Hà Nội (đvị:%)



Nguồn: CBRE

- Cung sản phẩm của dự án:

Bảng 2.22 - Cung văn phòng cho thuê và chung cư tại Hà Nội - năm 2006

Nguồn: CBRE



Bảng 2.23 - Cung/Cầu văn phòng cho thuê tại Hà Nội (đvị:m2)



Nguồn: CBRE



Bảng 2.24 - Cung văn phòng cho thuê loại A,B và C dự kiến tại Hà Nội (đvị: m2)



Nguồn: CBRE

Một số nghiên cứu thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội đưa ra những

dự đoán đáng tín cậy như sau:



Thị trường có sự tăng trưởng cao



Cầu tiếp tục gia tăng



Nguồn cung vẫn còn hạn chế



Tỉ lệ trống duy trì ở mức thấp



Giá thuê trung bình sẽ tăng nhẹ



Bảng 2.25 - Cung căn hộ cho thuê dự kiến tại Hà Nội (đơn vị: căn hộ)



Nguồn: CBRE

Nắm bắt được xu hướng thị trường và thị hiếu người tiêu dùng, số lượng dự án

kinh doanh nhà cao tầng gia tăng đáng kể, khiến cho thị trường BĐS nóng dần lên.

d. Phân tích thị trường các yếu tố đầu ra, đầu vào

 Đầu ra:

- Đây là dự án được chia thành hai giai đoạn: giai đoạn 1 xây dựng toà nhà 25

tầng nổi và 2 tầng hầm; giai đoạn 2 đầu tư 6 tầng hầm xếp xe tự động. Để dự kiến

giá cho thuê cho dự án, chủ đầu tư và các cán bộ thẩm định đã tham khảo và nghiên

cứu kĩ lưỡng giá trung bình trên thị trường vào thời điểm năm 2006, sau đó phân

tích và điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện cụ thể của dự án.

- Giá cho thuê căn hộ chung cư cao cấp:

Bảng 2.26 - Bảng thống kê giá cho thuê căn hộ tại Hà Nội - năm 2006

(đvị:$US/m2/tháng)



Nguồn: CBRE

Phần lớn khách hàng thuê chung cư cao cấp là người nước ngoài làm việc tại

Việt Nam hoặc các gia đình Việt Nam có mức thu nhập cao.

- Giá cho thuê Trung tâm thương mại:



Bảng 2.27 - Giá cho thuê Trung tâm thương mại tại Hà Nội - năm 2006

Giá cho thuê/m2

(USD)

TTTM Tràng Tiền

12.100

38

Tháp Hà Nội

2.156

22

Tháp V

945

20

TTTM VKO

8.090

25

Tháp VC

17.067

29

Nguồn: CBRE

2

Bảng 2.28 - Giá cho thuê văn phòng loại A và B (đvị: $US/m /tháng)

Địa điểm



S (m2)



Nguồn: CBRE

 Các cán bộ thẩm định xem xét và đưa ra những lợi thế và bất lợi trong kinh

doanh căn hộ và TTTM của từng tòa nhà, so sánh với tòa nhà của dự án NK. Để từ

đó, đưa ra giá cho thuê hợp lý nhất đối với tòa nhà này.

Bảng 2.29 - Giá cho thuê mặt bằng

Sản phẩm



Giá/m2 (USD)



TTTM



17



Văn phòng cho thuê



15



Chung cư



17

Nguồn: Hồ sơ dự án



- Sức cạnh tranh của sản phẩm:

Trên địa bàn Hà Nội, mơ hình tòa nhà đa năng kết hợp giữa chung cư và

TTTM chưa phổ biến, chỉ mới hình thành vài ví dụ điển hình như Vincom, V-Tower.

Sự kết hợp chức năng như vậy làm tăng tính cạnh tranh của tòa nhà. Hơn nữa, tòa



nhà tọa lạc ngay trên trục đường Nguyễn Chí Thanh đơng đúc, bên cạnh hồ, thuộc

quận trung tâm Ba Đình chắc chắn sẽ thu hút sự quan tâm của các khách hàng tiềm

năng.

 Đầu vào:

Đơn vị đầu tư là công ty thành viên trực thuộc Indochina Group - tập đoàn đầu

tư lớn tại Việt Nam, với mối quan hệ hợp tác rộng khắp. Việc tìm nhà cung cấp

nguyên vật liệu đầu vào đã được lên kế hoạch và dự tốn chi phí thi cơng.

Các chi phí tính tốn dựa trên cơ sở giá cả ngun vật liệu và lao động hiện

hành, cùng với các văn bản hướng dẫn đầu tư xây dựng của Bộ xây dựng.

Suất đầu tư: 4660 triệu VND/m2 được tính trên cơ sở định mức do Bộ xây

dựng quy định và điều chỉnh hợp lý theo thị trường.

Theo suất đầu tư xây dựng cơng trình năm 2006, với loại cơng trình nhà từ 2025 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây gạch, sàn mái BTCT đổ tại

chỗ, suất vốn đầu tư là 3.950.000 VND/m 2. Cơng trình có sử dụng các ngun vật

liệu và máy móc nhập khẩu, chi phí cao hơn mặt bằng chung nên tổ thẩm định nhận

định rằng Suất đầu tư xây dựng cơng trình dự kiến - 4660 tr/m2 là hợp lý.

e. Phân tích các yếu tố kỹ thuật

 Công nghệ thiết bị

- Hệ thống cấp nước: Bể chứa bằng bê tông cốt thép vững chắc, đảm bảo tiêu

chuẩn.

- Hệ thống điện: Tòa nhà sử dụng nguồn điện năng thuộc lưới điện của khu đô

thị mới, đảm bảo các tiêu chuẩn xây lắp.

- Hệ thống thang máy: Cơng trình được bố trí 9 thang máy tự động. Hệ thống

thang máy với cơng suất tối đa có thể giải tỏa lượng người trong tòa nhà trong vòng

5 phút.

- Hệ thống điều hòa khơng khí: Hệ thống điều hòa trung tâm, các căn hộ được

trang bị thiết bị riêng, khu vực tầng hầm có hệ thống thơng gió hoạt động liên tục.

- Hệ thống an ninh: Bộ phận phụ trách an ninh tập trung ở tầng hầm của tỏa

nhà, chịu trách nhiệm theo dõi các máy quay, phát hiện các vấn đề phát sinh. Hệ

thống camera được bố trí tại thang máy nhằm kiểm sốt những cá nhân ra vào tòa

nhà, đảm bảo an ninh trật tự cho khu chung cư.

- Hệ thống phòng cháy chữa cháy: Ở tất cả các tầng, thiết bị PCCC bao gồm

hệ thống báo động, van nước cứu hóa, bình chữa cháy được trang bị tại những vị trí

nhất định. Các cơng trình xây dựng cũng phải tuân theo tiêu chuẩn xây dựng do Bộ

xây dựng ban hành, đảm bảo yêu cầu về PCCC.Trang bị hệ thống báo động và phun

nước tự động theo tiêu chuẩn tồ nhà thơng minh mà các nước tiên tiến trên thế giới

đang áp dụng.: Hệ thống phun nước tự động bao gồm các đầu phun được, được điều



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Bảng 2.12 - Quy trình thẩm định

Tải bản đầy đủ ngay(0 tr)

×
x