Tải bản đầy đủ - 0trang
48



+ Kinh doanh Bất động sản và phát triển nhà ở;

+ Tư vấn thiết kế: Cơng trình giao thơng, Cơng trình xây dựng dân dụng,

cơng nghiệp;

+ Kinh doanh nhà hàng khách sạn.

- Từ 9/7/2010 - đến nay: Đổi tên là Tổng công ty bất động sản Đông Á. Mở

rộng kinh doanh trong nhiều lĩnh vực, đa dạng hóa ngành nghề:

+ Kinh doanh bất động sản và phát triển nhà ở, lập quy hoạch xây dựng và

phát triển đô thị;

+ Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất, dịch vụ

sàn giao dịch bất động sản;

+ Tư vấn, môi giới đầu tư, tư vấn quản lý;

+ Khai thác đá, đất, cát sỏi, khai thác quặng phụ gia xi măng;

+ Đào tạo nghề ngắn và dài hạn…

Vốn điều lệ 252 tỷ VNĐ; ngồi ra Tổng cơng ty bất động sản Đơng Á là thành viên

chính thức của Công ty Cổ phần Bay Hành Tinh Xanh (Vốn góp 15% tương đương 150 tỷ

VNĐ).

2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Tổng Công ty BĐS Đông Á



49



CHỦ TỊCH HĐTV

TỔNG GIÁM ĐỐC CƠNG TY



Bất động sản Đơng Á

Giám đốc Sơ đồ 2.1. Cơ cấu bộ máy

TrợTổng

lý Tổngcơng

Giámty

đốc

Tài chính

Văn phòng TC - HC



Giám đốc

Kỹ thuật



Tổng hợp Sàn giao dịch BĐS

Phòng kinh

doanh

Phòng

Quản lý phương tiện thiếtPhòng

bị

Cơng ty

Phòng Tài chính

hỗ trợ

 

 

tư vấn

Khoa học kỹ thuật

kế toán

đầu tư phát triển dự án

Thiết kế và dịch vụ



Ban quản lý dự án Khu đô thị mới ven Sơng Hạc Tp Thanh Hóa



Phòng QL thiết bị xe máy

Đội cơ giới



Ban quản lý dự án Khu đô thị mới Quảng Tân - Thanh Hóa



Xí nghiệp xây lắp

Cơng trình 961



Ban quản lý dự án Tổ hợp Văn phòng Khách sạn Đơng Á



Xí nghiệp xây lắp

Cơng trình 962



Ban quản lý dự án Khu du lịch nghỉ mát Đông Á - Nam Sầm Sơn



Xí nghiệp xây lắp

Cơng trình 963



Dự án: Gói thầu 21, hệ thống tiêu úng Đơng Sơn, TP. Thanh Hóa



Xí nghiệp xây lắp

Cơng trình 964



BQL dự án Đơng Á Riverside: Chung cư Tp Thanh Hóa



Xí nghiệp xây lắp

Cơng trình 965

 



50



(Nguồn: Phòng Tổ chức hành chính)



Với cơ cấu tổ chức như trên, có thể thấy các vị trí lãnh đạo và các phòng ban

tương đối gọn nhẹ và đầy đủ. Tuy nhiên hiệu quả hoạt động của các phòng ban còn

chưa cao. Cụ thể là chưa có phòng Marketing và phòng Nhân sự riêng rẽ để có thể



51



đẩy mạnh các hoạt động liên quan đến xúc tiến phân phối bán hàng và phát triển

nguồn nhân lực.

Mặc dù vậy trải qua quá trình hình thành và phát triển, với cơ cấu tổ chức

được thể hiện trong Sơ đồ 2.1 của Đông Á, đã có rất nhiều mục tiêu nói chung và

các dự án đầu tư nói riêng mà cơng ty đề ra được thực hiện và đáp ứng được các yêu

cầu mà Hội đồng thành viên đề ra. Trong suốt 20 năm hoạt động, cơng ty đã và

đang cố gắng hồn thiện bộ máy tổ chức để góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh

trong giai đoạn hội nhập mạnh mẽ hiện nay.

2.1.3. Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh của Tổng Công ty BĐS Đông Á

- Kinh doanh Bất động sản và phát triển nhà ở, lập Quy hoạch XD và phát triển đô

thị;

- Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất, dịch vụ giao

dịch bất động sản;

- Tư vấn thiết kế cơng trình giao thơng, tư vấn thiết kế cơng trình xây dựng dân

dụng, công nghiệp;

- Kinh doanh nhà hàng, khách sạn;

- Tư vấn, môi giới đầu tư, tư vấn quản lý;

- Xây dựng các cơng trình dân dụng, cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi, cơng trình

cấp thốt nước;

- Xây lắp điện: Xây dựng đường dây và trạm biến áp đến 35KV;

- Xây dựng cơng trình đường sắt và đường bộ;

- Sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng;

- Khai thác đá, đất, cát sỏi, khai thác quặng phụ gia xi măng;

- Đào tạo nghề ngắn và dài hạn.



2.2. Thực trạng năng lực cạnh tranh của Tổng Công ty Bất động sản Đông Á

trong kinh doanh bất động sản du lịch



52



2.2.1. Năng lực cạnh tranh về thị phần và tốc độ tăng thị phần

Theo báo cáo của Savills, doanh thu ngành BĐS trên thị trường Thanh Hóa

trong giai đoạn 2013-2016 như sau:

Bảng 2.1. Doanh thu ngành Bất động sản tại Thanh Hóa

Chỉ tiêu

Doanh thu thuần

Tổng doanh

của Đơng Á



thu



2013

6623,582



2014

7078,025



2015

9076,92

1



2016

9643,75



Tốc độ tăng

bình qn (%)

13,7



364,297



410,525



462,923



501,475



11,2



(Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills)



Chưa tính các doanh nghiệp mới tham gia, từ cơng thức xác định thị phần, có

thể tính được thị phần tương đối của Đơng Á như sau:

-



Năm 2013 = 5,5%

Năm 2014 = 5,8%

Năm 2015 = 5,1%

Năm 2016 = 5,2%

Trên đây là thị phần của Đông Á trong kinh doanh bất động sản tại Thanh



Hóa. Mặc dù thị phần trong kinh doanh BĐS du lịch hầu như là chưa có nhưng có

thể thấy Đơng Á vẫn giữ được một tỷ lệ thị phần tương đối ổn định trong giai đoạn

2013-2016 với doanh thu từ các mảng kinh doanh BĐS truyền thống khác mang lại.

Thị phần của Đông Á cũng có sự biến động nhẹ trong giai đoạn 2015-2016 bởi sự

xuất hiện của FLC trên thị trường Thanh Hóa với dự án FLC Sầm Sơn đã được phát

triển tương đối thành công.

2.2.2. Năng lực cạnh tranh về hiệu quả kinh doanh bất động sản

Kết quả hoạt động kinh doanh của Đông Á trong những năm gần đây thể

hiện trong bảng 2.2:

Bảng 2.2. Kết quả kinh doanh của Đông Á giai đoạn 2013-2016



53



ST

T



Chỉ tiêu



Năm 2013



Năm 2014



Năm 2015



Năm 2016



1



Vốn điều lệ (tỷ đồng)



252,000



252,000



252,000



252,000



2



Tổng cộng nguồn vốn (tỷ đồng)

- Vốn chủ sở hữu

- Nợ phải trả



694,705

627,329

67,376



800,342

733,594

66,748



892,175

814,920

77,255



948,023

873,705

74,318



3



Tổng doanh thu (tỷ đồng)



364,297



410,525



462,923



501,475



4



Doanh thu xuất khẩu (triệu USD)



-



-



-



5



Lợi nhuận trước thuế (tỷ đồng)



6



120,942



150,115



177,221



198,512



Nộp ngân sách (tỷ đồng)



42,266



45,007



47,412



50,603



7



Lợi nhuận sau thuế (tỷ đồng)



90,706



112,586



132,915



148,883



389



410



455



512



8



Tổng số lao động (người)

- Số lao động thường xuyên

- Số lao động thời vụ



389

-



410

-



455



512



9



Thu nhập bình qn của cơng nhân,

nhân viên (triệu đồng/tháng)



8,6



9,5



9.7



10.3



(Nguồn: Phòng Tài chính kế tốn)



Có thể thấy rõ thực trạng biến động tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế của

công ty qua các năm như sau:

(Nguồn: Học viên tự tổng hợp)



Ta thấy doanh thu và lợi nhuận của Đông Á tăng trưởng liên tục trong giai đoạn

2013-2016. Trong đó, tốc độ tăng của doanh thu và lợi nhuận từ năm 2012 sang 2013

là nhanh nhất. Tổng doanh thu tăng 37,65% (năm 2016/2013) còn Lợi nhuận tăng lên

mức 64,13% (năm 2016/2013). Tuy nhiên doanh thu mà Cơng ty có được chủ yếu từ

các hoạt động kinh doanh bất động sản thuần túy khác, các hoạt động xây lắp cơng

trình… từ các dự án tại tỉnh Thanh Hóa, mà chưa có doanh thu từ việc kinh doanh

sản phẩm BĐS trong du lịch do Công ty triển khai xây dựng.

2.2.3. Năng lực cạnh tranh về sức mạnh thương hiệu



54



Để thành công, phát triển hơn nữa trong lĩnh vực kinh doanh, phát triển

thương hiệu của mình, Tổng cơng ty bất động sản Đông Á luôn xác định và hướng

tới mục tiêu trở thành một thương hiệu Việt có tầm vóc trong lĩnh vực phát triển và

kinh doanh Bất động sản, thấu hiểu tâm trí và chiếm lĩnh sự tin yêu của khách hàng.

Đặc biệt Tổng công ty sẽ đưa thương hiệu của mình vươn tầm Quốc tế.

Đơng Á đã trải qua q trình hơn 20 năm hình thành và phát triển. Tuy nhiên,

Công ty mới chỉ tham gia thị trường đầu tư kinh doanh BĐS trong du lịch từ năm

2012 với việc triển khai một số dự án BĐS tại Thành phố Sầm Sơn. Thời gian tham

gia thị trường chưa lâu, lượng sản phẩm tung ra thị trường cũng chưa nhiều do vậy

Công ty cũng chưa gây dựng được thương hiệu cũng như uy tín cao trên thị trường

BĐS du lịch.

Bảng 2.3. Mức độ đầu tư cho công tác xây dựng, quảng bá thương hiệu

Tiêu chí xem xét



Năm

2013



Năm

2014



Kinh phí dành cho Bộ máy xây

dựng và quảng bá thương hiệu (tỷ

đồng)



Trên 4 tỷ

đồng



Trên 4 tỷ

đồng



Tỷ lệ kinh phí dành cho xây dựng

và quảng bá thương hiệu / Tổng

doanh thu (%)



1% - 2%



1% - 2%



Năm

2015



Năm

2016



Trên 5 tỷ

đồng



Trên 6 tỷ

đồng



1% - 2%



1% - 2%



(Nguồn: Phòng Tài chính kế tốn)



Mặc dù mức độ đầu tư cho công tác xây dựng, quảng bá thương hiệu tăng lên

đáng kể trong giai đoạn 2013 – 2016, tuy nhiên do lượng sản phẩm tung ra thị

trường cũng chưa nhiều do vậy Công ty cũng chưa gây dựng được thương hiệu

cũng như uy tín cao trên thị trường BĐS. Kết quả khảo sát các nhóm đối tác và

khách hàng của Cơng ty cho thấy: Các đối tác đều đã biết tới Cơng ty, tuy nhiên

trong nhóm khách hàng, có tới 38% số người được điều tra chưa biết tới các dự án



55



của Công ty [Phụ lục 2]. Điều này cho thấy thực tế thương hiệu, uy tín của Cơng ty

chưa cao hoặc hoạt động marketing chưa có hiệu quả như mong muốn.

2.2.4. Năng lực cạnh tranh về chất lượng sản phẩm bất động sản du lịch

Các cơng trình mà Cơng ty hướng tới là khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng

cao cấp, bao gồm các khu Resort, khách sạn cao cấp, trung tâm hội nghị, khu không

gian tâm linh, các khu nghỉ biệt thự phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng của khách du

lịch, được thiết kế với một phong cách thống nhất, hình thức kiến trúc phù hợp với

từng chức năng sử dụng, phong cách kiến trúc hài hòa với cảnh quan thiên nhiên,

bảo vệ môi trường sinh thái và mang đậm sắc thái dân tộc.

Sản phẩm BĐS du lịch của Cơng ty tại địa bàn Thanh Hóa gồm các khu du

lịch nghỉ mát, khu du lịch sinh thái tập trung trên địa bàn Thành phố Sầm Sơn, nơi

có nhiều điều kiện tự nhiên thuận lợi cho phát triển du lịch của Thanh Hóa. Kết quả

điều tra khảo sát CBNV và khách hàng của Cơng ty cho thấy có tới 82% CBNV và

66% khách hàng tham gia khảo sát cho rằng chất lượng các sản phẩm bất động sản

du lịch của Đơng Á đang ở mức Khá và Trung bình.

Điều này được lý giải bởi do mới tham gia mạnh mẽ vào thị trường BĐS du

lịch, các dự án của Công ty vẫn đang ở giai đoạn triển khai hạ tầng hoặc chuẩn bị

đầu tư, sản phẩm đưa ra thị trường chưa nhiều nên chất lượng sản phẩm BĐS của

Công ty chưa được khẳng định. Mặc dù vậy, với các đơn vị thành viên có nhiều

kinh nghiệm về tư vấn thiết kế, thi công xây lắp, sản xuất kinh doanh, Công ty rất

tin tưởng rằng chất lượng sản phẩm của Công ty sẽ mang đến niềm tin cho khách

hàng.

Trong thời gian tới, các sản phẩm bất động sản du lịch của Đông Á được

định vị theo phân khúc trung cấp do các dự án hầu hết thuộc địa phận Thành phố

Sầm Sơn – một địa điểm du lịch phổ biển đối với đối tượng khách thấp tới trung

cấp. Bên cạnh đó, FLC Sầm Sơn thuộc phân khúc trung cấp, đã được phát triển

tương đối thành công và được thị trường đón nhận. Hơn nữa, việc phát triển phân



56



khúc cao cấp sẽ khiến tổng mức đầu tư tăng cao hơn và có độ rủi ro cao hơn do

chưa có minh chứng thành cơng trên địa bàn Thanh Hóa.

2.2.5. Năng lực cạnh tranh về giá bất động sản trong du lịch

Giá của sản phẩm bất động sản trong du lịch là yếu tố rất quan trọng khi

doanh nghiệp cạnh tranh trên thị trường. Với chất lượng như nhau và ngày càng

được nâng cao thì giá cả là yếu tố quyết định sự thành công hay thất bại của doanh

nghiệp, đặc biệt đối với doanh nghiệp bất động sản thì yếu tố này lại càng quan

trọng bởi giá trị của các dự án là khá lớn.

Trên thực tế, việc quản lý các yếu tố đầu vào của cơng ty còn chưa tốt, dẫn

đến tăng chi phí nhân cơng, chi phí vận hành máy móc và chi phí thi cơng, dẫn đến

giảm năng suất và hiệu quả làm việc, ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh của công

ty.

Hiện nay Công ty đang triển khai các dự án BĐS du lịch trên địa bàn tỉnh

Thanh Hóa bao gồm:

- Dự án Khu du lịch sinh thái cao cấp cửa Trường Lệ - Thành phố Sầm Sơn

Doanh thu của dự án được xác định trên cơ sở số tiền cho các chủ đầu tư

thuê đất hàng năm.

Tổng diện tích đất tồn dự án là 259.307,4 m2; trong đó diện tích đất ở khai

thác kinh doanh thực tế của tồn dự án theo tính tốn là 251,567 m2

Giá bán đất bình quân dự kiến là: 5,875 triệu đồng/m2 cho tất cả các loại đất

ở và giá này sẽ không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện dự án. Nhà đầu tư có

thể vận dụng quỹ đất nhằm tạo vốn ngay sau khi được giao đất để thực hiện các

nhiệm vụ của dự án.

- Dự án Khu du lịch nghỉ mát Đông Á - xã Quảng Vinh, Nam Sầm Sơn



57



Trên cơ sở phân tích các dự án so sánh tại Thanh Hóa, mức giá bán trung

bình cho biệt thự được đề xuất là 17.575.000 đồng/m2 đất đã bao gồm tiền đất, nhà

xây thơ hồn thiện mặt ngồi, chưa bao gồm thuế VAT.

Theo đó, mức giá bán trung bình theo căn (đã bao gồm nhà xây thơ và hồn

thiện mặt ngoài, chưa bao gồm thuế VAT) của từng loại biệt thự sẽ như sau:

Bảng 2.4. Mức giá bán trung bình theo từng loại biệt thự

Loại biệt thự



Diện tích đất (m2)



Loại A



350



Loại B



600



Loại C



1000



Giá bán trung bình



Giá tổng thành/căn



(VND/m2)



(VND)

6.151.250.000



17.575.000



10.545.000.000

17.575.000.000



(Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills)



Trong khi đó, mức giá bán đất nền trung bình cho nhà liền kề được đề xuất là

17.400.000 đồng/m2. Theo đó, giá bán trung bình theo căn của nhà liền kề điển hình

sẽ trong khoảng 2,55 tỷ VND/căn cho diện tích đất 120m2.

Khảo sát giá thị trường cuối năm 2016 của một số dự án trong khu vực và lân

cận, giá bán biệt thự, liền kề được thể hiện trong Biểu đồ 2.2



(Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills)

ĐVT: Triệu VND



Đối với loại hình khách sạn, ngồi FLC Sầm Sơn ra thì mức giá trung bình

của các khách sạn 4 sao tại Thanh Hóa hiện đang dao động trong khoảng 35 - 76

USD/phòng/đêm. Tuy nhiên, đây là những khách sạn 4 sao được tự quản lí và các

dịch vụ tiện ích cũng như các cấu phần mang tính xúc tác thu hút khách còn hạn



58



chế. Đối với sản phẩm khách sạn của Đông Á, do đầy đủ dịch vụ tiện ích, quản lý

quốc tế, giá phòng trung bình được đề xuất ở mức 90 – 100 USD/phòng/đêm.



(Nguồn: Học viênĐVT:

tự tổng

hợp)

USD



Có thể thấy giá một số sản phẩm của Đông Á so với một số dự án khác như

FLC Sầm Sơn, Eurika Linh Trường đang ở mức trung bình trên thị trường Thanh

Hóa, điều này phù hợp với kết quả khảo sát nhóm khách hàng khi mà có tới 52%

khách hàng được khảo sát cho rằng giá bán các sản phẩm bất động sản du lịch của

Đông Á ở mức trung bình và 66% số người được hỏi cho rằng Đông Á nên giữ

nguyên giá bán hiện tại.

2.2.6. Năng lực cạnh tranh về xúc tiến, phân phối bất động sản trong du lịch

Tổng cơng ty có đội ngũ nhân viên làm công tác xúc tiến, phân phối năng

động, nhiệt huyết, nhưng còn hạn chế về nghiệp vụ, chưa phát huy được tối đa lợi

thế của Công ty, còn yếu kém trong việc theo dõi những biến động của thị trường,

nghiên cứu, phân khúc thị trường đưa ra những chiến lược kinh doanh khả thi tham

mưu cho Ban lãnh đạo. Tuy nhiên, nhận thấy tầm quan trọng của hoạt động xúc

tiến, phân phối nói riêng và hoạt động marketing nói chung trong kinh doanh bất

động sản du lịch nên công ty thường xuyên tham gia các hoạt động hội nghị hội

thảo về xây dựng chiến lược maketting, kinh doanh bán hàng, chương trình đào tạo,

tham gia hội chợ trong và ngoài tỉnh, tổ chức hội nghị khách hàng tạo được niềm tin

lớn mạnh trong lòng khách hàng và các đối tác.

Hoạt động xúc tiến, phân phối của Đông Á tập trung vào chiến lược tiếp thị

và bán hàng, từ đó góp phần hình thành thương hiệu, uy tín của Công ty.

- Hoạt động quảng cáo: Công ty đã triển khai qua các kênh truyền thơng như báo

chí, truyền hình, tờ rơi, brochure, banner, poster... nhằm quảng bá sâu rộng về Công