Tải bản đầy đủ - 0trang
Trường ĐHKT&QTKD



Khóa luận tốt nghiệp



3.1.7. Phân tích khía cạnh tài chính của dự án

3.1.7.1.Tổng mức vốn đầu tư.

Tổng mức đầu tư xây dựng hạ tầng của dự án (gồm 5 giai đoạn đầu tư) :

8.935.973.000 triệu đồng.

Tổng mức đầu tư xây dựng hạ tầng dự án được xác định căn cứ vào thiết

kế cơ sở do Công ty Cổ phần tư vấn Sudico lập tháng 8 năm 2009. Chi tiết các

khoản mục chi phí được thể hiện như sau :

BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ ĐẦU TƯ

Đơn vị tính : 1000 đồng

SỐ NỘI DUNG CÔNG

TT VIỆC

I



Nguồn : Bản thuyết minh dự án.

DIỄN GIẢI



GIÁ TRỊ



Chi phí xây dựng



3.461.637.006



Chi phí thiết bị



747.040.000



II



Chi phí ĐBGPMB



2.094.135.774



III



Chi phí quản lý dự án



118.000.000



1



Chi phí thuê chuyên gia,

cố vấn nước ngồi



TT



10.000.000



2



Chi phí th chun gia,

cố vấn trong nước



TT



8.000.000



3



Chi phí quản lý



10tỷ/n

* 10năm

ăm



100.000.000



IV



Chi phí tư vấn đầu tư

xây dựng



1



Các chi phí đã thực hiện



TT



15.000.000



2



Khảo sát địa hình



TT



10.000.000



3



Thi tuyển ý tưởng thiết kế

quy hoạch xây dựng



TT



1.000.000



4



Lập dự án đầu tư



TT



5.000.000



5



Khảo sát địa chất



TT



10.000.000



269.925.600



Lớp K5KTĐT B



Trường ĐHKT&QTKD



Khóa luận tốt nghiệp



6



Chi phí điều chỉnh quy

hoạch & trình phê duyệt



TT



80.000.000



7



Chi phí tư vấn nước ngồi



TT



80.000.000



8



Chi phí thiết kế



TT



25.000.000



9



Chi phí thẩm tra



TT



5.000.000



10



Chi phí lập, đánh giá hồ

sơ thầu



TT



5.000.000



11



Chi phí giám sát thi cơng

xây dựng



TT



15.000.000



12



Chi phí đánh giá tác động

mơi trường



TT 8trđ/ha



13



Các chi phí tư vấn khác



V



Chi phí khác



1



Rà phá bom mìn



TT 20trđ/ha



22.314.000



2



Nộp tiền Sử dụng đất



QĐ số

1698/QĐ/UBND



744.276.000



3



Chi phí Marketing



2,000

*(Gxl + Gtb)

0%



84.173.540



4



Chi phí quản lý, vận hành

đơ thị



1,000

*(Gxl + Gtb)

0%



42.086.770



5



ĐTXD Văn phòng quản lý



TT



30.000.000



6



Các chi phí khác chưa tính

hết



TT



10.000.000



VI



Dự phòng phí & Trượt

giá



(I+II+...+VI)



381.179.435



VI

I



Tổng mức đầu tư chưa

tính lãi vay



VI

II



Lãi vay trong thời gian

xây dựng



TT



8.925.600

10.000.000

932.850.310



5,00

%



8.004.768.125

12%/

năm



Tổng cộng



931.204.538

8.935.973.000



Lớp K5KTĐT B



Trường ĐHKT&QTKD



Khóa luận tốt nghiệp



3.1.7.2. Nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ.

Dự kiến phân chia dự án thành các giai đoạn thực hiện và dự kiến nguồn

vốn cấp để thực hiện dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị theo các giai đoạn như

sau:

Giai đoạn 1: (2009-2013):

- Triển khai lựa chọn đơn vị tư vấn điều chỉnh quy hoạch; thỏa thuận đấu

nối hạ tầng kỹ thuật; lập và trình duyệt Dự án đầu tư; rà phá bom mìn; báo

cáo đánh giá tác động mơi trường; thiết kế hạ tầng kỹ thuật và các công việc

khác phù hợp với quy định của Nhà nước và Công ty.

- Đôn đốc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hai huyện Quốc Oai

và Thạch Thất lập, trình, duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng chi tiết

của Khu đô thị Tiến Xuân làm cơ sở để triển khai thực hiện Dự án.

- Thực hiện đầu tư xây dựng và thi công một phần hạ tầng kỹ thuật phục vụ

cơng tác đầu tư và kinh doanh (nếu có).

Giai đoạn 2: (2011 - 2015): Đầu tư xây dựng hạ tầng và kinh doanh một

phần diện tích đất khu nhà ở thấp tầng.

Giai đoạn 3: (2012 – 2016): Đầu tư xây dựng một phần khu du lịch nghỉ

dưỡng, một phần khu nhà ở cao tầng, tiếp tục đầu tư một phần đất thấp tầng

kinh doanh của dự án.

Giai đoạn 4: (2014 – 2018): Đầu tư xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng,

khu nhà ở cao tầng thương mại, Tập trung đầu tư khu đất thấp tầng kinh

doanh của dự án.

Giai đoạn 5: (2015 – 2018): Hoàn thành đầu tư các đất thấp tầng, khu

cao tầng kết hợp thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng còn lại, triển khai đầu tư

hạ tầng nhà ở xã hội.

Giai đoạn 6: (2016 - 2018): Đầu tư hạ tầng các khu công cộng xã hội và

các hạng mục còn lại của dự án.



Lớp K5KTĐT B



Trường ĐHKT&QTKD



Khóa luận tốt nghiệp



3.1.7.3. Nguồn vốn đầu tư.

Vốn dành cho dự án được huy động từ những nguồn sau đây:

- Vốn tự có của Chủ đầu tư.

Vốn tự có của chủ đầu tư dùng để phục vụ những công tác chuẩn bị ban

đầu khi chưa giải ngân được vốn vay hoặc chưa huy động kịp vốn của Chủ

đầu tư thứ phát. Vốn ban đầu của chủ đầu tư chiếm 20% tổng vốn đầu tư dự

án, đảm bảo theo quy định để thực hiện dự án.

- Vốn vay tín dụng thương mại:

Đây là nguồn vốn Chủ đầu tư vay ngân hàng để thực hiện một số hạng

mục của dự án trong thời gian đầu như chi phí chuẩn bị đầu tư, đền bù giải

phóng mặt bằng. Vốn vay tín dụng thương mại chiếm 15% tổng vốn đầu tư dự

án.

Mức lãi suất vay ngân hàng tạm tính là 1% tháng (12%/ năm).

- Vốn góp liên doanh liên kết của các Chủ đầu tư thứ phát để thực hiện dự

án:

Đây là nguồn vốn mà Chủ đầu tư dự án huy động từ các thành phần kinh

tế, các tổ chức có nhu cầu về đất nhằm xây dựng các cơng trình nhà ở chung

cư, nhà biệt thự, nhà liền kề thấp tầng và các cơng trình dịch vụ thương mại

để kinh doanh. Các Chủ đầu tư thứ phát sẽ góp vốn để kinh doanh các cơng

trình trên đất sau khi hạ tầng kỹ thuật khu đơ thị được xây dựng xong. Vốn

góp của các Chủ đầu tư thứ phát sẽ theo tiến đô thực hiện cụ thể của dự án.



Lớp K5KTĐT B



Trường ĐHKT&QTKD



Khóa luận tốt nghiệp



TỔNG HỢP NGUỒN VỐN

Đơn vị: Triệu đồng



Nguồn : Bản thuyết minh dự án đầu tư.



Giá trị

Nội dung



2009



2010



2011



2012



2013



2014



2015



2016



2017



2018



vốn cấp

Nhu cầu vốn theo tiến độ 8.004.768 109.356 564.594 822.804 892.029 892.029 1.032.687 1.015.852 891.806 891.806 891.806

Tiến độ cấp vốn



Vốn tự có (20%)



Vốn vay (15%)



8.004.768 109.356 564.594 822.804 892.029 892.029 1.032.687 1.015.852 891.806 891.806 891.806

1.600.95



109.35



350.00



350.00



350.00



4



6



0



0



0



214.59



472.80



162.02



4



4



9



1.115.332

5.288.48



350.000 91.598



142.029 123.876



380.00



Vốn huy động khác (65%) 3



0



Lớp K5KTĐT B



400.000 817.213



1.015.852 891.806 891.806 891.806



Trường ĐHKT&QTKD



Khóa luận tốt nghiệp



3.1.7.4. Kế hoạch vay vốn và trả nợ.

Căn cứ nhu cầu vốn hàng năm, tiến độ huy động vốn đầu tư Chủ đầu tư

có kế hoạch vay vốn ngân hàng để thực hiện các hạng mục của dự án. Lãi vay

ngân hàng được trả hàng năm khi có doanh thu của dự án.

3.1.7.5. Phân tích giá thành – giá chuyển giao.

Giá thành của dự án được xây dựng dựa trên cơ sở Tổng mức đầu tư,

diện tích các khu đất… Việc phân tích giá thành sẽ là cơ sở để tính tốn nguồn

vốn góp vào liên doanh với các Chủ đầu tư thứ phát nhằm kinh doanh về nhà

ở và các cơng trình trong Khu đơ thị mới sau này:

Tổng mức đầu tư của dự án: 8.935.973.000 triệu đồng

Diện tích đất tồn dự án: 12.533.100 m2

Diện tích đất kinh doanh dự kiến của dự án: 3.667.200 m2

Giá thành đầu tư 1m2 đất dự án : 712.990 đồng.

Giá thành đầu tư 1m2 đất kinh doanh của dự án: 2.436.742 đồng.

Kế hoạch giá chuyển nhượng đất có hạ tầng hoặc cho thuê lâu dài thu tiền 1

lần.

3.1.7.6. Lợi ích kinh tế - xã hội của dự án.

3.1.7.6.1.Lợi ích về kinh tế.

Lợi ích về phía Chủ đầu tư.

Hiệu quả đầu tư của dự án.

−



Doanh thu dự kiến đạt:



−



Tổng chi phí:



−



Lợi nhuận trước thuế:



−



Lợi nhuận sau thuế:



15.786 tỷ đồng.

9.725 tỷ đồng.

5.209 tỷ đồng.



Lớp K5KTĐT B



3.907 tỷ đồng.



Trường ĐHKT&QTKD



Khóa luận tốt nghiệp



−



Tỷ suất lợi nhuận theo doanh thu:



24,75%.



−



Tỷ suất lợi nhuận theo vốn đầu tư:



40,17%.



Dự án đảm bảo tính khả thi và hiệu quả kinh tế.

Lợi ích về nhà nước.

Dự án sẽ đóng góp cho Ngân sách của nhà nước thông qua các khoản

thu trong thời gian thực hiện dự án như: Thuế xây dựng, tiền thuê đất, tiền sử

dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng. Đồng thời việc

xây dựng khu đô thị hiện đại đồng bộ tại đây sẽ nâng cao mức chênh lệch địa

tơ từ việc chuyển đổi tính chất từ đất nơng nghiệp và lâm nghiệp có năng suất

thấp sang đất đô thị. Đặc biệt khi dự án Khu đơ thị Tiến Xn hồn thành, thì

tại đây sẽ thu hút rất nhiều doanh nghiệp và các nhà đầu tư tham gia đầu tư,

kinh doanh…, qua đó các doanh nghiệp sẽ đóng góp vào Ngân sách địa

phương các khoản thuế về thu nhập doanh nghiệp rất lớn.

Lợi ích về phía địa phương.

Khu đơ thị Tiến Xn khi hồn thành cùng với các dự án khác trong

khu vực sẽ góp phần mở rộng thành phố Hà Nội, di chuyển dân cư các khu

vưc đông dân cư trong nội đô ra ngoại thành. Tạo ra một vùng phát triển ổn

định bền vứng với cơ cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phát triển.

Dự án sẽ góp phần tạo ra một vùng phát triển ổn định bền vứng với cơ

cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phát triển. Kích thích các ngành liên

quan của địa phương như sản xuất vật liệu xây dựng, thi công xây lắp, tư vấn

xây dựng …phát triển.

Xây dựng đồng bộ hạ tầng Khu đô thị Tiến Xuân đồng thời với việc mở

rộng các tuyến đường giao thông quốc gia, các tuyền đường giao thông liên

khu vực, giảm thiểu các ảnh hưởng của hoạt động giao thơng vận tải (tiếng

ồn, bụi, khí xả...) đối với mơi trường sống trong khu vực, góp phần thúc đẩy

việc xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các khu vực nói riêng

và cho Tỉnh nói chung.

Lớp K5KTĐT B



Trường ĐHKT&QTKD



Khóa luận tốt nghiệp



Lợi ích về phía người lao động.

Tạo cơng việc cho các đơn vị thi cơng xây dựng, qua đó cũng tạo cho

các đơn vị sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng trong khu vực phát triển

đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng kinh tế của khu vực.

Dự án được triển khai, làm thay đổi cơ cấu kinh tế của địa phương, tạo

công ăn việc làm cho người lao động địa phương làm việc trong các cơng

trình dịch vụ, vui chơi giải trí, các cơng trình hạ tầng xã hội.... Đặc biệt là khi

dự án hồn thành, Khu đơ thị sẽ thu hút rất nhiều các doanh nghiệp, nhà đầu

tư kinh doanh trong khu đô thị và khu vực xung quanh, qua đó sẽ tạo ra một

số lượng việc làm rất lớn không chỉ đáp ứng nhu cầu việc làm của các lao

động trong khu vực dự án mà còn các khu vực lân cận.

Người dân trong khu vực sẽ chuyển từ lao động nông nhiệp sang lao

động công nghiệp và dịch vụ. Từ đó nâng cao đời sống của người dân, tạo ra

một số lượng lao động chất lượng cao được đạo tạo cơ bản để làm việc tại các

doanh nghiệp kinh doanh trên địa bàn cũng như trong khu đơ thị.

3.1.7.6.2.Lợi ích về xã hội.

Việc xây dựng khu đơ thị Tiến Xn mang lại những lợi ích xã hội như:

- Quy mô và sức hấp dẫn của các loại hình dịch vụ vui chơi giải trí, nghỉ

dưỡng sẽ làm cho khu du lịch trở thành một hạt nhân, một động lực của quá

trình phát triển kinh tế ở khu vực, nâng cao đời sống tinh thần và trình độ văn

minh cho nhân dân lao động, đặc biệt là cho lứa tuổi thanh thiếu niên ở hai xã

Tiến Xuân và Đơng Xn đạt mức bình qn chung của thành phố, khắc phục

các tệ nạn xã hội do thu nhập thấp và do thiếu sinh hoạt tập thể.

- Xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật của dự án là tạo tiền đề cho sự

phát triển của chuỗi đô thị mới trên trục đường Láng – Hoà Lạc, biến đổi một

khu vực nơng nghiệp, lâm nghiệp có năng suất thấp thành một khu ở theo tiêu

chuẩn hiện đại với đầy đủ hạ tầng cơ sở và hạ tầng xã hội.



Lớp K5KTĐT B



Trường ĐHKT&QTKD



Khóa luận tốt nghiệp



- Thực hiện sử dụng đất đai một cách hợp lý, có hiệu quả, đưa việc xây

dựng nhà ở theo dự án một cách có quy hoạch, kế hoạch với sự quản lý thống

nhất.

- Huy động nguồn vốn đầu tư từ nhiều nguồn khác nhau nhưng được

quản lý thống nhất tạo sự phối hợp đồng bộ, thực hiện nhanh gọn.

3.1.7.6.3.Hiệu quả gián tiếp của dự án.

Dự án khu đô thị Tiến Xuân không những đem lại hiệu quả trực tiếp về

phía Chủ đầu tư, Nhà nước...mà còn đem lại những hiệu quả gián tiếp:

Tạo cho nhân dân có nhà ở ổn định cuộc sống, yên tâm làm ăn, góp

phần xây dựng cuộc sống lành mạnh.

Các hoạt động kinh doanh trong các khu cơng trình dịch vụ thúc đẩy sự

phát triển sản xuất của các ngành nghề khác có liên quan.

Sự phát triển của khu đơ thị kéo theo các điều kiện văn hoá tinh thần

cũng được cải thiện và ý thức về sự văn minh xã hội cũng được nâng cao

trong mỗi người dân.

3.2.



MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỰ ÁN



ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐƠ THỊ TIẾN XN – HỊA BÌNH.

3.2.1. Phương hướng nâng cao chất lượng lập dự án tại công ty trách

nhiệm hữu hạn một thành viên SUDICO Tiến Xuân.

Để nâng cao chất lượng lập dự án tại công ty TNHH một thành viên SUDICO

Tiến Xuân, Công ty cần đề ra các phương hướng giải pháp như sau:

- Khi lập dự án cần đảm bảo tính khả thi, tính khách quan, yêu cầu mặt

thời gian trong công tác lập dự án.

- Cần có những nhìn nhận đúng đắn về lập dự án. Coi việc lập dự án là

một quá trình phát triển dự án, mà bước lập dự án sơ sài thiếu thơng tin thì dự

án sẽ khơng bền vững, thiếu tính thực tế và khó có thể đáp ứng được u cầu

trong q trình phát triển. Từ đó nâng cao trách nhiệm, trình độ chun mơn,

nghiệp vụ của các cán bộ thuộc ban quản lý dự án.

Lớp K5KTĐT B



Trường ĐHKT&QTKD



Khóa luận tốt nghiệp



- Xây dựng cho Cơng ty một đội ngũ các cán bộ có trình độ chun môn

cao, tạo điều kiện cho các cán bộ tham gia học hỏi kinh nghiệm các chuyên

gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực lập dự án. Cùng tham gia đóng góp ý

kiến khi cơng ty th các cơng ty tư vấn lập dự án.

- Đổi mới quản lý công tác lập dự án đầu tư theo hướng ngày càng phát

huy tính chủ động, vận dụng hợp lý, linh hoạt với những nhiệm vụ được giao.

- Việc áp dụng mẫu chuẩn lập dự án sẽ giúp tiết kiệm thời gian lập dự án

và chi phí cho việc lập dự án.

Những phương hướng trên sẽ được cụ thể hóa trong những nhiệm vụ cụ

thể, đó là đổi mới, hồn thiện về nội dung, quy trình và phương pháp lập dự

án.

Về nội dung áp dụng những quyết đinh, nghị định, thông tư, công văn

của chính phủ, các Bộ về đánh giá hiệu quả tài chính, nhằm tiết kiệm, hồn

thiện bước đánh giá hiệu quả tài chính dự án. Bên cạnh đó, vì là dự án công

cộng nên cần quan tâm tới hiệu quả kinh tế xã hội nhằm phát triển bền vững

và xây dựng theo hướng ngày càng hợp lý với yêu cầu chung của xã hội hóa.

Xác định vị trí vai trò của dự án đối với phát triển kinh tế, các dự án phải phù

hợp với chiến lược phát triển của tỉnh và chiến lược phát triển của đất nước.

Về quy trình: Cần xây dựng được một quy trình hợp lý đi từ nhiệm vụ,

trách nhiệm của Cơng ty đến hình thành một dự án cụ thể đó là dự án đầu tư.

Quy trình đó phải chặt chẽ, khơng bỏ sót, không trùng lặp chức năng. Đối với

từng bước công việc cần có quy định rõ ai làm, làm như thế nào và trách

nhiệm ra sao. Các quy trình cần cải tiến, hồn thiện thành một quy trình

chung, thống nhất, chặt chẽ để đáp ứng các yêu cầu lập dự án trong tương lai.

3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả dự án “ Đầu tư dự án xây dựng khu

đô thị Tiến Xn – Hòa Bình” và cơng tác lập dự án tại công ty TNHH

một thành viên SUDICO Tiến Xuân.

3.2.2.1. Giải pháp cho công tác lập dự án tại công ty.

Đổi mới nhận thức về dự án đầu tư: Đây là bước mở đầu cho đổi mới

công tác lập dự án. Nếu khơng đổi mới cách nhìn về dự án thì sẽ khơng có

động lực đổi mới cơng tác này. Việc đổi mới phải được thể hiện ở chỗ coi dự

Lớp K5KTĐT B



Trường ĐHKT&QTKD



Khóa luận tốt nghiệp



án lập phải gắn liền với lợi ích tài chính, lợi ích kinh tế xã hội thể hiện và cụ

thể hóa thành các ý đồ và mục tiêu phát triển. Có cách nhìn đúng đắn về dự án

mới có thể xóa bỏ được tư tưởng coi lập dự án là một bước thủ tục nhằm huy

động vốn.

Trong quá trình lập dự án, cần đánh gi, khảo sát, xem xét, thống kê đầy

đủ các thông tin cần thiết để tiến hành hoạt động đầu tư, tính tốn các chi phí

và lợi ích mà dự án đem lại cho xã hội. Nắm bắt và xử lý chính xác các thơng

tin. Một dự án đòi hỏi các nhu cầu về thơng tin là rất nhiều, nó liên quan đến

nhiều lĩnh vực, các số liệu, thông tin của dự án hầu hết là do thu thập được,

nếu cần cung cấp đầy đủ và càng chi tiết các thông tin thì độ tin cậy, chính

xác của dự án được lập càng chính xác và có chất lượng hơn. Để làm được

điều đó cần phải xây dựng hệ thống cung cấp thông tin, báo cáo nội bộ thuận

tiện, hiện đại, tạo sự liền mạch về thông tin, đảm bảo việc cung cấp thơng tin

một cách nhanh chóng. Tổ chức quảnlý, lưu trữ thông tin hợp lý và khoa học

nhằm cung cấp thông tin kịp thời cho công tác lập dự án.

Cần phải hồn thiện hơn nữa cơng tác tổ chức dự án. Việc lập dự án có

liên quan đến nhiều bộ phận, phòng ban khác nhau, do vậy cần có sự thống

nhất, nhịp nhàng giữa các phòng ban trong Cơng ty. Các phòng ban trong

cơng ty cần hỗ trợ, liên kết chặt chẽ với nhau trong công việc cung cấp thông

tin, lập dự án nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án.

3.2.2.2.



Giải pháp nâng cao hiệu quả dự án đầu tư “ Xây dựng khu đô thị



Tiến Xuân – Hòa Bình”.

Trong q trình tham gia thực tập tại công ty TNHH một thành viên

SUDICO Tiến Xuân và thực tế tại địa bàn thực hiện dự án đầu tư xây dựng

khu đơ thị Tiến Xn – Hòa Bình, em mạnh dạn đưa ra một số giải pháp trong

công tác lập dự án để dự án có tính khả thi hơn, tránh việc lặp lại những bất

cập ở những dự án xây dựng trước đó.



Lớp K5KTĐT B