Tải bản đầy đủ - 45 (trang)
Tp. HCM đề xuất đợc 4 giải pháp ổn định thị trờng nhà đất. Hà Nội quy định phải có hộ khẩu thờng trú khi mua nhà, đất. Một số thành tựu khác.

Tp. HCM đề xuất đợc 4 giải pháp ổn định thị trờng nhà đất. Hà Nội quy định phải có hộ khẩu thờng trú khi mua nhà, đất. Một số thành tựu khác.

Tải bản đầy đủ - 45trang

ở Phớc Kiểng Nhà Bè chỉ khoảng 7 8 chục triệu đồng thì đến cuối tháng 3 đã tăng gấp 3 lần trên 200 triệu đồng1.000m
2
. Đất nông nghiệp ở Xuân Tới Thợng Hóc Môn, cùng thời điểm, đang từ 25 triệu đồngcông đã tăng lên 60 70 triệu
đồngcông. Việc giá đất tăng nhanh đã làm cho nạn đầu cơ xuất hiện họ thu hàng trăm triệu đồng trên mỗi lần sang tay.
Nhng Chỉ thị này một văn bản hành chính đã can thiệp kịp thời và điều tiết đợc ổn định các cơn sốt trên thị trờng tự do. Trớc đó việc thơng lợng bồi thờng quyền sử
dụng đất là rất khó khăn trong các dự án nhà ở. Có nơi đền bù theo thơng lợng ban đầu là 100.000 đm
2
nhng giai đoạn cuối phải đền bù 2 triệu đồngm
2
trong khi giá nền nhà theo phơng thức góp vốn là 1,6 triệu đồngm
2
. Những ngời đầu cơ đặt giá rất cao, trong tình hình đó chỉ thị 08 đã quy định: Ngời nhận chuyển nhợng đất nông
nghiệp phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền và chỉ đợc nhận tiền đền bù giải toả theo giá đất nông nghiệp khi triển khai dự án đầu t
theo quy hoạch. Trong chỉ thị cũng nêu rõ Đất không đợc sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền mà không đợc cơ quan có thẩm quyền giao đất đó cho phép, Nhà nớc
sẽ thu hồi theo điều 26 Luật đất đai hiện hành. Nhờ có nh vậy mà tình trạng đất nông nghiệp bỏ hoang đã đợc có nhu cầu sử dụng tuy rằng còn có sự chống đối nh-
ng cũng làm cho các chủ đầu cơ không khỏi lo lắng vì nếu họ đầu t vào đất thì không có nhu cầu sử dụng mà không đầu t vào thì bị Nhà nớc thu hồi.
Nh vậy, điểm tích cực trong chỉ thị 08 là đã kìm đợc cơn sốt của thị trờng tự do, hạn chế đợc tình trạng đầu cơ trái pháp luật và tạo cho các nhà đầu t chân chính một
môi trờng kinh doanh thuận lợi.

5. Tp. HCM đề xuất đợc 4 giải pháp ổn định thị trờng nhà đất.


Bốn giải pháp để ổn định thị trờng nhà đất đó là:
Ban hành chính sách hành chính, kinh tế cho các khu đô thị mới, trong đó tăng c- ờng phạt tiền luỹ tiến hoặc thu hồi đất nông nghiệp bỏ hoang trên 12 tháng để
chống đầu cơ.
Chấm dứt phê duyệt các dự án phân lô bán nền nhà.
Điều tiết thu nhập kinh doanh địa ốc một cách hợp lý.
Tăng cờng công tác thanh tra, kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng đất đai và đầu t
dự án... Các biện pháp thứ nhất, thứ hai và thứ t là các liều thuốc tốt cho thị trờng nhà đất,
đặc biệt là biện pháp thứ nhất và thứ hai sẽ hạn chế tốt hoạt động ĐCĐĐ và làm cho đất đai đợc sử dụng có hiệu quả hơn.

6. Hà Nội quy định phải có hộ khẩu thờng trú khi mua nhà, đất.


Đây là giải pháp nhằm hạn chế tăng dân số và ĐCĐĐ vì ta biết rằng đa số những ngời có thu nhập cao ngoại tỉnh có nhu cầu mua đất tại các đô thị lớn để tìm nơi an c
lạc nghiệp và một bộ phận vì nhu cầu đầu cơ.

7. Một số thành tựu khác.


35
Nh ta đã thấy biện pháp mà Long An đã thực hiện đã đem lại hiệu quả rất lớn buộc các chủ đất phải chịu chấp nhận giá đền bù không theo tính toán của họ hoặc là phải
chịu giữ đất mà không chuyển nhợng đợc. Đây là một biện pháp chống đầu cơ có hiệu quả và cần đợc nhân rộng.
Nh ta đã xét, các chủ đầu t cũng đã tự tìm cách để chống đầu cơ đất đai trong dự án của mình bằng cách ra các quy định riêng và có chính sách u tiên cho những ngời
có nhu cầu thực sự sử dụng nhà đất nh cách làm của Vinaconex, quy định phải xây dựng trong năm, hoặc nếu là nhà thì trong thời hạn 30 ngày phải có ngời đến ở... nh
HUD.
III.2. Những tồn tại và nguyên nhân. 1. Những tồn tại.
Tuy rằng cuộc chiến chống đầu cơ đã đạt đợc một số thành công nhng nạn đầu cơ
vẫn còn tồn tại, có nơi có lúc còn phát triển mạnh mẽ hơn.
Những biện pháp chống đầu cơ không có tính toàn diện vì mới chỉ đạt đợc mục tiêu trớc mắt.
Việc các chủ đầu t ra phải ra các quy định chống đầu cơ đất trong dự án của mình
cho thấy năng lực quản lý của Nhà nớc còn hạn chế.
Việc đấu giá đất tuy rằng là một biện pháp coi là tối u và đạt đợc nhiều mục đích nhng không phải là không có những vấn đề tồn tại bởi lẽ đấu giá đất là lĩnh vực
mới mà các quy định cũng nh tính khoa học cho vấn đề này là cha đầy đủ. Tiêu cực trong đấu thầu không thể khẳng định chắc chắn rằng không còn tồn tại trong
đấu thầu đất vì đã có trờng hợp nhờ ngời thân đứng tên và thầu đợc 5 7 miếng đất, sau đó bán trao tay ăn chênh lệch 1 2 triệu đồngm
2
theo tìm hiểu của một số phóng viên của báo điện tử Vnexpress. Một vấn đề khác là xung quanh
khu đất đấu thầu, giá đất cũng thay đổi và thờng là tăng lên và đây là mầm mống cho nạn đầu cơ hoành hành tại những nơi sắp có đấu giá đất.
Tiếp nữa là tình trạng móc ngoặc giữa cán bộ dự án, cán bộ làm công tác quy
hoạch với những ngời đầu cơ đất đai để cùng hởng lời, các cán bộ trong ngành địa chính cũng tham gia vào đầu cơ dù không đứng tên mình mà lấy tên của ngời thân
cũng là một tồn tại đáng lo ngại vì ngay trong lòng bộ máy quản lý đất đai mà còn nh vậy thì đến bao giờ mới chống đợc ĐCĐĐ?
Một số doanh nghiệp Nhà nớc tham gia đầu cơ cũng làm cho giá đất tăng lên, và
đây cũng là vấn đề nổi cộm.
Việc quy định phải có hộ khẩu HN mới đợc mua nhà, đất ở HN làm giảm tính sôi động của thị trờng mặc dù góp phần hạn chế đầu cơ.
Tình trạng lấn chiếm đất công cũng không còn gì là lạ nữa nhng tại sao vẫn tồn
tại?
Khi hoạt động đầu cơ đợc ngăn chặn kịp thời ở những địa bàn nóng thì hoạt động này có nguy cơ lan rộng ra các khu vực khác, nên việc chống đầu cơ ngày càng
36
gay go và phức tạp, thử hỏi nếu không có liều thuốc đặc trị nào cho hoạt động ĐCĐĐ mà hoạt động này ngày càng lan rộng thì sẽ phải làm thế nào để chống đ-
ợc đây?
2. Những nguyên nhân. Để nạn đầu cơ có đất dụng võ là do có các nguyên nhân sau đây:
Trớc hết, do một thời gian dµi chóng ta cha chÝnh thøc thõa nhËn sù tån tại của thị
trờng BĐS thị trờng nhà đất vì cha nhận thức đợc tầm quan trọng của nó đối với nền kinh tế quốc dân nên cha có một hệ thống các văn bản pháp lý nhằm điều tiết
thị trờng. Mặt khác, nhu cầu của dân c về nhà ở, đất ở... ngày một tăng cao dẫn tới sức ép từ phía cầu là quá lớn mà có cầu thì sẽ có cung thì thị trờng ngầm hình
thành là tất yếu và đây là môi trờng lý tởng cho hoạt động đầu cơ.
Hệ thống văn bản hớng dẫn thị trờng nhà đất còn lộn xộn mặc dù có hơn 500 văn
bản, do các văn bản hớng dẫn không thống nhất dẫn đến tạo ra kẽ hở trong luật pháp và gây khó khăn cho việc thực thi. Số văn bản phát huy tác dụng chỉ đếm
trên đầu ngón tay và không phải trờng hợp nào cũng áp dụng đợc. Ngay những bộ luật lớn cũng có sự quy định không trùng khớp với nhau do đó cản trở những
quan hệ giao dịch trên thị trờng. Ví dụ nh, Bộ luật Dân Sự việc chuyển quyền sử dụng đất mới chỉ đợc quy định cho cá nhân và hộ gia đình, cha quy định cho pháp
nhân, quyền sử dụng đất chỉ đợc quy định bởi Luật đất đai nên trên thực tế pháp nhân sử dụng đất thông qua các thủ tục mang tính hành chính của Nhà nớc, chứ
không thể chuyển nhợng, thu nhợng theo quan hệ dân sự. Điều này đã tạo ra rào cản hay bức tờng pháp lý chia cắt giao dịch giữa cá nhân và pháp nhân.
Rào cản từ phía chính sách tài chính về đất đai là rất lớn, nó hạn chế các giao dịch
dân sự nh quy định thuế chuyển quyền sử dụng đất 4, thuế trớc bạ 1
Việc thực thi luật pháp cha nghiêm, ngay nh việc các Doanh nghiệp Nhà nớc vẫn dám đầu cơ đất đai mặc dù đây là các Doanh nghiệp có nguồn cung đất nhằm
điều tiết thị trờng. Vì xử phạt không nghiêm nên họ vẫn thu đợc lời đây là nguyên nhân chính để các doanh nghiệp Nhà nớc có chức năng cung nhà đất tham gia đầu
cơ.
Đội ngũ cán bộ làm việc trong các ban ngành có liên quan đến trách nhiệm chống
đầu cơ cha trong sạch dẫn đến tình trạng móc ngoặc nh đã nêu.
Năng lực quản lý đất đai còn hạn chế không theo kịp sự thay đổi của thực tiễn. Việc quản lý đất đai còn bỏ ngỏ, đặc biệt là đối với đất công. Nội dung thanh tra
kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng đất vốn là một nội dung quản lý đất đai tuy vậy nó cha đợc thực hiện tốt.
Luật đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 cũng có những biện pháp nhằm hạn chế
đầu cơ nhng thực tế đã chứng minh HĐĐC đất đai càng có sức sống hơn, và lần sửa đổi này liệu có nh vậy? Một điều khẳng định là có bởi vì hiện nay việc cấp sổ
đỏ mới chỉ đạt 16 trên cả nớc và theo ớc tính sẽ phải mất 50 70 năm nữa mới cấp xong với tiến độ nh hiện nay
theo Bộ kế hoạch và Đầu t. Thị trờng BĐS lại cha hoàn chỉnh, nhu cầu của dân c ngày một tăng và khi Luật Đất đai sửa đổi ra
37
đời không ai dám khẳng định đây là một bộ luật hoàn chỉnh vì nó đã có độ trễ về mặt thời gian nhất định, hơn thế những hoạt động phi pháp thì rất nhiều và ngày
càng diƠn biÕn khã kiĨm so¸t.
− Chóng ta thùc hiƯn chÝnh sách hai giá nhng chính sách này còn nhiều bất cập nên
giới đầu cơ vin vào đó để thu lợi.
Ch ơng III:
Quan điểm, phơng hớng và giải pháp
chủ yếu I-
Các quan điểm Nhà nớc thể hiện quan điểm của mình đối với hoạt động ĐCĐĐ qua các Văn kiện,
Nghị quyết, Luật và các văn bản dới luật. Tuy rằng đã có những mảng dành cho việc khắc phục đầu cơ nhng cha có một văn bản nào chuyên biệt cho việc điều chỉnh hoạt
động này.
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII 1996 đã xác định là phải quản lý chặt chẽ thị trờng BĐS, không cho t nhân hoá đất
đai, không cho phép mua bán đất đai và khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai. Nhà nớc đã có chính sách thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS. Tuy nhiên,
Hoạt động của thị trờng BĐS không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và BĐS gắn liền với đất đai rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây
khó khăn cản trở lớn cho cả đầu t phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra đặc quyền đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức.... Nghị quyết
số 26-NQ-TW ngày 12032003 đã chỉ ta tác hại của hoạt động đầu cơ và tình hình nghiêm trọng của nó. Nghị quyết cũng chỉ ra những yếu kém, những mặt hạn chế của
công tác quản lý thị trờng BĐS, chính sách tài chính còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho Nhà nớc...
Nghị quyết số 26 cũng chỉ ra tình hình hoạt động của thị trờng BĐS ở nớc ta là giá cả biến động mạnh nh sau: trớc 71992: ít biến động; 1999-1997: nóng; 1997-1999:
đóng băng; 2000-2001: sốt; tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, cho đến nay khoảng trên 70.
Hội nghị trung ơng lần thứ 7 khoá IX cũng chỉ ra rằng: Nhà nớc phải định hớng, điều tiết và kiểm soát thị trờng, có các biện pháp chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo
điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị trờng BĐS... Mới đây nhất, dự thảo Luật ®Êt ®ai sưa ®ỉi còng cã c¸c biƯn ph¸p chèng đầu cơ
đất đai nh về tài chính đối với đất đai và giá đất, về thanh tra đối với đất đai, các loại đất đợc tham gia thị trờng...
Ngoài ra chúng ta có hàng loạt các văn bản hớng dẫn thị trờng tuy không dành riêng cho vấn đề chống ĐCĐĐ nhng nhiều văn bản cũng có đề cập. Ví dụ nh các
quyết định thu hồi đất, các chỉ thị của cơ quan chính quyền thành phố, các nghị định quy định khung giá nh nghị định 87CP, 22CP...
38
II- Phơng hớng và giải pháp chủ yếu để khắc phục đầu cơ
đất đai.

II.1. Phơng hớng khắc phục hoạt động đầu cơ ®Êt ®ai.


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tp. HCM đề xuất đợc 4 giải pháp ổn định thị trờng nhà đất. Hà Nội quy định phải có hộ khẩu thờng trú khi mua nhà, đất. Một số thành tựu khác.

Tải bản đầy đủ ngay(45 tr)

×