Tải bản đầy đủ - 24 (trang)
Các biện pháp xử lý khi nghĩa vụ nợ bị vi phạm:

Các biện pháp xử lý khi nghĩa vụ nợ bị vi phạm:

Tải bản đầy đủ - 24trang

cơ cấu lại khoản vay. Ví dụ, người cho vay có thể yêu cầu một tỷ lệ phần trăm của bất kỳ

thành quả trong thu nhập của các tài sản hơn mức hiện tại.

Các khoản vay có thể được tái cơ cấu bằng nhiều cách như điều chỉnh phí phạt, lãi

suất, thời gian trả nợ, …

Điều chỉnh lại hợp đồng thế chấp

Việc điều chỉnh lại hợp đồng thế chấp có thể diễn ra tại bất kỳ thời điểm nào trước

ngày đáo hạn nợ. Việc thay đổi các điều khoản trong hợp đồng vay thế chấp (về lãi suất,

thời gian đáo hạn, khoản thanh toán hàng kỳ,…) có mục đích là để cứu vãn tình trạng mất

khả năng thanh toán của bên đi vay. Người đi vay có thể yêu cầu người cho vay giảm phí

phạt hoặc yêu cầu một khoảng thời gian ân hạn tạm thời cho các khoản thanh toán nợ gốc

và lãi vay đến hạn. Trước khi đáp ứng những yêu cầu như vậy, người cho vay cần phải

xem xét các vấn đề sau:

- Tình trạng hiện tại của tài sản đảm bảo có đủ tốt để đảm bảo cho khoản vay?

(tài sản đảm bảo có được bảo quản, sử dụng tốt hay bị hao mòn, hư hại)

- Tài sản đảm bảo có được dùng để thế chấp cho các khoản vay khác hay không?

Việc chấp nhận các thỏa thuận gia hạn làm ảnh hưởng đến thứ tự ưu tiên thanh

-



toán của tài sản đảm bảo.

Nếu tài sản đảm bảo đã được chuyển nhượng cho người khác, tình hình tài

chính của bên thứ ba như thế nào? Việc chấp nhận các thỏa thuận gia hạn ảnh

hưởng thế nào đến quyền và lợi ích của bên thứ ba cũng như người vay cũ?



Trong thực tế, các bên liên quan có thể tự thỏa thuận và đồng ý với nhau một các

không chính thức (thông qua lời nói, email,…) các điều khoản gia hạn mà không cần phải

chỉnh sửa lại các hợp đồng đã được ký kết.

b) Chuyển giao thế chấp cho một chủ sở hữu mới.

Bên đi vay nếu không thể hoặc không sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ nợ của mình, họ

có thể tìm một người khác sẵn sàng mua tài sản thế chấp và thực hiện nghĩa vụ nợ thay

bên đi vay. Người mua mới có thể sẵng sàng chấp nhận chuyển nhượng nếu người đó

nghĩ rằng giá trị của tài sản lớn hơn số dư thế chấp. Trong chuyển nhượng tài sản thế

chấp cho một chủ sở hữu mới thì người bán vẫn giữ trách nhiệm cá nhân đối với các

khoản nợ.

Mua tài sản “đang chịu” thế chấp là một quyền chọn. Số tiền mua tài sản thế chấp

là phí của quyền chọn này. Nếu giá trị tài sản tăng lớn hơn khoản nợ, người mua sẽ thực

hiện quyền chọn bằng các tiếp tục trả nợ. Nếu giá trị tài sản nhỏ hơn khoản nợ thì họ sẽ

không thực hiện quyền chọn bằng cách trả lại tài sản cho người bán.

Ví dụ, giả sử có một tài sản có số dư thế chấp là $100,000. Giá trị tài sản hiện tại

đang giảm mạnh, chủ sở hữu tin rằng chỉ có $99.000 có thể thu được nếu bán ngay tài

sản. Tuy nhiên, một người mua sẵn sàng mua tài sản đang chịu khoản thế chấp hiện tại

với giá $101.000. Do đó, $2.000 được chi trả cho quyền chọn của dạng tài sản với hy

vọng rằng giá trị tài sản sẽ tăng lên trên mức hiện tại. Nếu tài sản không tăng đến hơn

11



$100.000 (ít hơn bất kỳ khoản thanh toán vốn gốc cộng đồn đã được thực hiện), người

mua chỉ có thể trả lại tài sản cho người bán, và chủ sở hữu ban đầu một lần nữa phải chịu

trách nhiệm về thế chấp. Nếu tài sản tăng giá trị hơn $101.000, người mua có lợi nhuận

và sẽ tiếp tục thực hiện các khoản thanh toán trên.

c) Tự nguyện chuyển giao quyền sở hữu cho người nhận thế chấp (người cho

vay).

Người đi vay (người thế chấp) không thể đáp ứng các nghĩa vụ nợ thì có thể “bán"

tài sản thế chấp của họ cho người nhận thế chấp.

Giả sử rằng bên đi vay không thể đáp ứng các nghĩa vụ của mình và phải đối mặt

với việc tài sản của họ bị tịch thu. Để tiết kiệm thời gian, rắc rối, và chi phí liên quan đến

tịch thu, bên cho vay có thể nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản từ những người

thế chấp để bù đắp cho khoản nợ. Nếu cả hai bên đồng ý rằng giá trị tài sản thế chấp lớn

hơn dư nợ, số tiền trả cho khoản nợ có thể bằng giá trị tài sản thế chấp. Nếu giá trị nhỏ

hơn số dư nợ, người cho vay có thể vẫn sẵn sàng để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu

tài sản và giải chấp khoản vay. Chuyển nhượng này có thể được thực hiện bởi vì chi phí

của tịch thu tài sản lớn hơn nhiều so với giá trị nhỏ hơn của tài sản so với dư nợ.

d) Một sự "tịch thu tài sản hữu ái." (Người đi vay tuân thủ tịch thu tài sản)

Tịch thu tài sản có thể tiêu tốn nhiều thời gian và tốn kém, và có thể gây thiệt hại

cho tài sản trong khoảng thời gian này. Người đi vay tự nguyện tuân thủ tịch thu tài sản là

việc người đi vay thực hiện theo xét xử của toàn án, từ bỏ việc khiếu nại, kháng cáo hoặc

phản kháng bất kỳ phán quyết nào của tòa án, hay không hợp tác với người cho vay

trong việc tịch thu tài sản. Điều này có thể rút ngắn thời gian cần thiết để thực hiện tịch

thu tài sản, đồng thời cũng cắt đứt quyền nắm giữ tài sản cấp thấp và cung cấp một sự

bảo vệ tốt hơn trong trường hợp người đi vay vỡ nợ.

e) Người đi vay tự nguyện nộp đơn phá sản.

Bên đi vay nhận thấy khả năng không thực hiện được các nghĩa vụ nợ của họ, và họ

chủ động nộp đơn phá sản để giảm một số nghĩa vụ nợ theo hợp đồng thế chấp ban đầu.

Nếu tài sản thế chấp dùng để đảm bảo khoản nợ có giá trị ít hơn số tiền gốc của các

khoản nợ, phần thiếu hụt sẽ được coi như một khoản nợ không có đảm bảo.

Trước khi nộp đơn phá sản, người đi vay vay thỏa thuận với tất cả các chủ nợ của

họ về việc họ sẽ sử dụng tài sản như thế nào để hoàn thành nghĩa vụ nợ. Điều này có thể

tiết kiệm một lượng đáng kể thời gian và chi phí so với việc bên đi vay bị tịch thu tài sản.

f) Bán tài sản thế chấp cho bên thứ 3 – short sale

Bán tài sản thế chấp – short sale là việc bán bất động sản mà số tiền thu được từ

việc bán bất động sản không đủ bù đắp số dư của khoản nợ đảm bảo bằng chính tài sản

được bán. Người cho vay có thế chấp đồng ý giảm số dư khoản vay thế chấp vì khó khăn

kinh tế hoặc tài chính của người đi vay. Điều này thường được thực hiện trong thời kỳ khi

mà giá nhà có sự giảm đáng kể và gặp khó khăn trong việc vay nợ trên thị trường.

Bên cho vay có quyền chấp thuận hoặc không chấp thuận việc short sale được đề

xuất. Thông thường short sale được thực hiện để ngăn chặn việc tịch thu nhà, vì người

12



cho vay tin rằng nó sẽ dẫn đến một sự mất mát tài chính nhỏ hơn so với việc tịch thu tài

sản. Ngược lại với tịch thu tài sản, short sale có thể không ảnh hưởng đến báo cáo tín

dụng của người vay, bởi vì người cho vay đã đống ý giảm khoản vay.

g) Tịch thu tài sản

Trong thực tế, hầu hết các bên cho vay thế chấp không phải lo lắng đến việc mất tài

sản thế chấp từ bên vay, đặc biệt là khi bên vay đã thẳng thắn trao đổi với bên cho vay về

việc trả nợ trễ hạn (chậm trả) và thực hiện các đề xuất thực tiễn để giải quyết việc chậm

trả trong một khoảng thời gian hợp lý. Bởi vì việc quản lý và xử lý tài sản đòi hỏi kỹ

năng ngoài phạm vi chuyên môn của hầu hết những người cho vay và do đó rất tốn kém

để đạt được, bên cho vay muốn thu các khoản nợ một cách ôn hòa và kiên nhẫn khi xảy

ra bất cứ trường hợp nào đảm bảo cho nó. Hiếm khi nào bên cho vay yêu cầu thư bảo

đảm về hợp đồng của họ. Họ cũng không vội vàng đến tòa án để đòi tịch biên tài sản

ngay khi nhận thấy bằng chứng của việc trả nợ trễ hạn, nhưng sau khi kiên nhẫn và ôn

hòa đã được kéo dài đến khi bên vay trễ hạn, cuối cùng việc giải quyết trở nên cần thiết

và thủ tục tịch biên được bắt đầu.

Luật Việt Nam về bán đấu giá

Nghị định về bán đấu giá tài sản số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 quy định tại:

Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên,

có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy

định tại Nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao

cho đến khi có người trả giá cao nhất.

2. Đấu giá viên là người được cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá theo quy định tại Nghị

định này.

3. Người mua được tài sản bán đấu giá là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm;

trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm thì tài sản được bán

bằng giá khởi điểm.

4. Tài sản bán đấu giá là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài sản

được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.

5. Bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề. Bước

giá do tổ chức bán đấu giá tài sản quy định phù hợp với từng cuộc bán đấu giá.

6. Người có tài sản bán đấu giá là chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền

13



bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá hoặc cá nhân, tổ

chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật.

7. Người tham gia đấu giá tài sản là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia

đấu giá để mua tài sản bán đấu giá theo quy định của Nghị định này và các quy định

khác của pháp luật có liên quan.

Điều 3. Nguyên tắc bán đấu giá tài sản

1. Việc bán đấu giá tài sản được thực hiện theo nguyên tắc công khai, liên tục, khách

quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

2. Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục

bán đấu giá tài sản quy định tại Nghị định này, trừ trường hợp quy định tại Điều 20 của

Nghị định này và Luật, Pháp lệnh có quy định khác.

Điều 4. Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản bán đấu giá

1. Quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản bán đấu giá được pháp luật bảo

vệ. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình

có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài

sản bán đấu giá.

2. Trong trường hợp có người thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản

đã bán đấu giá thì việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó được thực hiện

theo quy định của pháp luật dân sự.

3. Trong trường hợp có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi

một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết định liên quan đến tài sản bán đấu giá do có vi

phạm pháp luật trước khi tài sản được đưa ra bán đấu giá nhưng trình tự, thủ tục bán

đấu giá tài sản đó bảo đảm tuân theo đầy đủ quy định của pháp luật thì tài sản đó vẫn

thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người mua được tài sản bán đấu giá.

Tổ chức, cá nhân có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Điều 23. Xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá

1. Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được xác định trước khi ký kết hợp đồng bán

đấu giá tài sản hoặc trước khi chuyển giao tài sản để bán đấu giá, trừ trường hợp pháp

luật có quy định khác.

14



2. Việc xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được thực hiện như sau:

a) Đối với tài sản bán đấu giá để thi hành án, thì giá khởi điểm được xác định theo quy

định của pháp luật về thi hành án dân sự;

b) Đối với tài sản bán đấu giá là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính, thì giá khởi

điểm được xác định theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính; trong

trường hợp không xác định được giá tài sản theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm

hành chính thì thành lập hội đồng để xác định giá tài sản;

c) Đối với tài sản là tang chứng, vật chứng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết

định bán đấu giá, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về hình

sự, tố tụng hình sự và pháp luật khác có liên quan;

d) Đối với tài sản bán đấu giá là tài sản nhà nước, thì giá khởi điểm được xác định theo

quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;

đ) Đối với tài sản là quyền sử dụng đất được bán đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng

đất hoặc cho thuế đất, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về

đất đai;

e) Đối với tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức có yêu cầu bán đấu giá, thì giá khởi

điểm do tổ chức, cá nhân tự xác định hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác xác định.

Điều 28. Niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá tài sản

1. Tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản là động sản tại nơi

bán đấu giá, nơi trưng bày tài sản và nơi đặt trụ sở của tổ chức bán đấu giá tài sản chậm

nhất là bảy ngày trước khi tiến hành bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định

khác.

Đối với bất động sản, tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản

tại nơi bán đấu giá, nơi có bất động sản bán đấu giá và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị

trấn nơi có bất động sản bán đấu giá chậm nhất là ba mươi ngày trước ngày mở cuộc

bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đối với tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức, thời hạn niêm yết việc bán đấu giá tài

sản có thể được rút ngắn theo thỏa thuận của các bên.

2. Đối với tài sản bán đấu giá là động sản có giá khởi điểm từ ba mươi triệu đồng trở lên

15



và bất động sản thì đồng thời với việc niêm yết, tổ chức bán đấu giá tài sản phải thông

báo công khai ít nhất hai lần, mỗi lần cách nhau ba ngày trên phương tiện thông tin đại

chúng của Trung ương hoặc địa phương nơi có tài sản bán đấu giá về việc bán đấu giá

tài sản. Thời hạn thông báo công khai được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều

này.

Việc thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng cũng được thực hiện đối

với tài sản bán đấu giá là động sản có giá khởi điểm dưới ba mươi triệu đồng, nếu người

có tài sản bán đấu giá yêu cầu.

3. Niêm yết, thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản có các nội dung chủ yếu sau

đây:

a) Tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá tài sản;

b) Thời gian, địa điểm bán đấu giá tài sản;

c) Danh mục tài sản, số lượng, chất lượng của tài sản bán đấu giá;

d) Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá;

đ) Địa điểm, thời hạn trưng bày tài sản bán đấu giá;

e) Địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ tài sản bán đấu giá;

g) Địa điểm, thời hạn đăng ký mua tài sản bán đấu giá;

h) Những thông tin cần thiết khác liên quan đến tài sản bán đấu giá, gồm cả những thông

tin mà người có tài sản bán đấu giá yêu cầu thông báo công khai.

Điều 33. Hình thức bán đấu giá

Tổ chức bán đấu giá tài sản có thể lựa chọn một trong các hình thức đấu giá sau đây để

tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản:

1. Đấu giá trực tiếp bằng lời nói;

2. Đấu giá bằng bỏ phiếu;

3. Các hình thức khác do người có tài sản bán đấu giá và tổ chức bán đấu giá tài sản

thỏa thuận.

Điều 34. Trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản

1. Cuộc bán đấu giá tài sản phải được tiến hành liên tục theo trình tự sau đây:

a) Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu

16



bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản; công bố

danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham

gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông

báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu có); trả lời các câu hỏi

của người tham gia đấu giá;

b) Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá. Sau mỗi lần người tham

gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho người

người tham gia đấu giá tài sản;

c) Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không có người trả giá

cao hơn thì đấu giá viên công bố người mua được tài sản bán đấu giá. Sau khi đấu giá

viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp

đồng mua bán tài sản bán đấu giá.

Trong trường hợp giá cả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc

bán đấu giá tài sản coi như không thành.

Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao

nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để

chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. Nếu không có người trả giá cao hơn thì

đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá.

2. Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài

sản. Biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc bán

đấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự

cuộc bán đấu giá (nếu có).

3. Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản. Trong

trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản

lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.

4. Tùy từng trường hợp bán đấu giá tài sản cụ thể hoặc theo yêu cầu của người có tài

sản bán đấu giá thì tổ chức bán đấu giá tài sản mời tổ chức, cá nhân có liên quan đến

tham dự cuộc bán đấu giá.

Điều 42. Mua lại tài sản đã bán đấu giá

17



1. Người có tài sản bán đấu giá chỉ được mua lại tài sản đã bán đấu giá nếu người mua

được tài sản bán đấu giá đồng ý.

2. Việc mua lại tài sản đã bán đấu giá được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự

về hợp đồng mua bán tài sản.

Điều 47. Trách nhiệm về giá trị, chất lượng của tài sản đã bán đấu giá

Tổ chức bán đấu giá tài sản không chịu trách nhiệm về giá trị, chất lượng của tài sản đã

bán đấu giá, trừ trường hợp không thông báo đầy đủ, chính xác cho người tham gia đấu

giá tài sản những thông tin cần thiết có liên quan đến giá trị, chất lượng của tài sản đã

bán đấu giá theo hợp đồng bán đấu giá tài sản.

Sales of Property (Bán tài sản thế chấp)

Mỗi nơi có cách quảng cáo và các phương pháp bán tài sản khác nhau nhưng nhìn

chung nó đều được điều chỉnh bởi pháp luật của nhà nước. Mặc dù chi tiết cụ thể là khác

nhau nhưng kết quả là xấp xỉ nhau trong tất cả các tiểu bang.

Fixing a Price (bán đúng giá)

Việc bán tài sản bị tịch biên từ thế chấp cho thấy giả định rằng một cuộc đấu giá

công khai là một cách thỏa đáng để nhận giá tốt nhất có thể trong việc bán tài sản. Do đó,

ở một số khu vực pháp lý, người trả giá cao nhất sẽ có được tài sản mà không phân biệt

chi phí của nó, một khoảng tiền thế chấp chống lại nó, hoặc bất kỳ xem xét nào. Mặc dù

đây là yêu cầu của việc bán công khai nhưng trong nhiều trường hợp chỉ có bên cho vay

hoặc bên vay và một số ít người mua xuất hiện ở buổi bán tài sản bị tịch biên, và kết quả

là, bên cho vay thường là người trúng đấu giá. Bên cho vay có thể sử dụng quyền khiếu

kiện của mình như là một phương tiện trao đổi trong việc mua, trừ những loại chi phí

phải được trả bằng tiền mặt. Những người mua khác phải trả tiền cho việc mua bán của

họ (có thể là trong các hình thức cho vay thu được từ một người cho vay với một thỏa

thuận cấp cho nó thế chấp mới), trừ các nhà thầu thành công có thể sắp xếp với bên cho

vay giữ tài sản thế chấp của mình duy trì bằng cách thương lượng hoặc giả định các

khoản nợ hiện có. Như một hệ quả, chỉ có bên cho vay thường xuyên tạo ra sự trả giá

quan trọng cho tài sản. Bởi vì người cho vay cố gắng tránh việc sở hữu và thanh lý tài sản

bị tịch thu, họ sẽ thường đấu giá toàn bộ số tiền yêu cầu bồi thường của họ chỉ khi nó nhỏ

hơn hoặc bằng giá trị thị trường của chứng khoán ít bị tịch thu, bán lại, và chi phí nắm

giữ. Hiếm khi người cho vay sẽ trả giá vượt quá yêu cầu của nhằm mục đích để những

người mua khác trả giá cao hơn tại những buổi bán.

Trong một vài tiểu bang một cái giá “khác thường” được ấn định trước khi bán.

Điều này có nghĩa rằng một thẩm định bởi các cơ quan tòa án đã chốt một giá trị tối thiểu

cho tài sản cần phải đạt được trong buổi đấu thầu hoặc các tòa án sẽ từ chối xác nhận việc

bán hàng. Đây không phải là một thực tế phổ biến bởi vì nó là khá khó khăn cho các tòa

án để ấn định giá của tài sản dưới hình thức tài sản bị tịch biên. Mặc khác, tòa án lại quan

tâm đến việc thực hiện công lý cho bên vay. Do đó, phán quyết của tòa về việc yêu cầu

18



bên vay trả phần tiền còn thiếu cho bên cho vay sau khi bán tài sản (tài sản bảo đảm cho

khoản vay đã được bán và được giá trị ít hơn số tiền được mượn) được thể hiện trong

quyết định của Tòa án trong trường hợp bên cho vay không hoàn toàn hài lòng với số tiền

thu được từ việc bán tài sản, giá càng thấp thì sự phán quyết của tòa thể hiện càng lớn.

Mặt khác, quyền của bên cho vay cũng phải được bảo vệ. Nếu tòa án yêu cầu với một

mức giá quá cao, việc bán tài sản sẽ không thực hiện được, và do đó bên cho vay sẽ

không nhận được sự thỏa mãn đối với các khiếu kiện của mình.

Quyền hợp pháp để sở hữu một tài sản sau khi bên vay đã thanh toán số tiền vay

trên tài sản kể từ ngày thanh toán trễ hạn, giai đoạn từ thời điểm trễ hạn cho đến khi thủ

tục tịch biên được bắt đầu.

Ảnh hưởng của việc tịch thu tài sản đối với Người nắm giữ quyền thế chấp tài sản

không ưu tiên

Nếu một người nắm giữ quyền thế chấp ưu tiên cùng với người nắm giữ quyền

thế chấp không ưu tiên là bên nguyên đơn tiến hành một vụ kiện để tịch thu tài sản thế

chấp, một câu hỏi sẽ được đặt ra :”điều gì sẽ xảy ra đối với những người nắm giữ quyền

thế chấp không ưu tiên sau khi bán tài sản thế chấp?”. Bất cứ khoản tiền chênh lệch nào

còn lại sau khi trả cho chi phí của việc tịch thu tài sản và đáp ứng yêu cầu của người nắm

giữ quyền thế chấp ưu tiên đều được chia cho người nắm giữ quyền thế chấp không ưu

tiên tùy theo mức độ ưu tiên của họ. Thường thì việc phân phối số tiền chênh lệch này

không hề đơn giản. Những tranh cãi liên quan đến thứ tự ưu tiên thường sau đó phải có

sự vào cuộc của tòa án để thiết lập trật tự thanh toán.

Khi người nắm giữ quyền ưu tiên mua lại tài sản một cách hơp lệ, quyền thu giữ

tài sản của không ưu tiên thế chấp sẽ bị loại bỏ, nhưng khoản nợ được bảo đảm bằng

khoản thế chấp đó không bị ảnh hưởng. Nếu không có tiền dư ra sau khi bán tài sản bị

tịch thu hoặc số tiền đó không thể đáp ứng tất cả mọi yêu cầu trả nợ, người nắm giữ

những khoản nợ chưa được trả đầy đủ này vẫn có quyền theo đuổi người đi vay đối với

những nghĩa vụ cá nhân mà họ đã bị ràng buộc khi tiến hành vay nợ. Tuy nhiên, quyền

lợi theo pháp lý này không chắc chắn thỏa mãn được yêu cầu của người sở hữu quyền

nắm giữ tài sản. Những nghĩa vụ này không bị mất đi và có thể được sử dụng tại một thời

điểm nào đó trong tương lai khi người đi vay khôi phục lại được tình trạng kinh tế đủ để

trả nợ.

Quy định tại Luật dân sự Việt Nam

Điều 308. Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm

1. Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên

thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:

a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba

thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;

b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và

có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ

có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;

c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người

thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.

2. Thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay đổi, nếu các bên

19



cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế

quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà

mình thế quyền.

Phán quyết không đầy đủ

Trong khi việc bán một tài sản thế chấp có thể mang đến một lượng tiền dư ra sau

khi trả hết nợ dành cho người đi vay, cũng có những trường hợp ngược lại khi số tiền thu

được không đủ để đáp ứng tất cả yêu cầu của các chủ nợ. Bất cứ sự thiếu hụt nào cũng sẽ

được các chủ nợ tiếp tục theo đuổi. Đối với hợp đồng tín dụng (promissory note), người

đi vay phải chịu trách nhiệm cá nhân cho khoản nợ. Bởi vì những khoản thế chấp có thể

bao gồm một hoặc nhiều tài sản, những người cho vay thường coi các tài sản này là sự

đảm bảo cho quyền lợi của họ. Nếu khoản vay không được trả đầy đủ thì người đi vay

vẫn phải có nghĩa vụ đối với các khoản nợ này. Bất cứ sự thiếu hụt nào (khoản nợ nào

chưa được chi trả đầy đủ) sau khi tiến hành tịch thu và bán tài sản được biết đến là một

deficiency judgment.

Deficiency judgment là một quyết định của tòa án chỉ ra rằng người đi vay phải

chịu trách nhiệm cá nhân cho các khoản nợ chưa được hoàn trả đầy đủ.

Những phán quyết không đầy đủ là những trái quyền (quyền đòi nợ) không được

đảm bảo, trừ khi người vay nợ còn sở hữu các bất động sản sử dụng làm tài sản thế chấp

trong các khoản nợ khác. Tuy nhiên, các chủ nợ chưa được chi trả đầy đủ không có quyền

ưu tiên đối với các tài sản không phải là bất động sản của người đi vay.

Giá trị của các án quyết không đầy đủ luôn mở ra những câu hỏi rất phức tạp do

ngoài khoản nợ còn thiếu, giá trị này đôi khi còn bao gồm tiền các chủ nợ bỏ ra để theo

đuổi vụ kiện và bán tài sản bị tịch thu.

Ngoài ra, việc thực hiện các phán quyết không đầy đủ này còn gặp khó khăn do

cách mà con nợ sử dụng để phòng tránh và ngăn chặn các điều bất lợi đối với mình. Các

con nợ tìm cách tránh các án quyết không đầy đủ (deficiency jugdment) có thể lên kế

hoạch từ trước. Bởi vì những phán quyết này chỉ liên quan tới bất động sản hoặc tài sản

khác mà con nợ nẵm giữ hoặc có thể có trong tương lai, nếu các con nợ thấy rằng họ có

thể không thu được bất kì lợi ích nào từ tài sản trong tương lai, họ sẽ đăng kí quyền sở

hữu tài sản dưới tên của người khác thay vì chính họ.

Ở một số bang, pháp luật giới hạn chặt chẽ các khả năng áp dụng điều luật về deficiency

judgment. Điều này làm gia tăng khả năng người vay nợ sẽ chấp nhận từ bỏ tài sản khi

giá thị trường của chúng nhỏ hơn giá trị khoản nợ.

Quy định tại Luật Dân sự Việt Nam

Điều 307. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo

quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy

định tại Điều 308 của Bộ luật này.

2. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán

chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được

bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm.

3. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán

chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được

20



bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có

bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo

đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa

được thanh toán.

Nghĩa vụ thuế trong quá trình phá sản

Nộp thuế cho tài sản là một nghĩa vụ thuộc về người đi vay và nghĩa vụ thuế được

ưu tiên hơn trong thứ tự thanh toán. Việc thay đổi quyền sở hữu luôn luôn sinh ra các

khoản thuế tích lũy và chưa được thanh toán. Quyền tịch thu tài sản do nợ thuế cho phép

cơ quan thu thuế có quyền tịch thu tài sản trong trường hợp người đi vay không chi trả

các khoản nợ thuế. Tuy nhiên, quyền này ít khi được thực hiện trong thực tế, thay vào đó,

cơ quan thuế có thể tiến hành bán giấy tờ chứng nhận quyền lưu giữ tài sản vì mục đích

thuế. Bởi vì quyền lưu giữ tài sản cho mục đích thuế có mức độ ưu tiên cao hơn nhiều so

với yêu cầu của bên cho vay và bởi vì các khoản nợ thuế thường đi kèm với lãi suất rất

cao, bên cho vay thường chọn cách tự mình thanh toán các khoản thuế nộp chậm này và

cộng thêm số tiền đó vào các yêu cầu của họ.

Tax sales (bán đấu giá tài sản để trả thuế còn thiếu)

Nếu bên cho vay không chi trả các khoản thuế nộp chậm, cơ quan thuế sẽ tạo ra áp

lực để thu các khoản thuế chưa được nộp. Trong thực tế, quy trình bán đấu giá tài sản để

trả thuế còn thiếu giống với quy trình tịch thu và bán tài sản thế chấp để trả nợ. Tại thời

điểm bán đấu giá tài sản để trả thuế còn thiếu, người mua sẽ nhận được chứng nhận đã

nộp thuế. Giấy chứng nhận này sau đó có thể được chuộc lại tại hầu hết tiểu bang với

khoảng thời gian để chuộc lại kéo dài từ 2 đến 3 năm. Ngoài thời gian đó mà người đi

vay hoặc cho vay không chuộc lại, người mua tài sản sẽ có quyền nhận được giấy tờ

chứng nhận quyền sở hữu do nợ thuế đối với tài sản đó.

Chứng nhận sở hữu do nợ thuế thường được xem là bằng chứng không mạnh cho

quyền sở hữu tài sản. Bởi vì mục tiêu của người thu thuế là tìm một ai đó sẵn sàng và có

khả năng trả thuế cho một người khác, họ không quan tâm đến việc quyền sở hữu tài sản

chuyển giao cho người sở hữu giấy chứng nhận nộp thuế có giá trị pháp lý cao hay

không. Điều này tạo thêm những rắc rối xoay quanh quyền sở hữu của tài sản đó như sau:

• Do sự thiếu chính xác trong việc mô tả về tài sản hoặc do những sai sót trong việc







ghi nhận quyền sở hữu, việc thông báo về việc bán tài sản có thể không đầy đủ.

Người sở hữu tài sản có thể bị từ chối tham gia vào quy trình tố tụng tại tòa án.

Thứ tự ưu tiên trong thanh toán không rõ ràng



Trong trường hợp không có người mua tại phiên đấu giá tài sản thì tài sản có thể

được trả lại cho bang, hoặc hạt, hoặc một số đơn vị hành chính địa phương khác. Chính

quyền bang hoặc đơn vị địa phương có thể không quan tâm đến việc tìm ra mức giá hợp

lý cho tài sản họ thu được. Chính quyền thường đưa ra khoảng thời gian

lại rất ngắn

mà sau đó cả người đi vay và cho vay đều mất tất cả quyền đối với tài sản cho người mua

tại phiên đấu giá. Đo đó, bên cho vay nên chủ động giám sát các thông báo về việc bán

đấu giá tài sản để đảm bảo quyền nắm giữ tài của họ không bị ảnh hưởng.

21



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Các biện pháp xử lý khi nghĩa vụ nợ bị vi phạm:

Tải bản đầy đủ ngay(24 tr)

×