Tải bản đầy đủ - 24 (trang)
Hợp đồng thế chấp

Hợp đồng thế chấp

Tải bản đầy đủ - 24trang

bên đi vay vi phạm nghĩa vụ nợ.

Trên thực tế, không có quy định về hình thức cụ thể cho 1 hợp đồng thế chấp hợp

lệ. Một hợp đồng thế chấp hợp lệ phải có từ ngữ phải diễn tả chính xác ý định của các

bên về quyền hoặc lợi ích đối với bất động sản là tài sản đảm bảo và các khoản mục khác

theo yêu cầu của luật tiểu bang.

b) Các yêu cầu tối thiểu đối với các hợp đồng thế chấp.

Một bất động sản bao gồm việc chuyển giao lợi ích từ bất động sản từ người sở

hữu bất động sản sang người cho vay. Tình trạng gian lận đòi hỏi rằng phải có hợp đồng

ghi nhận. Một khối lượng lớn các khoản cho vay mua bất động sản ngày nay là các khoản

cho vay đối với các định chế tài chính, và các hợp đồng thế chấp của các định chế là các

hợp đồng được tiêu chuẩn hóa. Tuy vậy, không có hình thức cụ thể nào yêu cầu đối với

một khoản vay hợp lệ. Thực tế, mặc dù các hợp đồng thế chấp được ghi nhận bằng hợp

đồng, một bất động sản hợp lệ cũng có thể được viết tay. Yêu cầu đối với hợp đồng bất

động sản hợp lệ gồm (1) ghi nhận mục đích của các bên tạo ra tài sản đảm bảo đối với bất

động sản vì lợi ích cho hợp đồng thế chấp và (2) các điều khoản khác được yêu cầu bởi

luật.

Ở Mỹ, luật đối với hợp đồng thế chấp chịu sự chi phối chủ yếu của luật tiểu bang.

Do đó, để có hiệu lực, hợp đồng thế chấp phải đáp ứng các yêu cầu của luật tiểu bang mà

bất động sản đóng vai trò là tài sản thế chấp thuộc về.

Liệu một bản in ấn của công cụ cho vay mua bất động sản được sử dụng hay là

luận sư tạo nên một mẫu hợp đồng đặc biệt thì nên luôn có những điều sau đây:

1. Chúng minh nhân dân thích hợp của người cho vay và người đi vay.

2. Những mô tả thích hợp đối với tài sản dùng làm tài sản thế chấp đối với khoản

vay.

3. Các điều khoản sở hữu và đảm bảo

4. Điều khoản từ chối quyền của quá phụ.

5. Bất kỳ các điều khoản yêu cầu và thỏa thuận hợp đồng.

Tất cả những điều khỏa và thỏa thuận hợp đồng được bao gồm trong hợp đồng tín

dụng có thể được bao gồm trong hợp đồng thế chấp cũng như thực hiện tham chiếu trong

hợp đồng tín dụng ở hợp đồng thế chấp

Mặc dù hàng tá luật bất động sản còn chịu sự chi phối của luật tiểu bang, môt số

lượng lớn các quy định liên bang cũng có hiệu lực trong luật cho vay mua bất động sản.

Hơn nữa, trong những năm gần đây, chính quyền liên bang đã hành động để trực tiếp thay

thế luật tiểu bang trong nhiều lĩnh vực (ví dụ: thay thế luật cho vay cắt cổ, sự hạn chế của

tiếu bang đối với các điều khoản trả hết nợ trước khi bán, và xây dựng các điều kiện cho

việc cho phep các koarn trả trước đối với các văn tự thế chấp và các khoản phạt đốt với

khoản thanh toán trước). Điều này đặc biệt đúng trong các khoản vay mua nhà ở. Các

khoản cho vay mua bất động sản kinh doanh là ngoài lệ đối với các luật liên bang này.

Thêm vào đó, chính quyền liên bang đã tác động một cách mạnh mẽ gián tiếp lên

các giao dịch cho vay mua bất động sản bằng hình thức tài trợ cho các cơ quan và các

định chế bán tư nhân mà hỗ trợ cho tất cả mọi mục đích và thành lập nên thị trường thứ

cấp cho các khoản vay mua nhà ở. Hiệp hội tài trợ vốn vay bất động sản quốc gia và liên

6



bang (FNMA) và công ty cho vay mua nhà liên bang (FHLMC) đã bắt đầu sử dụng mẫu

hợp đồng thế chấp được chuẩn hóa chung cho mục đích tạo điều kiện cho các giao dịch

trên thị trường thứ cấp ở quy mô quốc gia. Mẫu cho vay chuẩn chung của FNMA và

FHLMC đã được sử dụng rộng rãi bởi những nhà cho vay mua nhà ở mà đã thay thế việc

sử dụng mẫu cho vay được sử dụng bởi các định chế đơn lẻ. Một lý do của sự phổ biến

của mẫu cho vay với các nhà cho vay mua nhà để ở là nó được sẵn sàng chấp nhận bởi

các định chế thị trường thứ cấp lớn trong trường hợp những người cho vay mong muốn

bán bất động sản sau khi chúng được tạo ra.

c) Các điều khoản thế chấp quan trọng

Vượt ra ngoài phạm vi của chương này để thảo luận về tất cả các điều khoản và

các giao ước mà có thể được tìm thấy trong tài liệu thế chấp. Chúng tôi sẽ đề cập đến

một số trong những điều khoản quan trọng hơn, tuy nhiên, để người đọc đạt một sự đánh

giá tốt về tính hiệu quả các điều khoản này ta có thể đặt vào vị thế của người vay và

người cho vay.

d) Tài sản đảm bảo cho thế chấp

Các tài sản được bảo đảm thế chấp để bảo đảm cho khoản vay không chỉ bao gồm

diện tích đất và các công trình xây dựng trên đất mà còn có các tiện ích và đồ đạc cố

định. Ngoài ra, hợp đồng thế chấp có thể quy định tài sản bảo đảm thế chấp cũng bao

gồm quyền sử dụng tài nguyên thiên nhiên (ví dụ, khoáng sản, gỗ, dầu và khí đốt, và

nước, ven sông) và thậm chí quyền cho thuê và kiếm lợi nhuận từ cho bất động sản.

Những tiện ích gắn liền với tài sản thường luật coi như vẫn là tài sản thế chấp, bất kể tiện

ích được tạo ra trước hoặc sau khi thế chấp được thực thi. Một ví dụ về tiện ích, nếu tồn

tại vào thời điểm tài sản được thế chấp, sẽ được đảm bảo cho thế chấp thậm chí nếu nó

không được đề cập trong Hợp đồng thế chấp. Việc kê biên tài sản thế chấp sẽ không làm

mất những tiện ích này. Tuy nhiên, các tiện ích được tạo ra sau khi thực hiện đăng ký thế

chấp, tuy nhiên, sẽ bị mất đi bởi việc kê biên tài sản.

Một thế chấp cũng thường sẽ chứa những gì được gọi là Điều khoản danh mục tài

sản sau thế chấp như là một phần của mô tả của các loại tài sản được bảo đảm cho việc

thế chấp. Điều khoản này quy định rằng tài sản có được khi thực hiện thế chấp đó trở

thành một phần của bất động sản được bao gồm trong bảo đảm thế chấp. Danh mục tài

sản sau thế chấp bao gồm cả những cải tiến thêm được dựng lên trên các tài sản hoặc đồ

đạc sẽ trở thành một phần của tài sản bất cứ lúc nào trong tương lai cho đến khi các

khoản nợ vẫn còn. Tòa án nói chung đã khẳng định tính hợp lệ của Điều khoản danh mục

tài sản sau thế chấp, và Đạo luật Giao dịch Đất đai thống nhất (Ulta) công khai chấp nhận

điều này.

e) Các thế chấp phát sinh thêm

Trong các giao dịch tài chính bất động sản đơn giản, chẳng hạn như những hợp

đồng dính tới nhà ở tư nhân, các đặc tính của cấu trúc thế chấp có thể dễ dàng xác định.

Việc thế chấp cao cấp hoặc thế chấp trước đó thường được gọi là thế chấp lần đầu. Tất

7



cả những trường hợp khác được phân là thế chấp phát sinh thêm. Trong các trường hợp

cụ thể, có thể có một hoặc nhiều hơn các thế chấp phát sinh thêm hoặc không có gì cả.

Một khoản thế chấp phát sinh thêm, thường được gọi là một thế chấp thứ hai, đôi khi

được sử dụng để thu hẹp khoảng cách giữa giá của tài sản và các khoản thế chấp đầu tiên

và số tiền có sẵn cho người thế chấp để sử dụng như là một khoản thanh toán giảm sút.

Theo truyền thống thế chấp thứ hai thường là vay ngắn hạn và quy định một lãi suất cao

hơn so với các khoản thế chấp đầu tiên vì các nguy cơ có liên quan với tình trạng của họ.

f) Đăng ký thế chấp

Trừ khi các đạo luật của nhà nước yêu cầu nó, việc đăng ký không phải là thiết yếu

đối với hiệu lực của một thế chấp bởi vì nó là một thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên

nhận thế chấp. Hành động đăng ký không tạo nên quyền mà không có trước đó, nhưng nó

cung cấp thông báo về sự tồn tại và tác động của việc thế chấp. Đăng ký thế chấp bảo vệ

người sở hữu nó bằng cách cho ông hoặc bà ta quyền ưu tiên trong những hành vi sau đó

của bên thế chấp. Ví dụ, nếu một thế chấp không đăng ký, bên thế chấp có thể thế chấp

tài sản cho bên cho vay thứ hai. Nếu bên cho vay thứ hai này không có thông báo về việc

khoản thế chấp đầu tiên, người cho vay thứ hai sẽ quyền nhận ưu tiên xử lý tài sản hơn

người nhận thế chấp ban đầu. Nói chung, các ưu tiên của thế chấp tiếp được xác định bởi

thời gian họ được chấp nhận hồ sơ.

Như chúng ta đã thảo luận, các hành vi đăng ký cung cấp cơ hội cho việc bảo vệ

người nắm giữ các quyền lợi về tài sản, nhưng đồng thời đặt họ vào trách nhiệm tận dụng

các cơ hội này. Thất bại trong việc kiểm tra các hồ sơ thế chấp cho trước hoặc đăng ký

thế chấp có thể dẫn đến thiệt hại cho bên nhận thế chấp. Trong hầu hết các tiểu bang, một

thế chấp lần 2 mà không nhận thông báo về sự tồn tại của một thế chấp ban đầu sẽ được

ưu tiên xử lý hơn. Thậm chí ghi nhận tiếp theo của một vay thế chấp cao cấp thường sẽ

không nâng nó thành một ưu tiên cao.

 Quy định đăng ký thế chấp tại Việt Nam

Thông tư liên tịch hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền

với đất. Số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ban hành ngày 23/6/2016

Điều 4. Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với

đất

a) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;

c) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;

d) Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

đ) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình

thành trong tương lai;

e) Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;

g) Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã

đăng ký thế chấp;

h) Xóa đăng ký thế chấp.

Điều 5. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn

8



liền với đất

Cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

là Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai (sau đây gọi

là Văn phòng đăng ký đất đai).

Điều 19. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

đồng thời với tài sản gắn liền với đất

Người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

1. Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;

2. Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong

trường hợp pháp luật có quy định;

3. Giấy chứng nhận;

Điều 6. Thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản

gắn liền với đất

1. Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ

thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính.

Đối với Văn phòng đăng ký đất đai chưa sử dụng Sổ địa chính (điện tử) thì việc đăng

ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm

Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn

liền với đất hình thành trong tương lai.

Điều 26. Xóa đăng ký thế chấp

Người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ xóa đăng ký thế chấp gồm:

1. Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu số 03/XĐK;

2. Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp Đơn

yêu cầu chỉ có chữ ký của bên thế chấp;

3. Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký thế chấp mà trong hồ sơ đăng ký có

Giấy chứng nhận;

4. Giấy tờ chứng minh Vi phạm nghĩa vụ nợ và biện pháp xử lý.

g) Mối quan hệ giữa hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng

Thông thường, nghĩa vụ nợ được đảm bảo bởi bất động sản được ghi nhận trong

hợp đồng tín dụng riêng lẻ. Như được chỉ ra ở phần thảo luận về hợp đồng tín dụng, trừ

khi hợp đồng tín dụng gồm điều khoản miễn truy đòi, nếu không nó là bằng chứng về

khoản nợ và đòi hỏi nghĩa vụ cá nhân của người đi vay. Hợp đồng thế chấp thường là một

hợp đồng riêng mà dùng bất động sản đã được xác định làm tài sản đảm bảo cho món nợ.

Do đó, người cho vay có 2 nguồn mà thu lại số tiền đã vay: (1) từ người đi vay (2) từ tài

sản dùng làm tài sản đảm bảo cho hợp đồng tín dụng. Trong trường hợp người đi vay

không thực hiện nghĩa vụ chi trả, người cho vay có thể lựa chọn phớt lờ hợp đồng thế

chấp và kiện dựa trên hợp đồng tín dụng. Kết quả phán quyết có thể dựa trên hợp đồng

tín dụng mà bao gồm các tài sản khác của người đi vay và bán các tài sản này để đáp ứng

quyền của chủ nợ, cho phép chủ nợ thu lại lượng tiền đang nợ nhanh hơn là phải kê biên

bất động sản. Trong thực tế, người cho vay thường sẽ lựa chọn kiện dựa trên hợp đồng tín

dụng hoặc là phát mãi bất động sản ngay cùng lúc. Các hợp đồng thế chấp thường bao

gồm các điều khoản quan trọng đối với cả người đi vay và người cho vay. Những điều

9



khoản này là sự cam kết, nghĩa vụ và trách nhiệm của người đi vay, người các khoản

thanh toán dưới điều khoản của hợp đồng tín dụng. Các điều khoản này thường được ghi

nhận lại trong hợp đồng tín dụng, hoặc hợp đồng tín dụng có thể bao gồm những điều

khoản này bằng cách tham chiếu trong hợp đồng bất động sản.

III.



Vi phạm nghĩa vụ nợ và các biện pháp xử lý

1. Vi phạm nghĩa vụ nợ

Một trong những rủi ro quan trọng nhất trong việc đưa ra một khoản vay thế chấp

là người vay sẽ không thực hiện thanh toán bằng một số cách, do đó người cho vay có thể

không nhận được các khoản thanh toán thế chấp dự kiến. Rủi ro của các khoản vay thế

chấp phụ thuộc một phần vào các quyền lợi của người cho vay nếu và khi sự vỡ nợ như

vậy xảy ra. Do đó, điều quan trọng là phải hiểu được hậu quả pháp lý của việc không

thực hiện thanh toán nợ thế chấp.

Việc không thực hiện thanh toán là một việc không thực hiện hợp đồng, thỏa thuận,

hoặc nhiệm vụ, đặc biệt là một nghĩa vụ tài chính như một khoản vay. Theo đó một việc

không thực hiện thanh toán nợ thế chấp cũng có thể là kết quả của bất kỳ sự vi phạm hợp

đồng thế chấp. Việc không thực hiện thanh toán phổ biến nhất là sự không thểđáp ứng

thanh toán định kì cho nợ gốc và lãi của khoản vay. Tuy nhiên, thất bại trong việc nộp

thuế, bảo hiểm khi đến hạn cũng có thể dẫn đến việc không thực hiện thanh toán, mà có

thể thúc đẩy sự gia tăng của nợ và một hành động tịch thu tài sản. Thật vậy, một số khoản

thế chấp có điều khoản mà làm cho các quy định cụ thể về việc này. Ngay cả sự vi phạm

về sửa chữa tài sản thế chấp có thể tạo thành những gì thường được gọi là một vỡ nợ kỹ

thuật. Tuy nhiên, do vi phạm hợp đồng dẫn đến một vỡ nợ kỹ thuật thường có thể được

xử lí bởi một người vay, nó hiếm khi dẫn đến tịch thu tài sản thế chấp thực. Hơn nữa, nó

có thể khó khăn cho bên nhận thế chấp để chứng minh rằng các điều khoản sửa chữa

trong tài sản thế chấp đã bị phá vỡ, trừ khi tài sản cho thấy bằng chứng rõ ràng về tác

động của phần tổn hao. Điều này có nghĩa rằng mặc dù có sự vi phạm hợp đồng, bên

nhận thế chấp có thể trì hoãn hành động đáp trả. Tuy nhiên, trong trường hợp vỡ nợ kỹ

thuật kèm theo sự từ bỏ, xác suất lớn rằng bên nhận thế chấp sẽ hành động nhanh chóng

để bảo vệ mình hoặc lợi ích của mình chống lại sự phá hoại, bỏ bê, và tiêu hao. Điều này

có thể xảy ra mặc dù bên vay vẫn có thể thực hiện các khoản thanh toán định kì.

2. Các biện pháp xử lý khi nghĩa vụ nợ bị vi phạm:

a) Tái cấu trúc các khoản vay thế chấp.

Các khoản vay có thể được cơ cấu lại theo nhiều cách. Tái cơ cấu này có thể bao

gồm giảm lãi suất, các khoản lãi dự thu, hoặc ngày đáo hạn mở rộng. Nếu khoản vay ban

đầu là khoản vay không hoàn trả đối với cho người vay, người cho vay có thể muốn có

được cầu cứu cá nhân đối với người vay như một phần của thỏa thuận tái cơ cấu cho vay.

Điều này làm cho các đối được một phần trong thành quả của tài sản để nâng cao tiềm

năng phát triển của người cho vay như là tượng vay gặp nhiều rủi ro hơn nếu việc tái cấu

trúc thất bại. Người cho vay cũng có thể muốn sự bồi thường cho là sự bằng lòng để tái

10



cơ cấu lại khoản vay. Ví dụ, người cho vay có thể yêu cầu một tỷ lệ phần trăm của bất kỳ

thành quả trong thu nhập của các tài sản hơn mức hiện tại.

Các khoản vay có thể được tái cơ cấu bằng nhiều cách như điều chỉnh phí phạt, lãi

suất, thời gian trả nợ, …

Điều chỉnh lại hợp đồng thế chấp

Việc điều chỉnh lại hợp đồng thế chấp có thể diễn ra tại bất kỳ thời điểm nào trước

ngày đáo hạn nợ. Việc thay đổi các điều khoản trong hợp đồng vay thế chấp (về lãi suất,

thời gian đáo hạn, khoản thanh toán hàng kỳ,…) có mục đích là để cứu vãn tình trạng mất

khả năng thanh toán của bên đi vay. Người đi vay có thể yêu cầu người cho vay giảm phí

phạt hoặc yêu cầu một khoảng thời gian ân hạn tạm thời cho các khoản thanh toán nợ gốc

và lãi vay đến hạn. Trước khi đáp ứng những yêu cầu như vậy, người cho vay cần phải

xem xét các vấn đề sau:

- Tình trạng hiện tại của tài sản đảm bảo có đủ tốt để đảm bảo cho khoản vay?

(tài sản đảm bảo có được bảo quản, sử dụng tốt hay bị hao mòn, hư hại)

- Tài sản đảm bảo có được dùng để thế chấp cho các khoản vay khác hay không?

Việc chấp nhận các thỏa thuận gia hạn làm ảnh hưởng đến thứ tự ưu tiên thanh

-



toán của tài sản đảm bảo.

Nếu tài sản đảm bảo đã được chuyển nhượng cho người khác, tình hình tài

chính của bên thứ ba như thế nào? Việc chấp nhận các thỏa thuận gia hạn ảnh

hưởng thế nào đến quyền và lợi ích của bên thứ ba cũng như người vay cũ?



Trong thực tế, các bên liên quan có thể tự thỏa thuận và đồng ý với nhau một các

không chính thức (thông qua lời nói, email,…) các điều khoản gia hạn mà không cần phải

chỉnh sửa lại các hợp đồng đã được ký kết.

b) Chuyển giao thế chấp cho một chủ sở hữu mới.

Bên đi vay nếu không thể hoặc không sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ nợ của mình, họ

có thể tìm một người khác sẵn sàng mua tài sản thế chấp và thực hiện nghĩa vụ nợ thay

bên đi vay. Người mua mới có thể sẵng sàng chấp nhận chuyển nhượng nếu người đó

nghĩ rằng giá trị của tài sản lớn hơn số dư thế chấp. Trong chuyển nhượng tài sản thế

chấp cho một chủ sở hữu mới thì người bán vẫn giữ trách nhiệm cá nhân đối với các

khoản nợ.

Mua tài sản “đang chịu” thế chấp là một quyền chọn. Số tiền mua tài sản thế chấp

là phí của quyền chọn này. Nếu giá trị tài sản tăng lớn hơn khoản nợ, người mua sẽ thực

hiện quyền chọn bằng các tiếp tục trả nợ. Nếu giá trị tài sản nhỏ hơn khoản nợ thì họ sẽ

không thực hiện quyền chọn bằng cách trả lại tài sản cho người bán.

Ví dụ, giả sử có một tài sản có số dư thế chấp là $100,000. Giá trị tài sản hiện tại

đang giảm mạnh, chủ sở hữu tin rằng chỉ có $99.000 có thể thu được nếu bán ngay tài

sản. Tuy nhiên, một người mua sẵn sàng mua tài sản đang chịu khoản thế chấp hiện tại

với giá $101.000. Do đó, $2.000 được chi trả cho quyền chọn của dạng tài sản với hy

vọng rằng giá trị tài sản sẽ tăng lên trên mức hiện tại. Nếu tài sản không tăng đến hơn

11



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Hợp đồng thế chấp

Tải bản đầy đủ ngay(24 tr)

×