Tải bản đầy đủ
CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Tải bản đầy đủ

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Ban hành cơ chế, chính sách cụ thể để khuyến khích các thành phần kinh tế
tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc tại các khu công nghiệp,
sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp thuê.
3.2.

Hoàn thiện luật pháp, chính sách về hợp tác công tƣ và phát triển thị
trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở TP.HCM
3.2.1 Chính sách đối với thị trƣờng nhà ở thu nhập thấp
Từ năm 2006 đến nay, Chính phủ ban hành thêm nhiều chính sách ưu đãi

khuyến khích. Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc ban
hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu
vực đô thị khá rõ ràng với hỗ trợ đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây
dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội: tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, quy
hoạch phát triển nhà ở xã hội, thuế, đất, tiền sử dụng đất, nguồn vốn đầu tư, đối tượng
và điều kiện được thuê, thuê mua, … Tuy nhiên chính sách vẫn chưa thu hút được các
nhà đầu tư tư nhân.
Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo
nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi
phí quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính
các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối
thiểu là 20 năm. Mức trần lợi nhuận phải được tăng lên và linh hoạt tuỳ thuộc vào chi
phí đơn vị nhà ở. Chi phí đơn vị nhà ở thấp hơn thì lợi nhuận biên cao hơn lợi ích của
dự án. Qua các cuộc hội thảo, các chủ đầu tư đa phần đồng ý bán nhà cho thành phố để
giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp theo giá thị trường giảm một tỷ lệ phần trăm
nào đó, mang tính hỗ trợ thành phố, không đồng tình nhà nước kiểm tra chi phí tính giá
thành căn hộ rồi cộng thêm 10 – 15% lợi nhuận. Hơn nữa, thời gian thu hồi vốn quá dài
làm các nhà đầu tư khó khăn cho các dự án tiếp theo cũng như rủi ro trong việc thu
đúng và thu đủ. Cần có chính sách tài chính hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà để đảm
bảo khả năng thanh toán của họ.

Luận văn thạc sĩ

Trang 71/98

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thu nhập thấp cần được nới lỏng hơn, cho phép nhà
ở có kích thước nhỏ khoảng 20 – 30 mét vuông nhằm đáp ứng nhu cầu của nhiều đối
tượng mua khác nhau như người độc thân, vợ chồng chưa có con, …. cũng như đáp ứng
khả năng tài chính của người mua. Bên cạnh đó các tiêu chuẩn về cơ sở cộng đồng cho
khu vực nhà ở thu nhập thấp nên hạ thấp so với dự án nhà ở thương mại.
3.2.2 Chính sách, khung pháp lý đối với hợp tác công tƣ
Mô hình hợp tác công tư (PPP) trong việc nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng
được coi là hướng đi đúng đắn của Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng trong
giai đoạn hiện nay. Để mô hình này có thể thực sự hoàn thiện và đem lại lợi ích như
mong muốn rất cần có một chính sách, một khung pháp lý đủ rộng.
Trong suốt thời hạn của một dự án cơ sở hạ tầng, các nhà đầu tư tư nhân phải đối
mặt với nhiều rủi ro mà họ cần xem xét: rủi ro đấu thầu, rủi ro đàm phán, rủi ro xây
dựng, rủi ro hoạt động và rủi ro từ Chính phủ.
Nếu được thực hiện đúng đắn, khuôn khổ PPP có khả năng giảm bớt rủi ro, đặc
biệt trong các giai đoạn ban đầu, do khuôn khổ PPP quy định một quy trình lựa chọn
nghiêm túc đối với các dự án PPP dựa trên các tiêu chuẩn cơ bản và bằng việc thực hiện
một nghiên cứu tiền khả thi. Điều này sẽ giúp sàng lọc các dự án không phù hợp và chú
trọng hơn vào các dự án chất lượng cao hơn.
Khuôn khổ PPP cũng quy định việc chỉ định các cố vấn nhằm hỗ trợ Chính phủ
trong các thủ tục đấu thầu. Do các cố vấn quen thuộc với các rủi ro tiềm tàng và
phương pháp phân bổ hoặc giảm thiểu các rủi ro này, các cố vấn có thể hỗ trợ chuẩn bị
chi tiết các dự án, tránh được các thiếu sót có thể phát sinh. Đồng thời, các cố vấn
không chỉ hỗ trợ định hình các dự án có khả năng vay vốn mà còn đóng vai trò quan
trọng trong việc nâng cao năng lực của các đơn vị triển khai.
Ngoài ra, khuôn khổ PPP cũng quy định cách tính toán cơ chế cấp vốn, xác định
chính xác yêu cầu hỗ trợ từ Chính phủ và sự phụ thuộc của dự án vào Chính phủ, có thể
cần được Chính phủ bảo lãnh.

Luận văn thạc sĩ

Trang 72/98

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Với việc chuẩn bị tốt hơn các dự án trước khi đưa các dự án ra thị trường, thời
gian đàm phán cũng như chi phí đấu thầu sẽ giảm đối với các nhà thầu tư nhân. Một ví
dụ trong trường hợp ngược lại là thủ tục đấu thầu dự án nhà máy điện Nghi Sơn đã bị trì
hoãn đáng kể trong suốt năm 2009. Các nhà đầu tư đã phải chứng tỏ sự kiên nhẫn của
mình. Tuy nhiên, nếu như dự án này được cho là chuẩn mực của việc đấu thầu rộng rãi
cho các dự án điện BOT tương lai, thì có thể tình trạng này sẽ lặp lại.
Các quy định cụ thể sẽ khiến các dự án cơ sở hạ tầng trở nên hấp dẫn hơn đối với
các nhà đầu tư tư nhân, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài. Việc thu hút các nhà đầu
tư quốc tế là việc làm quan trọng. Đồng thời nâng cao tính cạnh tranh của các SOEs
nhằm tham gia các quy trình đấu thầu PPP minh bạch sẽ thúc đẩy thị trường nhà đầu tư
trong nước và mang lại cho các nhà thầu quốc tế các đối tác tiềm năng.
Việc ban hành các quy định sẽ giúp cho các nhà đầu tư tư nhân tự tin hơn. Tuy
nhiên, việc thực hiện và nâng cao năng lực của các cơ quan thực hiện cũng quan trọng
không kém. Việc Chính phủ thực hiện nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi
khiến các nhà đầu tư tư nhân tin tưởng rằng Chính phủ đã phân tích toàn diện các rủi ro
và mức độ rủi ro của các dự án. Bản thân nhiều dự án không có được hiệu quả hoặc sự
hấp dẫn của chính dự án đó. Thông qua việc xác định trước biên độ góp vốn đầu tư và
hiểu được về sự hỗ trợ hợp lý từ Chính phủ (trợ giá trước, thanh toán trước, đất đai,
v.v.), các dự án sẽ trở nên hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư nước ngoài.
Mô hình đầu tư PPP không phải là giải pháp duy nhất và trước mắt, mà là một
giải pháp cho khoản vốn còn thiếu hụt giữa nhu cầu đầu tư và nguồn vốn sẵn có.
Thủ tục đấu thầu đối với một dự án PPP rõ ràng sẽ mất nhiều thời gian hơn so
với thủ tục đấu thầu một hợp đồng thiết kế xây dựng (DB) truyền thống. Tuy nhiên, cần
phải nhìn nhận rằng các dự án PPP không chỉ xem xét việc thiết kế và xây dựng một dự
án cơ sở hạ tầng (tối đa từ 2 đến 3 năm), mà còn xem xét toàn bộ thời hạn của dự án
(20, 30 thậm chí 50 năm). PPP có thể không phải là một giải pháp duy nhất để VN có
thể giải quyết ngay lập tức đối với các dự án của VN. Các hợp đồng DB truyền thống
và các phương thức đấu thầu khác rõ ràng là có vai trò bổ sung đối với hoạt động đấu

Luận văn thạc sĩ

Trang 73/98

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

thầu của Chính phủ nói chung. Đồng thời, thời gian của quá trình đấu thầu cần được
cân nhắc cho phù hợp với thời hạn của dự án. Một năm là không dài so với 30 năm.
Nếu Chính phủ nỗ lực và các cơ quan thực hiện có thể vượt qua những khó khăn trong
việc áp dụng khuôn khổ PPP, việc xóa bỏ khoảng cách giữa nhu cầu đầu tư và nguồn
vốn hiện có có khả năng trở thành hiện thực cao hơn và nền kinh tế VN và người dân
VN sẽ được hưởng lợi ích này.

3.3.

Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tƣ trong phát triển thị trƣờng nhà ở
cho ngƣời thu nhập thấp ở TP.HCM
3.3.1. Hoàn thiện các hình thức hợp tác công tƣ
- Về mặt ƣu đãi
Với các ưu đãi trong chính sách của Chính phủ đang áp dụng. Các nhà đầu tư tư

nhân vẫn còn quá khó khăn để nhận được điều đó. Một trong những khó khăn lớn nhất
là vốn để đầu tư. Mặc dù, một số dự án nhà ở thu nhập thấp đã được phê duyệt thậm chí
có dự án đã thi công đến phần móng nhưng vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi từ
Ngân hàng Phát triển Việt Nam theo chỉ định của Chính phủ với mức lãi suất thấp. Đây
là vấn đề cấp thiết cần giải quyết bắt nguồn từ Ngân sách Chính phủ.
Theo ủy thác của chính quyền trung ương, Ngân hàng Nhà nước có thể vay vốn
từ các tổ chức như Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB),
Ngân hàng Phát triển quốc tế (IDB) và vv. Quỹ này có thể được sử dụng như một khoản
vay cấp dưới để phát triển nhà đầu tư tư nhân. Bên cạnh đó, Chính phủ thực hiện bảo
lãnh với ngân hàng thương mại cung cấp kinh phí cho các nhà đầu tư tư nhân thực hiện
dự án nhà ở thu nhập thấp với thủ tục nhanh hơn.
Ở Việt Nam, không có cơ quan chính phủ độc lập chịu trách nhiệm về tình hình
nhà ở được cải thiện của đất nước như Cơ quan nhà ở quốc gia (NHA) và Viện Phát
triển tổ chức cộng đồng (CODI) ở Thái Lan hoặc Tổng công ty Nhà ở Quốc gia (SPNB)
tại Malaysia. Các thủ tục pháp luật là phức tạp và tốn thời gian vì nó phải đối phó với
nhiều cơ quan. Thủ tục để có được phê duyệt dự án là phức tạp hơn dự án nhà ở bình

Luận văn thạc sĩ

Trang 74/98

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

thường vì nó phải tuân theo thủ tục của dự án khu dân cư bình thường và nó có liên
quan để phê duyệt quy hoạch và thiết kế thấp hơn tiêu chuẩn, khuyến khích của chính
phủ. Cần thiết lập một cơ quan chính phủ độc lập (ví dụ như cơ quan nhà ở quốc gia
hoặc cơ quan phát triển đô thị và nhà điều phối dự án) chịu trách nhiệm về thực hiện và
phát triển nhà ở thu nhập thấp. Nhà đầu tư tư nhân chỉ liên hệ với cơ quan một cửa (Cơ
quan nhà ở quốc gia cấp địa phương) về thủ tục để có được phê duyệt dự án, ưu đãi và
áp đặt khác của Chính phủ. Người thu nhập thấp cũng tiến hành đăng ký tại Cơ quan
nhà ở quốc gia (NHA).
NHA ở cấp địa phương sẽ thu xếp nhóm đối tượng được mua cho nhà đầu tư tư
nhân khi nhà đầu tư có dự án bắt đầu phân phối. Đồng thời, NHA sẽ mua các đơn vị
nhà ở tồn kho từ các nhà đầu tư sau thời gian một năm hoặc hai năm tính từ thời điểm
dự án nhà ở thu nhập thấp đã hoàn thành và có biên bản quyết toán nghiệm thu. Điều
này sẽ đảm bảo tính thanh khoản và nhu cầu thu hồi vốn đầu tư của nhà đầu.
NHA địa phương và chính quyền nơi sở tại phải hỗ trợ giải phóng mặt bằng,
phát triển cơ sở hạ tầng cơ bản và thực hiện đấu thầu cạnh tranh để chọn nhà đầu tư tư
nhân cho dự án nhà ở thu nhập thấp. Đây là yếu tố quan trọng mang tính quyết định vì
khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nhưng ách tắc trong khâu giải phóng mặt bằng thì dự án
cũng không được triển khai theo tiến độ và kế hoạch.
- Về kiểm soát đối tƣợng mua
NHA nên có trách nhiệm lựa chọn các nhóm đối tượng đủ điều kiện mua nhà thu
nhập thấp dựa trên các tiêu chí xếp hạng, xếp hạng của tất cả mọi đối tượng đăng ký và
họ phải được thông báo trên phương tiện truyền thông công cộng như truyền hình, báo
địa phương và trang web của NHA để kiểm tra và phản hồi của cộng đồng nhằm ngăn
chặn phân phối không đúng đối tượng.
Các tiêu chí lựa chọn nên bao gồm cả người di dân áp dụng ở một số thành phố
tăng trưởng kinh tế như TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ kể từ khi tỷ lệ chuyển
đổi cao.

Luận văn thạc sĩ

Trang 75/98

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

NHA giúp người thu nhập thấp có tài chính thanh toán nhà ở bằng cách thành lập
Quỹ tiết kiệm nhà ở. Mục đích của nó là cung cấp hỗ trợ tài chính cho các thành viên
đóng góp. Tài chính đóng góp cho quỹ này đến từ hai nguồn: thứ nhất người lao động
sẽ trích một phần từ tiền lương mỗi tháng của mình theo tỷ lệ phần trăm Quỹ này qui
định. Đối với dự án nhà ở thương mại, một số chủ đầu tư đã áp dụng hình thức này để
nhận vốn góp từ người mua nhà trong tương lai. Mỗi tháng, người mua nhà sẽ góp 5
triệu đồng và đóng liên tục trong năm năm và họ sẽ nhận được một tín chỉ mua nhà tại
dự án cụ thể do nhà đầu tư cam kết. Hết thời hạn năm năm, tổng số tiền góp của người
mua được dùng thanh toán cho đợt đầu tiên, các đợt thanh toán tiếp theo do người mua
và chủ đầu tư thỏa thuận. Thứ hai, nếu được sự hỗ trợ của Chính phủ về mặt chính sách,
chủ trương thì Quỹ tiết kiệm nhà ở còn thu từ chủ doanh nghiệp nơi mà người thu nhập
thấp làm việc. Khoản đóng của chủ doanh nghiệp giống như một khoản bảo biểm bắt
buộc với tỷ lệ phần trăm do chính sách qui định.
Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ được dùng cho các mục đích sau đây:
·

Mua hoặc xây dựng một ngôi nhà mới - Thành viên có thể được rút với

tổng số tiền là 10% giá nhà ở. Tuy nhiên, tổng số tiền không vượt quá số dư
trong tài khoản của thành viên đã góp. Phần đóng góp còn lại và các đợt góp tiếp
theo dùng để thanh toán tiền mua nhà hoặc thuê mua theo tiến độ.
·

Giảm cho vay nhà ở - thành viên có thể rút tiền từ tài khoản của họ để

giảm bớt khoản vay để mua nhà ở.
·

Mua căn nhà thứ hai - Nếu căn nhà đầu tiên được tài trợ bởi Quỹ này đã

được bán, thành viên có thể rút từ tài khoản để mua một ngôi nhà thứ hai.
·

Giảm vay mượn nhà ở cho ngôi nhà thứ hai.

Từ thực trạng ở chương II cho thấy có rất nhiều người thu nhập thấp có đủ điều
kiện mua nhà nhưng gặp khó khăn tài chính để thanh toán ngay đợt đầu tiên. Quỹ tiết
kiệm là nguồn tài chính ổn định giúp người thu nhập thấp đủ điều kiện mua nhà hoàn
toàn có khả năng thanh toán đợt đầu tiên. Mặt khác, nếu quỹ này thực hiện tốt nó còn

Luận văn thạc sĩ

Trang 76/98

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

khích lệ tinh thần lao động của người thu nhập thấp vì bắt buộc họ phải tiết kiệm và
tương lai họ nhận được điều mà họ mong muốn.
- Về quá trình phân phối
Quá trình phân phối nhà ở thu nhập thấp phải được NHA kiểm tra trước danh
sách đối tượng đủ điều kiện mua nhà và tiến hành chuyển giao cho chủ đầu tư. Người
thu nhập thấp đã tham gia vào Quỹ tiết kiệm nhà ở nghĩa là lúc này họ đã có sẵn một
nguồn tài chính do mình tự tiết kiệm để sẵn sàng thanh toán tiền nhà. Điều này đảm bảo
khả năng chi trả của họ đồng thời đảm bảo thu hồi vốn kịp thời cho các nhà đầu tư.
Với thủ tục xét duyệt đối tượng mua nhà thu nhập thấp chỉ còn một cửa ở cơ
quan NHA địa phương sẽ đơn giản và nhanh chóng hơn. Nhưng cần có chính sách luật
pháp thật sự nghiêm khắc đối với hoạt động của NHA địa phương để qui trình xét duyệt
được công khai và minh bạch và nhà thu nhập thấp được phân phối đúng đối tượng.
Cần có chính sách hướng dẫn rõ ràng cũng như xử phạt đối với cơ quan công
quyền thực hiện việc ngăn chặn bán lại và cho thuê lại nhà ở thu nhập thấp đã được
giao. Người mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp không được cho thuê, cho thuê
lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào. Người mua hoặc
thuê mua nhà ở thu nhập thấp được phép bán hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền cho chủ
đầu tư và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng phải bảo đảm thời
gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua
với chủ đầu tư dự án. Trong thời gian chưa đủ 10 năm kể từ khi ký hợp đồng, nếu bên
mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp có nhu cầu chuyển nhượng, thì chỉ được
chuyển nhượng cho NHA địa phương. Giá chuyển nhượng nhà ở theo giá khi mua và
trừ đi khấu hao thời gian sử dụng để NHA bán cho những người nghèo khác. Cơ quan
công quyền, NHA địa phương và tổ chức cộng đồng nên được trách nhiệm quản lý việc
ngăn chặn bán lại.
3.3.2. Hoàn thiện các tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tƣ

Luận văn thạc sĩ

Trang 77/98

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

3.3.2.1 Cải thiện khả năng chi trả, khả năng tiếp cận và sẵn có của ngƣời
thu nhập thấp
Người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn tại các đô thị và lực
lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về. Dòng người
này chỉ có thể và cần phải trở thành một nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển
công nghiệp tại các thành phố với điều kiện họ được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở.
Cùng với số lao động nghèo tại chỗ, họ hình thành nên các khu nhà ổ chuột, nơi
hoành hành của các tệ nạn xã hội và nạn thất nghiệp, trở thành một gánh nặng mà các
thành phố phải cưu mang một cách khó chịu và miễn cưỡng.
Do đó, vấn đề chỉnh trang đô thị, triệt phá các khu nhà ổ chuột, xây dựng các
khu nhà ở khang trang cho người nghèo và người có thu nhập thấp, tạo điều kiện cho họ
được đào tạo tay nghề và có công ăn việc làm, có thu nhập ổn định phải là những giải
pháp gắn bó, liên kết trong một kế hoạch hành động tổng thể nằm trong một chương
trình phát triển kinh tế xã hội chung của thành phố và cả nước.
Dưới sự quản lý của cơ quan NHA việc thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở là điều
cần thiết và hiệu quả. Người thu nhập thấp tham gia đóng góp vào Quỹ tiết kiệm nhà ở
từ tiền lương, tiền công hàng tháng của họ. Nếu được sự hỗ trợ trực tiếp của chủ doanh
nghiệp – nơi người thu nhập thấp làm việc và Chính phủ thì Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ tăng
nguồn tài chính cho người thu nhập thấp. Bên cạnh đó, với các chính sách chỉ đạo từ
trung ương thì Ngân hàng nhà ở địa phương và ngân hàng chính sách địa phương sẽ
cung cấp các khoản vay ưu đãi nhà ở cho người thu nhập thấp. Với hai nguồn tài chính
trên sẽ đảm bảo được khả năng chi trả, thanh toán nhà ở cũng như khả năng sẵn có về
tài chính của người thu nhập thấp.
Về thông tin của dự án nhà ở thu nhập, ở mỗi địa phương khi có dự án nhà ở thu
nhập thấp phải thông báo rộng rãi trên phương tiện truyền thông công cộng như truyền
hình, báo địa phương, trang web của NHA và các cơ quan công quyền của địa phương.
Người thu nhập thấp sau khi nhận được thông tin sẽ đến NHA địa phương làm thủ tục
đăng ký và được NHA địa phương xếp hạng, lựa chọn theo tiêu chuẩn qui định. Từ đây

Luận văn thạc sĩ

Trang 78/98

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp sẽ được tốt hơn. Khi địa
phương có từ hai dự án nhà ở thu nhập trở lên, người thu nhập thấp có quyền lựa chọn
dự án đăng ký.
Hoàn thiện các chính sách và ưu đãi như trên sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tư
nhân và nhất là các nhà đầu tư nước ngoài tham gia nhiều hơn vào dự án nhà ở cho
người thu nhập thấp. Từ đó, lượng cung nhà ở thu nhập thấp sẽ tăng lên đáng kể đáp
ứng lượng cầu của người thu nhập thấp. Tình trạng nhà ở thu nhập thấp sẵn có cho đối
tượng mua sẽ cải thiện rất nhiều tiêu cực từ thị trường như giá nhà hợp lý hơn, tình
trạng chen chúc hoặc tìm mọi cách để có được suất nhà.
Chủ trương tạo điều kiện cho dân nghèo có thu nhập thấp được làm chủ căn hộ
của mình sẽ làm thành phố hình thành những khu kinh tế mới khang trang sầm uất, thu
hút được nhiều doanh nghiệp vào đầu tư, nhà nước thu được nhiều thuế hơn, tạo được
nhiều công ăn việc làm mới. bản thân những người thu nhập thấp sống có kỷ cương kỷ
luật, biết dành dụm, dám mơ ước về một tương lai tốt đẹp hơn và biết cách biến những
mơ ước đó thành hiện thực.
3.3.2.2 Cải thiện khả năng sinh lời, khả năng tiếp cận và sẵn có để thu hút
tƣ nhân
Tuy là đầu tư nhà ở thu nhập thấp song đối với hoạt động doanh nghiệp, doanh
nghiệp vẫn phải đảm bảo lợi nhuận cần thiết. Các doanh nghiệp cho biết họ sẵn sàng
đầu tư khi các chính sách được ban hành đồng bộ và phù hợp về lợi ích của các bên
tham gia. Chính vì thế, các chính sách cần được cụ thể hoá, giải quyết được những vấn
đề doanh nghiệp quan tâm như linh hoạt mức lợi nhuận tối đa, vay vốn với lãi suất thấp,
miễn thuế xây lắp, thuế giá trị gia tăng, miễn tiền sử dụng đất, từ đó góp phần giảm giá
thành xây dựng nhà ở, tạo ra giá bán hợp lý, giảm gánh nặng cho nhà đầu tư và đảm bảo
được mức lợi nhuận phù hợp cho các doanh nghiệp tham gia.
Hơn nữa, với nguồn tài chính được huy động từ ngân hàng nhà nước cấp địa
phương và ngân hàng thương mại thông qua bảo lãnh của chính quyền địa phương sẽ

Luận văn thạc sĩ

Trang 79/98

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

cung cấp đủ vốn cho nhà đầu tư thực hiện dự án. Cải thiện được tính sẵn có về nguồn
tài chính
Chính phủ không nên có xu hướng căn cứ vào một số dự án đã triển khai để làm
chuẩn trong việc định giá nhà cũng có thể gây khó cho doanh nghiệp. Sau khi các
phương tiện thông tin đại chúng công bố mức giá 150 triệu đồng/căn hộ 50 m2 đã khiến
một số cơ quan cho rằng nên lấy mức này làm chuẩn. Tuy nhiên, với mức giá trên chỉ
có thể xây dựng tại các tỉnh, thành phố thưa dân, đất rẻ, dễ giải phóng mặt bằng chứ
không thể thực hiện được tại các thành phố lớn là nơi đang có nhu cầu rất cao về nhà ở
cho người thu nhập thấp.
Vấn đề giải phóng mặt bằng dự án, Nhà nước làm quy hoạch và đầu tư hạ tầng
sau đó giao cho doanh nghiệp đầu tư hoặc giao thầu theo hình thức chìa khoá trao tay.
Trong từng khu nhà cần cho xây dựng nhiều loại nhà, cấp nhà để có nhiều lựa chọn cho
người mua và đáp ứng nhu cầu của người mua. Cùng với việc cải cách mạnh khâu thủ
tục hành chánh, nhà đầu tư chỉ liên hệ với một cơ quan duy nhất là NHA để thực hiện
dự án nhà ở thu nhập thấp. Khả năng tiếp cận dự án nhà ở thu nhập thấp đối với các nhà
đầu tư sẽ dễ dàng và nhanh chóng.
Được sự đảm bảo từ cơ quan NHA, NHA sẽ mua các đơn vị nhà ở tồn kho từ
các nhà đầu tư sau thời gian một năm hoặc hai năm tính từ thời điểm dự án nhà ở thu
nhập thấp đã hoàn thành và có biên bản quyết toán nghiệm thu. Từ đó đảm bảo tính
thanh khoản và nhu cầu thu hồi vốn đầu tư của nhà đầu tư nhân.
Hiện tại, thì trường bất động sản đối với nhà ở thương mại đang phát triển với
nguồn cung khá rộng và nhiều loại hình khác nhau ở nhiều địa phương trên cả nước.
Với nguồn cung cũng đang được xem xét về thuế, chính sách, … để nhằm kìm hãm sự
phát triển ồ ạt vào thị trường.
3.3.2.3 Cải thiện tính bền vững, hiệu quả và tính toàn diện của chƣơng trình
chính phủ
Để phát triển quỹ và thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp cần vai trò chủ
đạo của Nhà nước. Một mặt Nhà nước cần cho phép tự do hóa các hoạt động xây dựng

Luận văn thạc sĩ

Trang 80/98

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

nhà ở thu nhập thấp; Phát triển mạnh thị trường tài chính liên quan đến xây dựng nhà ở
thu nhập thấp; đa dạng hóa các hình thức đầu tư (trực tiếp, gián tiếp), các loại hình tổ
chức kinh doanh và phát triển nhà ở thu nhập thấp. Khuyến khích các tập đoàn kinh
doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngoài), có năng lực tài chính
và công nghệ mạnh đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này, đồng thời phát triển mạnh thị
trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở.
Mặt khác, cần đề cao vai trò của Nhà nước trong phát triển và quản lý quỹ, thị
trường nhà ở thu nhập thấp, bao gồm từ hoàn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng
tự do hoá và thị trường hoá phát triển quỹ nhà xã hội, phê duyệt và giám sát thực hiện
các quy hoạch không gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây
dựng đảm bảo an toàn và hài hòa cảnh quan đô thị, ngăn chặn và trừng phạt nghiêm
khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, quản lý nhà xã hội.
Đặc biệt, Chính phủ cần dành nhiều ưu đãi chính sách (nhất là về thủ tục và miễn giảm
tối đa thuế và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai và hoạt động kinh doanh
của doanh nghiệp), cũng như mạnh dạn sử dụng Ngân sách nhà nước trong gói kích cầu
của mình để thực hiện xây dựng các quy hoạch, tiến hành giải phóng mặt bằng và cung
ứng cơ sở hạ tầng cần thiết (điện, nước và các dịch vụ công khác), tạo cú hích và định
hướng các dòng đầu tư xã hội cho các dự án phát triển nhà ở xã hội.
Với các khoản vay từ các tổ chức quốc tế như WB, ADB, IDB và vv sẽ giải
quyết phần lớn tài chính ngân sách chính phủ. Vì hầu hết tất cả các dự án đều khó khăn
trong việc giải ngân tài chính.
Quỹ tiết kiệm nhà ở là một định chế công tham gia vào thị trường nhà ở. Quỹ
này chủ yếu giải quyết các hỗ trợ tài chính để có nhà ở cho người thu nhập thấp nên
phải có một nguồn vốn đủ, ổn định để các hoạt động đầu tư của Quỹ được chủ động và
đạt được hiệu quả cao. Do đó kiến nghị Bộ Xây dựng và Bộ tài chính hướng dẫn cụ thể
cơ chế hoạt động của Quỹ cho phù hợp với chức năng nhiệm vụ như Luật nhà ở qui
định.

Luận văn thạc sĩ

Trang 81/98